資金回籠更多了 房企出手意愿偏偏降低了

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

房企在開發(fā)端投資意愿不強，正在拖累宏觀經(jīng)濟——這是眾多專家的一致看法。

“未來經(jīng)濟要企穩(wěn)，很大程度上要看房地產的投資能不能企穩(wěn)。”交通銀行首席經(jīng)濟學家連平11月13日在某論壇上表示。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年前10個月房屋新開工面積同比跌幅再次擴大，主要是金九銀十兩個月份商品房銷售相對平淡，去庫存壓力依舊較大，開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏放緩。

地方投資低迷拖累經(jīng)濟

國家統(tǒng)計局上周數(shù)據(jù)顯示，1~10月份，全國房地產開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2%，增速比1~9月份回落0.6個百分點。其中，住宅投資53150億元，增長1.3%，增速回落0.4個百分點。

易居報告指出，今年以來，房地產開發(fā)投資和住宅投資單月同比已連續(xù)3個月出現(xiàn)下跌。

報告分析說，從房地產投資額同比增幅走勢看，今年前10個月基本延續(xù)了去年以來整體逐步回落的態(tài)勢。主要是當前樓市復蘇力度較弱，投資決策更加謹慎。此外，去庫存形勢仍然較為嚴峻，企業(yè)資金壓力依舊較大，從而使得開發(fā)投資一路走低。

截至10月末，全國商品房待售面積為68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，去庫存仍舊是樓市的主旋律。

瑞銀證券中國區(qū)首席經(jīng)濟學家汪濤表示，近年來房地產施工面積不斷攀升、體量可觀，形成了巨大的潛在供給，這意味著去庫存過程可能持續(xù)更久，建設活動和房地產投資也將持續(xù)低迷。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，個別省份已經(jīng)出現(xiàn)房地產投資負增長的現(xiàn)象。

今年前三季度，貴州省房地產開發(fā)投資1621億元，同比增長-1.3%。貴州省統(tǒng)計局分析認為，受商品房銷售去庫存壓力大、資金保障力度下降等多重因素影響，貴州房地產持續(xù)深度調整。1~9月，房屋施工面積增長3.7%，其中住宅類施工面積僅增長0.4%；房屋竣工面積大幅回落，同比下降21.4%。

“房地產投資增速的回落是相當快的，年初的時候增速還有10%左右，現(xiàn)在已經(jīng)降到了2%。固定資產投資增速向下是拉動房地產投資增速回落的主要因素。”連平說，從投資的角度來看，經(jīng)濟在四季度已經(jīng)出現(xiàn)了一些企穩(wěn)反彈的苗頭，未來能不能持續(xù)主要要看房地產投資。

預計明年投資有所復蘇

高層時隔數(shù)月也開始重新就房地產市場表態(tài)。

國家主席習近平在11月10日上午主持召開的中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上指出，要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展。國務院總理李克強在次日主持召開的國務院常務會議上提出，以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。

不過，庫存還不是房企投資意愿低迷的唯一原因。

高盛高華董事總經(jīng)理、房地產研究主管王逸表示，受到今年銷售回暖的影響，房地產企業(yè)明年的現(xiàn)金流將同比增加，財務狀況將大為改善。但由于再投資回報率低迷，房企拿地的情緒普遍不高。今年截至目前，房企拿地成本占合同銷售額的比例創(chuàng)下歷史新低。

嚴躍進說，1~10月份，全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置均價占商品房銷售均價的47.6%，處于2011年以來的最高值，占比相比2011年高了10%以上。

“土地購置價格的漲幅快于商品房銷售價格漲幅，土地成本在房地產項目開發(fā)經(jīng)營中的占比進一步增加，加大了地方政府財政收入的同時，也降低了開發(fā)商項目的開發(fā)利潤?！眹儡S進說。

一位不愿具名的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，樓市去庫存的過程中需要解決的是需求問題，但并非簡單的放松購房政策，而是一些有針對性的政策扶持，同時要與戶籍改革等聯(lián)系起來。

高盛研究指出，在中國2.5億流動人口中，農業(yè)戶口人群在工作地購房的比例僅為6%，非農業(yè)戶口人群在工作地購房的比例為25%。中原地產首席分析師張大偉表示，購房落戶一直是大多數(shù)城市外來人群落戶的主要方式。數(shù)據(jù)顯示，2014年我國的城鎮(zhèn)化率為54.77%，但2014年底我國的城市戶籍率僅為35.9%，按全國人口數(shù)量計算，這意味著有2億人需要或可能需要城市房屋。

上述不愿具名人士還表示，農民工群體不缺乏購房意愿，但需要更多政策扶持，比如住房公積金制度是不是可以覆蓋到這一人群。

對此地方政府也在想辦法，比如貴州下一步將計劃打通保障房和商品房通道，推進購買普通商品房用于棚戶區(qū)的改造安置住房。

“中國的經(jīng)濟地理在發(fā)生變化，帶動著房地產新的一輪變遷，人群在向南方、溫帶聚集，人口的移動也會帶來新的置業(yè)需求。”清華大學教授李稻葵說，固定資產投資中的房地產開發(fā)，在明年的一季度或者是年中應該會上升。