住房公積金可發(fā)行MBS 業(yè)內(nèi)稱有利于樓市去庫存

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

11月20日，國務(wù)院法制辦公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》（以下簡稱“修訂送審稿”）公開征求意見的通知。“修訂送審稿”計劃在公積金的繳存、貸款等方面縮短受理時間、提升效率，同時擬規(guī)定住房公積金管理中心可以發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券化（MBS）、貼息融資，也可以購買地方政府債券、國債、大額存單等固定收益類產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)觀點指出，這將打通住房公積金與資本市場之間的通道，使住房公積金管理中心可以通過在資本市場源源不斷發(fā)行債券等方式獲得資金，然后再投向住房按揭貸款市場，從而避免住房公積金余額不足等問題。

公積金可發(fā)行MBS

修訂送審稿明確，將增強公積金的資金流動性，一是規(guī)定住房公積金管理中心經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，可以按國家有關(guān)規(guī)定申請發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券，或者通過貼息等方式進行融資；二是允許住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于購買住房公積金個人住房貸款支持證券。

修訂送審稿提出，要促進公積金資金的保值增值，規(guī)定住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，可以將住房公積金用于購買國債、大額存單；經(jīng)住房公積金管理委員會批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產(chǎn)品。

作為手段和金融工具，資產(chǎn)證券化已經(jīng)多次出現(xiàn)在穩(wěn)定住房消費領(lǐng)域。在住建部要求棚戶區(qū)改造以貨幣化補償為主后，國務(wù)院已經(jīng)確定，在新增2000億元信貸資產(chǎn)證券化試點所置換出的信貸額度中，將棚戶區(qū)改造及貨幣化安置列為首要投向，國家開發(fā)銀行已經(jīng)發(fā)行了相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，獲得市場認(rèn)可。

而目前公積金遇到的主要問題：一方面，全國住房公積金繳存余額很大。住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月底，全國住房公積金繳存職工1.1億人，繳存總額8.31萬億元，提取總額4.34萬億元，繳存余額3.97萬億元；累計向2300多萬戶職工家庭發(fā)放個人住房貸款4.75萬億元，貸款余額2.88萬億元。

另一方面，由于《住房公積金管理條例》中對投資、運營管理等方面的限制，運營效率一直不高，產(chǎn)生了大量的沉淀資金，其投資渠道也比較窄，所以，拓寬投資渠道，提高貸款流動性以及收益勢在必行。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，住房公積金個人住房抵押貸款證券化，可以緩解住房公積金的流動性問題，提高住房公積金體系的貸款發(fā)放能力，滿足更多繳存職工的購房貸款需求，會有放大貸款規(guī)模的效果。

助力去庫存

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，公積金實現(xiàn)證券化后，數(shù)額會增長，而多出來的錢會支持購房者去買房。另外，公積金還可以支付物業(yè)費，雖然物業(yè)費不高，但仍是一個積極的信號。公積金使用范圍擴大后，需求量也會相應(yīng)變大。之前公積金放開了異地貸款業(yè)務(wù)，這樣就增加了公積金的使用率。在發(fā)達地區(qū)，公積金是不夠用的，因此給一條證券化的出路，從而刺激購房，緩解庫存。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存高企、投資持續(xù)下滑的形勢下，進入11月份，決策層連續(xù)對去庫存的強調(diào)，釋放出強烈的政策信號。

在中原監(jiān)測的21個城市中，11個城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化周期來看，三成城市超過一年，另有三成城市消化周期僅為半年。

劉洪玉認(rèn)為，通過實施抵押貸款證券化操作，可以提高住房公積金貸款的可獲得性，讓更多有住房使用需求的家庭進入市場購房，直接助力于住有所居目標(biāo)的實現(xiàn)，間接有利于降低當(dāng)前商品住宅市場上的庫存，有一舉多得的效果。

歐陽捷表示，實現(xiàn)公積金證券化，對于一些公積金余額不足的城市是有好處的，這樣可以使公積金的房款額度擴大，也更加支持流動人口去這些地區(qū)購買住房。對這些區(qū)域的庫存去化會提供幫助。這也是個定向支持房地產(chǎn)的措施。