中國經濟結構調整 警惕這17個省的房價下降

每經編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于“邦地產”官方微信平臺real-estate-circle）

決定城市房價的最主要因素是市場供需，供需又靠什么？靠人。

但在中國過去幾十年的城鎮(zhèn)化進程中，中國的經濟結構發(fā)生了顯著的變化。隨之而來，一些省份的房價，也必然面臨下降！

伴隨改革開放，我國經濟各產業(yè)的比重出現(xiàn)很大調整，第一產業(yè)產值占比從改革開放前后的30%，調整到2014年的9.17%，第一產業(yè)的就業(yè)比重，也由70%調整至29.5%。

在接下來的幾十年中，中國基本形成了東部對外開發(fā)、中部承接產業(yè)轉移、西部能礦、東北重工業(yè)的產業(yè)格局，第二產業(yè)蓬勃發(fā)展。

但如今，第一產業(yè)和第二產業(yè)走過了自己的“經濟支柱期”，在全國經濟結構中的作用日漸式微。在產業(yè)格局的裂變中，傳統(tǒng)老工業(yè)聚集區(qū)衰落、能礦省份增長受困等等問題顯現(xiàn)。

受制于此，這些省份的房地產市場也將面臨困局，有房價下降的風險：

18大能礦省份

>>>>山西、陜西、云南、內蒙古、甘肅、青海、新疆、四川

2014年以來，全球大宗商品價格幾遭“腰斬”，鐵礦、原油、煤炭開啟下跌模式。其中鐵礦石進口平均價格下跌23.4%，原油下跌6.1%，煤下跌15.2%，成品油下跌4.6%，銅下跌6.1%。

2015年上半年，山西、甘肅、新疆PPI（生產價格指數(shù)）也分別下降10.8%、10.9%、16.7%。

房地產作為一個產業(yè)鏈條長，帶動相關產業(yè)多的行業(yè)，既與實體經濟密切相關，又與虛擬經濟相關。以上省份實體經濟的下滑，必然對房地產市場產生了負面影響。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布8月百城住宅價格指數(shù)，以上8個省會首府城市房價的漲跌情況讓人心憂，除了太原，其他都是“跌跌更健康”。

同樣是能源大省的四川，2010年GDP增速12.35%，2015年增速降至8.5%。早些年的瘋狂投資帶來GDP的高速增長，而今投資比例下降，GDP自然放緩。

這帶來的同樣也是房地產市場的一片寧靜……

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布8月百城住宅價格指數(shù)，四川首府成都市的房價環(huán)比下跌0.88％，同比下跌3.46%。

不僅如此，云南、貴州的GDP增速都有明顯放緩，而且在房價上也有表現(xiàn)。

25個凈出口導向省份>>>>

新疆、黑龍江、河南、海南、天津

國內生產總值(GDP)可分解為總投資、總消費和凈出口(包括貨物出口及服務出口)三個部分，凈出口對GDP的貢獻率并不作為衡量經濟水準的指標，而只具有統(tǒng)計意義。但是，這卻對產業(yè)結構升級、居民收入、增加就業(yè)、提高資源配置效率等有著重要意義。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年我國國內生產總值(GDP)為51.93萬億元，凈出口貢獻率為-2.2%。事實上，從2008年金融危機后，連續(xù)三年凈出口貢獻率為負。

2013年與2008年相比，新疆、黑龍江、河南、海南、天津的凈出口對經濟的拉動作用都下降了18個百分點以上。其中，黑龍江、天津的凈出口拉動效應的更是由正轉負。

接下來看看這些省份的房價，跌幅可真是“嚇死寶寶”了。

中國指數(shù)研究院發(fā)布8月百城住宅價格指數(shù)顯示：

34大國企重點省份>>>>

貴州、吉林、寧夏、湖北

區(qū)域經濟的活力，一定程度上與國有工業(yè)企業(yè)在經濟規(guī)模中占比量有關?？梢杂?ldquo;規(guī)模以上工業(yè)增加值”統(tǒng)計里 “國有及國有控股企業(yè)利潤總額”占“工業(yè)企業(yè)利潤總額”的比例，衡量省區(qū)內工業(yè)經濟對國有資本的依賴程度。

2010年吉林GDP增速為13.8%，湖北增速10.91%，寧夏增速11.98%；但2015上半年吉林增速已降至6.1%，湖北增速降至9.7%，寧夏增速降至8.0%。

（反觀國有企業(yè)占比很低的浙江、江蘇兩省，2015上半年經濟增速8.3%、8.5%，僅較2010年低3.6、4.2個點。）

作為GDP占比中的一部分，房地產市場一樣受到影響。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布8月百城住宅價格指數(shù)：

影響房價漲跌的原因很多，除了最基本的供需，大經濟層面的影響亦為直接。把握宏觀經濟走勢直接關系著我們對房地產市場未來的判斷。

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