2016投資：“穩(wěn)”字當(dāng)頭 雙重收益類金融產(chǎn)品或成資金最佳“避風(fēng)港”

每經(jīng)記者 蔣佩芳

1月11日下午，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀在上海城開(kāi)中心主辦的“把握變革趨勢(shì)，創(chuàng)領(lǐng)投資未來(lái)”論壇上對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)進(jìn)行了主題演講，葉檀坦言2016年的投資和資產(chǎn)配置當(dāng)以“穩(wěn)妥和安全”為主，一線城市不動(dòng)產(chǎn)仍是需要關(guān)注的配資方式。

葉檀認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下無(wú)論是樓市還是股市，都逐漸出現(xiàn)了激烈的震蕩，進(jìn)而產(chǎn)生了急劇的兩級(jí)分化。在樓市，一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)極度稀缺，價(jià)格一路高走，在一些三四線城市則出現(xiàn)了明顯的“過(guò)剩”，即使再降價(jià)也遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到正常的去化效果。

葉檀表示，對(duì)于優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資源的甄選，需要重視三個(gè)“一線”，即“一線城市”、“一線品牌”、“一線區(qū)位”。以目前開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)的上海城開(kāi)中心為例，其除了是“一線城市”，“一線品牌”外，更重要的是通過(guò)和金融的結(jié)合，用“資產(chǎn)證券化”模式，可為投資者帶來(lái)3年共18%的固定收益回購(gòu)型基金投資計(jì)劃，基金持有人不但可享受持續(xù)而穩(wěn)健的基金收益，更可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)自身價(jià)值的提升達(dá)到資產(chǎn)安全保值的結(jié)果。

低利率下仍有“大資管”的投資機(jī)會(huì)

就近三年（2013-2015年）上海寫字樓銷售和租賃市場(chǎng)，高力國(guó)際資深研究員張偉進(jìn)行了詳盡的分析。他表示，在銷售市場(chǎng)，寫字樓保持著持續(xù)的上漲趨勢(shì)，2015年寫字樓成交價(jià)格相對(duì)于2014年漲幅達(dá)到24%，而同期上海住宅銷售價(jià)格的漲幅竟只是18%-20%。在租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，上海次中心的租金漲幅明顯快于老牌中心區(qū)域，金融、IT、專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)等行業(yè)是近期次中心商務(wù)區(qū)主流的客戶，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的租金可以達(dá)到4.5-7元/平方米/天，個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到8元/平方米/天，直逼市中心價(jià)格。

張偉認(rèn)為，2016年至2019年更多的寫字樓供應(yīng)將集中在次級(jí)城市中心。隨著市中心核心區(qū)租金居高不下的倒逼壓力，加之次中心商務(wù)區(qū)集聚效應(yīng)的加強(qiáng)，上海已呈現(xiàn)多中心的發(fā)展格局，并將隨著新建項(xiàng)目的問(wèn)世不斷改寫區(qū)域面貌，以城開(kāi)中心為扛鼎的南方商務(wù)區(qū)必將成為上海西南繼徐家匯后又一重要的城市核心。

據(jù)悉，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)自始至終從拿地到開(kāi)發(fā)，再到工程運(yùn)營(yíng)等，無(wú)時(shí)無(wú)刻不與金融業(yè)有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，然而以往這層關(guān)系更多的是從房企投融資和降低企業(yè)資金成本等因素作為出發(fā)點(diǎn)的。在業(yè)界看來(lái)，此次上海城開(kāi)中心推出的基金產(chǎn)品計(jì)劃，截然不同的是更多的在于房地產(chǎn)行業(yè)鏈的營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)階段，通過(guò)降低投資門檻達(dá)到“以大化小”的結(jié)果，標(biāo)志著以往只有機(jī)構(gòu)可以大宗投資的核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，正在將投資大門向普通投資者開(kāi)放。

業(yè)界人士指出，近期新發(fā)信托產(chǎn)品中，出現(xiàn)了年化收益率只有6%的情況。與高峰期動(dòng)輒兩位數(shù)的年化收益率相比，可謂達(dá)到了歷史谷底。在股市及信托投資的低潮下，全球重點(diǎn)城市核心區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值愈加凸顯，而這種趨勢(shì)在2016年將更加明顯，特別是兼具增值特性和固定資產(chǎn)升值效應(yīng)的“房產(chǎn)證券化產(chǎn)品”深受市場(chǎng)追捧。