李宇嘉：樓市“重生”的浙江案例

浙江樓市向來引人注目。我國樓市第一次下調(diào)（2008~2009年），以萬科在杭州率先降價而開啟；最近一輪樓市調(diào)整，即2014年初開始的全國樓市調(diào)整，也是從2月底杭州城北區(qū)域降價開始，房企破產(chǎn)和“跑路”集中出現(xiàn)。去年6月，浙江杭州、寧波、溫州和金華4個城市房價漲幅分別排在全國70個大中城市的70位、69位、49位和22位，溫州房價甚至創(chuàng)造了連續(xù)42個月下跌的紀(jì)錄。

時隔一年后的今年6月，杭州、寧波、溫州和金華房價漲幅分別排在全國70個大中城市的5位、6位、14位和20位，杭州房價漲幅僅次于北上廣深；7月和8月，杭州和寧波房價漲幅均進(jìn)入前十位，溫州進(jìn)入前十五位。今年1～8月，浙江省商品房銷售面積同比增長44%，位列全國第一。今年上半年，杭州商品房銷售面積同比增長142%，位列各大城市第一位，前8個月成交面積898.39萬平方米，同比增長47%，位列全國前三位，4～8月份連續(xù)5個月月均銷售均過萬套，創(chuàng)歷史紀(jì)錄；1～7月，寧波市商品房銷售同比增長81.7%；溫州上半年新房和二手房成交分別增長20.4%和38.7%。

目前，浙江重點城市的庫存已從2014年的30多個月下降到15個月左右，回到較合理水平，低于全國一線、二線城市平均庫存水平。盡管浙江樓市前期回落非常明顯，但很大程度源于資金過度炒作，浙江樓市基本面非常健康。

首先，浙江作為我國民營經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)，人口吸附能力很強(qiáng)。2014年，全省常住人口5508萬人，比2005年增加近1000萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%，高于全國10個百分點，勞動年齡人口占比77.5%。第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，浙江人口凈流入規(guī)模位居全國第二，僅次于廣東。在我國人口吸引力排行榜上，杭州、寧波和溫州在列前二十位。

其次，浙江民間富庶、收入差距少，支撐住房有效需求。2015年上半年，浙江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22640元，排名全國第三，僅次于上海和北京。農(nóng)村居民人均可支配收入12005元，僅次于上海。更重要的是，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入倍差僅1.9倍，在前十強(qiáng)省市中倒數(shù)第二位，城鄉(xiāng)差距比較小，這些都是樓市長期繁榮的有效支撐。

最后，截至2015年5月，全省上市公司364家，上市公司數(shù)量位居全國第二位，民營控股占八成。中國民營企業(yè)500強(qiáng)中，浙江有128家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過江蘇96家和廣東24家。具有就業(yè)和收入雙重效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)集聚和發(fā)展，也是實體經(jīng)濟(jì)繁榮和藏富于民的過程，這也是浙江房地產(chǎn)基本面長期健康的保障。

樓市“重生”的浙江案例表明，盡管整體上看我國樓市長周期下行、部分區(qū)域庫存壓力或長期存在，但通過發(fā)揮當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)和資源優(yōu)勢，科學(xué)選擇發(fā)展路徑，有效提高居民收入水平的城市，未來其樓市仍將健康發(fā)展。

（作者單位：深圳市房地產(chǎn)研究中心）