樓盤銷售很給力 當(dāng)代置業(yè)清退民生加銀3.7億投資

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每經(jīng)記者 杜冉樂

11月6日，當(dāng)代置業(yè)（01107，HK）對外公告稱，公司旗下北京綠色春天股權(quán)投資基金（有限合伙）（以下簡稱綠色基金）的優(yōu)先級有限合伙人民生加銀資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱民生加銀）悉數(shù)退出，使得該基金總規(guī)模由8億元降至4.3億元。

上述基金主要投向了北京當(dāng)代摩碼置業(yè)，其旗下唯一項(xiàng)目為當(dāng)代采育滿庭春MOMA自住房項(xiàng)目，但去年因部分樓盤質(zhì)量瑕疵而被曝光整改。此外，當(dāng)代置業(yè)還于近日從中航信托回購了南昌當(dāng)代項(xiàng)目35%股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，前述基金資管、信托投資模式實(shí)為“名股實(shí)債”，即為高息過橋資本。從退出時點(diǎn)來看，隱現(xiàn)房企與機(jī)構(gòu)之間的利益博弈。

民生加銀“退伙”疑云

資料顯示，上述綠色基金成立于2014年4月15日，由當(dāng)代置業(yè)附屬公司北京當(dāng)代綠色投資基金作為普通合伙人（GP），另一附屬公司當(dāng)代節(jié)能置業(yè)作為有限合伙人（LP）構(gòu)成，總規(guī)模為8億元，其中當(dāng)代節(jié)能置業(yè)出資7.85億元，占比約98%。

僅隔了2個月，上述合伙制基金再度引入新投資人，雖然投資總規(guī)模未變，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生了新變化，其中民生加銀出資3.7億元作為優(yōu)先級，占基金總規(guī)模的46.25%，而當(dāng)代節(jié)能置業(yè)成了次級，出資額占基金總規(guī)模降為51.87%。

前述綠色基金主要投資于北京當(dāng)代摩碼置業(yè)，從該房企的股東來看，該基金為獨(dú)自出資，資金最終流向了北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)的當(dāng)代采育滿庭春MOMA自住房項(xiàng)目。

按照公告表述，協(xié)議期限為5年，但基金到期前被解散或經(jīng)修訂的有限合伙協(xié)議另行延長期限除外。該期限前2年為投資期，后3年為回報期。如果經(jīng)大多數(shù)有限合伙人批準(zhǔn)，GP可以將投資或回報期限延長1年。

在北京一位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士看來，當(dāng)時資金環(huán)境較為緊張，當(dāng)代置業(yè)引入民生加銀，可能也希望后者能較長期投資。當(dāng)代采育滿庭春項(xiàng)目離北京主城太遠(yuǎn)了，快到廊坊去了。

作為北京推出“自住房”試點(diǎn)的典型項(xiàng)目，彼時媒體曾曝出其首次開盤被中簽家庭“棄選”、“棄購”等負(fù)面消息。雖然操盤該項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人出來澄清，但其也坦言區(qū)位較偏。

去年9月份，上述自住房項(xiàng)目部分樓棟被當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門查出混凝土不達(dá)標(biāo)而要求整改。雖然上述自住房開發(fā)坎坷，但去年國慶節(jié)后降息潮及京津冀一體化政策紅利出爐，樓盤銷售借勢“復(fù)活”發(fā)力。

財報顯示，上述自住房項(xiàng)目總建面17萬平方米，2014年已售面積近14.4萬平方米，售價9500元/平方米，合約銷售13.65億元，今年上半年合約銷售1424.4萬元，銷售面積1499平方米。據(jù)第三方銷售平臺顯示，該項(xiàng)目目前已經(jīng)售罄。

作為重要的股權(quán)投資方，加上項(xiàng)目銷售回款正常，民生加銀自然有動力繼續(xù)參與投資及分享后續(xù)收益，此時退伙，外界猜測不斷。

11月9日，當(dāng)代置業(yè)投資者關(guān)系部相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者強(qiáng)調(diào)說，基金的目標(biāo)現(xiàn)金流比預(yù)期較早實(shí)現(xiàn)，公司認(rèn)為基金不再需要大量資金運(yùn)營。

“名股實(shí)債”資本游戲

基金現(xiàn)金回報方案顯示，除了可分配現(xiàn)金首先結(jié)付基金費(fèi)用（LP投資額的1%）之外，其次用于結(jié)付優(yōu)先級LP本金及11.2%的預(yù)期回報率，接著依次為次級LP及GP，最后按8:2分配給LP及GP。

記者注意到，民生加銀11.2%的預(yù)期回報率，這與當(dāng)前信托融資成本幾乎相當(dāng)。按照當(dāng)代置業(yè)財報，今年上半年毛利率為41.5%，與去年同期的45.9%相比，下降4.4個百分點(diǎn)。

10月20日，當(dāng)?shù)刂脴I(yè)以8050萬元從中航信托回購了南昌當(dāng)代項(xiàng)目35%股權(quán)，使之重新成為其全資子公司。當(dāng)代置業(yè)表示，此舉可讓公司最大程度自主管理該子公司營運(yùn)及提升項(xiàng)目的利潤回報。

上海一位不愿具名的地產(chǎn)金融人士表示，當(dāng)代置業(yè)上述運(yùn)作，實(shí)際上就是一種過橋借款，屬于假股實(shí)債，一旦賬面資金不緊張，就會立馬替換掉那些高成本資金，不然會加大成本，吞噬一部分利潤，因?yàn)楦酃赏顿Y者很看重利潤率指標(biāo)，這影響股價及融資。

對此，記者向當(dāng)代置業(yè)發(fā)去了采訪提綱，對方確認(rèn)當(dāng)天答疑，但截至發(fā)稿仍未回復(fù)。

2013年7月，當(dāng)代置業(yè)逆市赴港IPO，自我標(biāo)榜為綠色地產(chǎn)，但遭港股投資人用腳投票，上市首日即破發(fā)，被指土儲不足為最大掣肘。當(dāng)年下半年，當(dāng)代置業(yè)耗資近20億元用于拿地。

去年，當(dāng)代置業(yè)繼續(xù)全國逆市拿地，總耗資約28億元，其中包括與旭輝控股、北辰實(shí)業(yè)合作奪地，而今年上半年，其儲備土地3塊，耗資21.85億元。

記者注意到，當(dāng)代置業(yè)認(rèn)為自己既不是傳統(tǒng)的買地賣房型房企，也不是平臺型房企，而是生態(tài)型房企，其試圖建立生態(tài)鏈，內(nèi)部孵化，打造創(chuàng)新生態(tài)體，以反哺地產(chǎn)銷售溢價、用戶粘性和去化速度。

今年8月7日，當(dāng)代置業(yè)與喜神資產(chǎn)聯(lián)合廣聯(lián)達(dá)、弘高創(chuàng)意等共同成立了一個名為“綠民投產(chǎn)業(yè)鏈基金”，瞄準(zhǔn)綠色科技地產(chǎn)。另據(jù)媒體報道稱，該基金首期規(guī)模有望突破10億元，通過與金融機(jī)構(gòu)股債配資可實(shí)現(xiàn)管理資產(chǎn)50億元。