房企們都在大戰(zhàn)庫(kù)存 世茂為何不著急？

每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦

住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高曾公開表態(tài)，中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入了去庫(kù)存周期。

11月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存大增，全國(guó)商品房待售面積達(dá)6.86億平方米，較9月底止，增2122萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。而在11月10日的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，國(guó)家主席習(xí)近平提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)樓市持續(xù)健康發(fā)展。

11月10日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將2015年銷售目標(biāo)上調(diào)至1800億，較原目標(biāo)1500億增加了20%，較2014年實(shí)際銷售額1315億大幅提升37%。億翰智庫(kù)上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，開發(fā)商銷售目標(biāo)的變化多數(shù)與庫(kù)存壓力有關(guān)。

然而一向以穩(wěn)健風(fēng)格示人的世茂房地產(chǎn)卻在去年基礎(chǔ)上適度下調(diào)目標(biāo)，放慢了銷售節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，2014年世茂地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為800億元，實(shí)際銷售合約702億。而今年，世茂將銷售目標(biāo)調(diào)整為720億元，相比去年的目標(biāo)下調(diào)10%，同時(shí)比去年的實(shí)際銷售額提高了2.6%。

布局潛力城市 庫(kù)存壓力小

世茂房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，世茂銷售節(jié)奏的調(diào)整與供貨調(diào)整是緊密聯(lián)系的。實(shí)際上，公司從去年年底開始，就已經(jīng)有針對(duì)性地對(duì)不同的市場(chǎng)調(diào)整供貨，同步調(diào)整銷售節(jié)奏。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月中旬，世茂房地產(chǎn)于一二三線城市土儲(chǔ)占比分別為4%、58%及38%。從這一數(shù)據(jù)上來(lái)看，世茂未來(lái)或?qū)⒗^續(xù)把二線城市作為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

今年世茂在二線城市的銷售表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。世茂地產(chǎn)2015年中期報(bào)告顯示，世茂在南京、北京、廈門、杭州等城市銷售額位居前列，金額均超25億元。項(xiàng)目平均銷售額約為5.3億元。其中，廈門翔安項(xiàng)目銷售額13.94億元。

資料顯示，世茂房地產(chǎn)今年下半年逾八成的可售資源來(lái)自重慶、大連、南京、武漢等二線城市。其中，福建作為世茂地產(chǎn)的大本營(yíng)，在布局上也受到了集團(tuán)的重視。目前世茂在福建的福州、廈門、泉州、平潭總共投資開發(fā)了12個(gè)項(xiàng)目，包括商業(yè)、辦公、住宅、旅游度假、城市綜合體，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)的所有業(yè)態(tài)，總投資額過千億。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，庫(kù)存問題是一個(gè)分化的問題。雖然全國(guó)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)庫(kù)存量巨大，但在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，增長(zhǎng)潛力巨大的城市，并沒有面臨巨大的庫(kù)存壓力。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院公布的全國(guó)重點(diǎn)城市庫(kù)存狀況數(shù)據(jù)顯示，廈門、福州、莆田等福建城市的庫(kù)存率處于較低水平，城市整體房地產(chǎn)發(fā)展較為健康。

新華社今年7月底報(bào)道稱，福建自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)今年4月份掛牌成立，國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略規(guī)劃將福建列為21世紀(jì)海上絲綢之路核心區(qū)。在“雙區(qū)”政策效應(yīng)共同作用下，福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不斷被激發(fā)，經(jīng)濟(jì)增速在東部地區(qū)排名前列。

世茂地產(chǎn)方面表示，公司在全國(guó)的布局，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)平衡的角度來(lái)說，選擇重點(diǎn)的、市場(chǎng)健康發(fā)展的一、二線城市，是世茂會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持的重要戰(zhàn)略。世茂會(huì)緊密關(guān)注，把握好大型城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，并戰(zhàn)略性布局長(zhǎng)三角、福建等地具有良好環(huán)境和潛力的城市。

優(yōu)淘城總裁、資深地產(chǎn)專家薛建雄認(rèn)為，世茂一直以來(lái)是傾向于搞大盤開發(fā)，單盤數(shù)量少，周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)；同時(shí)低價(jià)拿地策略也使得項(xiàng)目位置多在城市非核心區(qū)域。從這個(gè)意義上講，世茂調(diào)低銷售目標(biāo)符合實(shí)際情況。

專注改善

世茂地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前中國(guó)的城市發(fā)展環(huán)境，差異化的特征越來(lái)越明顯，競(jìng)爭(zhēng)格局也會(huì)有很大的差異，世茂不僅僅著眼于常規(guī)項(xiàng)目開發(fā)，而是從提升居住品質(zhì)、提升生活方式的角度，對(duì)項(xiàng)目做前瞻性、創(chuàng)新性開發(fā)和服務(wù)的提升，以提升產(chǎn)品附加值，體現(xiàn)世茂的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍指出，世茂是專注于改善型中高端住宅開發(fā)的企業(yè)，盲目加快銷售速度，價(jià)格方面的壓力會(huì)加大。中高端項(xiàng)目彈性較大，不會(huì)像中低端產(chǎn)品一樣面臨嚴(yán)峻的庫(kù)存壓力。

“現(xiàn)在市場(chǎng)上看到行情向好，開發(fā)商之間有一種跟風(fēng)去庫(kù)存的風(fēng)氣，事實(shí)上如果大家都追求走量，勢(shì)必就會(huì)陷入價(jià)格戰(zhàn)。世茂降低銷售目標(biāo)，保持穩(wěn)健的銷售節(jié)奏，有利于把市場(chǎng)的利好轉(zhuǎn)換為利潤(rùn)回報(bào)。”宋會(huì)雍說。

加速去化不只降價(jià)一招，還須有創(chuàng)新。據(jù)了解，此前世茂地產(chǎn)推出的上海世茂云圖、世茂杭州天宸項(xiàng)目和世茂福州云上鼓嶺項(xiàng)目，就是世茂今年主打的戰(zhàn)略型改善住宅產(chǎn)品。世茂云圖憑借提升居住科技含量的特征，在區(qū)域內(nèi)形成了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，銷售單價(jià)突破了4萬(wàn)元/平方米。