云煤能源1.6億入股地產基金 逆市投資騰沖別墅項目

每經編輯 岳琦    

每經記者 岳琦

云煤能源（600792，SH）曲線加碼地產項目的決心并未動搖。12月2日，云煤能源公告稱，擬以自籌資金1.6億元認購成都投智瑞峰投資中心（有限合伙）（以下簡稱成都投智瑞峰）有限合伙人份額，擬提供給騰沖恒達房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱騰沖恒達）用于補充流動資金。

按照云煤能源披露的信息，云煤能源及其子公司已經累計向成都投智瑞峰投資5.03億元。

《每日經濟新聞》記者注意到，巨額資金指向的地產項目之一，騰沖恒達的高端別墅項目“自在山居”進展并不順利。該公司一位內部人士表示，受行業(yè)不景氣的影響，目前“自在山居”一期銷售六七成，而二期開工時間還需按照市場情況而定。

“通過私募基金雖然繞過了監(jiān)管程序，但是抗風險能力與普通地產投資并無差異。”云南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研對記者表示，這種投資方式可以讓上市公司投資地產不入報表，暫不影響業(yè)績，而且審批流程簡單，時間彈性很大。

1.6億加碼別墅項目

2014年12月，《每日經濟新聞》獨家報道了云煤能源地產投資標的現(xiàn)大股東身影并暗藏諸多風險，隨后云煤能源收到上海證券交易所的問詢函，并對關聯(lián)關系、投資風險、決策程序等問題做出回復。而在回復中強調委托貸款投資地產不構成關聯(lián)交易和資金占用的同時，對于標的項目的風險及其與大股東昆鋼控股的“曖昧”關系亦并未厘清。

時隔一年，云煤能源選擇繼續(xù)曲線加碼地產項目。公司公告稱，為提升公司資金收益，擬以自籌資金1.6億元認購成都投智瑞峰的有限合伙人份額。按照公司披露，云煤能源累計投資額2000萬元，師宗煤焦化工有限公司累計投資額4.83億元，公司及子公司累計投資額5.03億元。

自去年6月成都投智瑞峰成立以來，投智瑞峰提供的預期收益12%~15%極具誘惑，云煤能源則不斷加碼。成都投智瑞峰的目標規(guī)模已經從最初設立時的6億提升至9億元。相應的資金以委托貸款的方式提供給了云南恒達房地產開發(fā)經營有限公司（以下簡稱云南恒達地產）和昆明楷豐房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱楷豐地產），用于其旗下房地產項目開發(fā)。

而此次增加投資，云煤能源公告顯示，本次成都投智瑞峰募集資金1.6億元擬提供給云南恒達地產的全資子公司騰沖恒達用于補充流動資金。按照云煤能源此前回復上證所問詢時披露，云南恒達地產與騰沖恒達共同投資開發(fā)“自在山居”項目，此前成都投智瑞峰募集資金中有4.2億元用于該項目和另一地產項目的償還貸款、支付工程款、材料采購款等。

對于騰沖恒達與昆鋼地產的債權利益關聯(lián)，云煤能源去年12月回復上證所問詢時稱，根據(jù)2012年7月30日昆鋼地產投資騰沖恒達的協(xié)議約定，昆鋼地產以項目墊款的形式向騰沖恒達投入資金28958.71萬元用于支付土地出讓金等費用，約定滿2年的期限內還款，而因為“自在山居”項目截止回復函出具之日并未實現(xiàn)銷售，該債務當時并未結清。

像“自在山居”這類高端別墅地產項目，并不像云煤能源預計的那樣順利，持續(xù)的追加投資似乎在所難免。

逆市投資存風險

記者注意到，“自在山居”項目位于騰沖，總占地面積為800畝，預計總建筑面積54萬平方米，項目預計規(guī)劃四期，并分期建設騰越風格別墅、小高層洋房住宅、高層酒店式公寓、沿街商鋪、商業(yè)街等業(yè)態(tài)產品。

云煤能源一位工作人士表示，公司一直在關注“自在山居”項目情況，目前已經在開盤銷售。而對于項目進展和投資風險，記者向云煤能源發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿時未獲回復。

騰沖恒達一位內部人士對《每日經濟新聞》記者表示，“自在山居”項目今年5月開盤，目前銷售了六七成，但市場情況并不樂觀。而對原定于今年底開工的二期項目，該內部人士透露，目前市場不景氣，二期開工時間還需按照市場情況來看。

“目前云南大理、麗江、西雙版納等騰沖周邊的地房地產市場都不好，更不用說騰沖這類邊遠地區(qū)了。”周大研表示，在地產項目初期投資風險還相對較低，在項目中后期投資風險高很多。

從此前的掛牌信息來看，截至2014年7月31日，騰沖恒達凈利潤虧損177萬元，負債總計3.56億元。一位云南當?shù)氐禺a人士亦對記者表示，騰沖的地產銷售情況今年普遍不好，很多房企經營都十分艱難。

值得注意的是，云煤能源在公告中亦提示風險稱，投資資金將由成都投智瑞峰以債權投資形式提供給恒達地產用于其旗下房地產項目的開發(fā)，標的企業(yè)的償債能力、經營能力、項目開發(fā)及銷售情況均可能會對投資產生影響。

云煤能源三季報顯示，2015年前三季度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約為27.11億元，相較于2014年同期的37.2億元，下降27.13%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為負數(shù)，約為-3.29億元，同比跌幅高達6239.54%。

對于云煤能源跨界曲線投資地產，周大研分析稱，通過私募基金的方式投資地產并不鮮見，這樣能繞過相關監(jiān)管程序，操作更方便，但是在抗風險上并無獨特優(yōu)勢，還是要看市場和產品的抗風險能力。