投資寫字樓與商鋪 新城區(qū)和購物中心更有價值

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 吳若凡

周末，央行宣布“雙降”，房地產(chǎn)業(yè)似乎迎來暖冬希望。

對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟，三季度GDP回落至6.9%，股市表現(xiàn)不佳，無疑是本次“雙降”的主要原因。但降準(zhǔn)加降息，隨著流動性的增加，以及融資成本的降低，無疑將間接利好當(dāng)下樓市，尤其是對7月中下旬以來逐步降溫的房地產(chǎn)市場在一定程度上將起到刺激作用，樓市交易量持續(xù)降溫的勢頭有望逐步企穩(wěn)。

易居研究院副院長楊紅旭也認(rèn)為，“雙降”之后，最大利好對象是樓市，當(dāng)前樓市處于回暖通道中，貨幣寬松與利率下降，將加碼刺激需求。

那就，作為投資客來說，相比住宅投資，商業(yè)地產(chǎn)投資的復(fù)雜程度更高，難度也更大，在“雙降”后，商地產(chǎn)投資該何去何從？

一線城市仍有投資機(jī)會

從目前來看，一、二線城市的辦公樓相對飽和，三、四線城市需求甚小。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然在這個背景下，錢便宜了，但商鋪和寫字樓市場還是存在些問題。以辦公樓為例，從個人角度來說，三、四線辦公樓的需求量非常少，很多企業(yè)不愿意到三、四線城市去，或者選擇租用幾個商鋪來辦公，這樣可以減少成本，縮減開支，這種檔次比較高的辦公樓要商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)，要有金融的衍生服務(wù)，這在一、二線城市的需求可能比較大，但如果是在一個縣城或者地級市，需求就小，因此，辦公樓的地點(diǎn)、位置選取就顯得尤為重要。

此外，辦公樓的周邊配套一定與周邊服務(wù)密切相關(guān)，一定要與周邊的設(shè)施服務(wù)，物以類聚、人以群分，有辦公樓的地方，商業(yè)、貿(mào)易、金融、政務(wù)就必須要配套。

在香港有很多金融大廈，有些注冊會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評估機(jī)構(gòu)都在一起。區(qū)域集中在一起的布局最大限度地減少了辦公人群的時間成本，從而提升辦公效率。二、三、四線城市所有的金融機(jī)構(gòu)很分散，產(chǎn)權(quán)交易、事務(wù)所都不在一起，沒有集群優(yōu)勢，因此辦公樓市場就很難形成。

當(dāng)然，如果某一個城市打造了一個CBD，在一個三、四線城市，那可能會有機(jī)會，就買寫字樓來說，可能單位投資者會多一點(diǎn)。辦公樓未來的管理非常重要，如果這棟辦公樓在當(dāng)?shù)鼐哂邢笳餍砸饬x甚至是標(biāo)桿的話，因為隨著年輕人的增加，需要新環(huán)境和對生活配套的要求。如果是普通辦公樓就沒有任何意義。

須找人口凈流入城市

對于商鋪來說，傳統(tǒng)商鋪未來價值會越來越低，住宅小區(qū)商鋪，從購物中心、百貨商場再到批發(fā)市場，整個商業(yè)體量人均面積非常高。

因此，在這種情況下，未來商鋪風(fēng)險比較大，但新型購物中心的商鋪可能成為新型的城市商業(yè)中心，這些地方可能會有機(jī)會。

據(jù)統(tǒng)計，目前市場上除了一、二線城市的核心區(qū)域有穩(wěn)定的回報率之外，其他非核心區(qū)域的整體回報率都不高，有些地方還不到2%，甚至低于住宅。

在此種情況下，投資人所承受的壓力可想而知，因此，對于商鋪的投資就取決于未來升值空間，在此種情況下，一、二線相對于三、四線城市有一定的升值空間，這主要是由于一、二線城市的人口為凈流入。

升值源于城市配套的形成、人口的導(dǎo)入。只有整個區(qū)域的成熟，才能帶來價值提升。換句話說，商鋪是要靠培養(yǎng)的。

目前看來，傳統(tǒng)商業(yè)中心還有一定競爭力，但一些城市的商業(yè)中心卻開始衰退，這主要是源于這些區(qū)域的業(yè)態(tài)開始逐漸被淘汰，受到了新型模式的沖擊，比如百貨，無錫店恒隆廣場就是一個典型的例子，其整個主力店客流的減少，導(dǎo)致整體商業(yè)開始衰退，進(jìn)而正片區(qū)域都開始走下坡路。銷售額少了，租金自然就降低了。

歐陽捷笑言，如果過去是“一鋪養(yǎng)三代”，那現(xiàn)在買了商鋪不賠就行了，不賠不賺。到了未來商業(yè)商鋪再建設(shè)下去就是“三代賠一鋪”。

因此，這樣的商鋪即便在上海，投資價值也不大。

從目前情況來看，有兩種模式將成為未來商業(yè)心的增長點(diǎn)。一種是新的購物中心模式的形成，還會衍生出兩到三個購物中心，而這種以購物中心為主的商圈將取代傳統(tǒng)的以百貨公司為主的商圈，成為新的價值點(diǎn)；另一種模式是政府打造的新區(qū)模式，隨著人口的慢慢導(dǎo)入，商圈配套的逐漸成熟，商鋪就有提升的價值。