上海家庭財(cái)富近四月平均漲8.8% 普通住宅房價(jià)漲超豪宅

每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

本周五，A股又一輪暴跌，多少人的財(cái)產(chǎn)在短短一天內(nèi)縮水了超10%！

想一想，在上一輪股災(zāi)個(gè)人投資者人均就基本損失了6萬（損失比例約40%），長期來看，股民“7賠2平1賺”的格局也不會(huì)變。風(fēng)云變幻的股市，大家還敢去？

相比之下來看看房地產(chǎn)。它在2015年中國家庭總資產(chǎn)中占比69.2%（比美國的兩倍還多），這說明在我國家庭資產(chǎn)流動(dòng)性非常弱的局面下，如果你聰明地把家庭資產(chǎn)放在房子上，不只不會(huì)損失，還有很高的財(cái)產(chǎn)收益。

邦爺對安居客的一百多個(gè)板塊幾千個(gè)小區(qū)的二手房源掛牌進(jìn)行了逐一分析，就發(fā)現(xiàn)很多板塊房屋已經(jīng)升值了10%以上，這些家庭依靠房子的漲價(jià)，資產(chǎn)更是升值了20%以上，有的甚至高達(dá)170%！

算上平均漲幅，大部分上海人在近4個(gè)月內(nèi)資產(chǎn)平均升值了8.8%。

（注：由于郊區(qū)成交量低，因而存在個(gè)別板塊數(shù)據(jù)起伏較大的情況）

豪宅漲幅比不過普通住宅？

理論上，上海最近的豪宅行情那么好，是不是豪宅板塊的升值情況更好？

事實(shí)并非如此。

邦爺統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，浦東漲幅居前的板塊有梅園、聯(lián)洋、碧云、洋涇，累計(jì)漲幅均超過10%，但傳統(tǒng)豪宅陸家嘴漲幅只有7.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市平均。

同樣，黃浦的豪宅板塊是南京路、世博濱江、董家渡和新天地，可新天地居然零漲幅，世博濱江和南京路漲幅也沒過10%。閘北的年度熱點(diǎn)“大寧”最近四個(gè)月只漲了7.5%。

對比這些豪宅板塊，還有一些板塊最近四個(gè)月不但所持有的房子一文沒漲，還跌了2－3%。比如，浦東跌幅居前的新場和臨港新城，前者主要以動(dòng)遷安置房為主。松江、青浦、奉賢、金山的一些板塊更呈現(xiàn)出斷崖式跌幅，個(gè)別板塊跌幅超過30%。

二手房漲得才快！

相比之下，二手房市場整體朝上的趨勢沒有改變。

可以看到最近上海土地市場成交持續(xù)走熱，許多地方上演著“搶地大戰(zhàn)”，與此同時(shí)今年以來上海房價(jià)已經(jīng)上漲三成左右（僅次于深圳）。受到土地和新房兩個(gè)上游市場影響，買家心態(tài)容易放松，二手房價(jià)逐漸出現(xiàn)顯著的“倒掛”情況。

中原地產(chǎn)的二手房樣本數(shù)據(jù)就顯示，上海全市224個(gè)有效樣本數(shù)樓盤中，65個(gè)樓盤價(jià)格環(huán)比下跌（23盤跌幅超5%、42盤跌幅小于5%）；159個(gè)樓盤價(jià)格環(huán)比上升（112盤漲幅小于5%，47盤漲幅超5%）。

此外，邦地產(chǎn)前段時(shí)間還暴露了一些，由于中介獨(dú)家委托等行為，導(dǎo)致的區(qū)域二手房價(jià)格高漲的情況。

小心房價(jià)上漲后勁不足

但中原的數(shù)據(jù)顯示，10月份上海全市二手房成交均價(jià)達(dá)到了40731元/平方米，但成交量僅31858套（環(huán)比減少7.2%）。11月二手房交易量也繼續(xù)萎縮，跌破3萬套大關(guān)已成定局。

“房價(jià)高漲、成交下滑”，可見房價(jià)上漲的速度已經(jīng)超出了買家預(yù)期，賣家情緒依舊高漲，買家卻轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，雙方分歧較大，交易有所轉(zhuǎn)淡。

一個(gè)房企大佬就跟邦爺抱怨過說，上海的持續(xù)購買力已經(jīng)見頂了。

所以，在這一輪上海房屋的升值趨勢下，大家還得注意一個(gè)“后勁”的問題。

上海的人均收入以每年近9%的速度在遞增，跑贏了全國CPI，跑贏了通脹，但還是追不上房價(jià)！即使像“雙降”這種提升購房積極性的政策層出不窮，但購買力跟不上房價(jià)的漲幅，買家預(yù)期和積極性終將后勁不足。

這些說明上海房價(jià)可能階段性到頂。