張敬偉：收金攬銀有難度 但樓市已脫離頹勢(shì)周期

每經(jīng)編輯 張敬偉    

◎張敬偉

“金九銀十”是中國(guó)樓市繁榮時(shí)代的寫照。今秋，中國(guó)樓市的表現(xiàn)雖未有“金”與“銀”的資本狂歡，但也呈現(xiàn)出不同于整個(gè)頹勢(shì)周期的形態(tài)。

據(jù)9月18日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，最近的4個(gè)月，房?jī)r(jià)平均環(huán)比漲幅越來(lái)越大?？陀^而言，8月份的中國(guó)經(jīng)濟(jì)是痛苦的。股市震蕩、人民幣匯率調(diào)整……都撥動(dòng)著大家的神經(jīng)。更值一提的是，由于8月份中國(guó)貿(mào)易數(shù)據(jù)不好看，以及CPI和PPI呈現(xiàn)的“剪刀差”，由此表現(xiàn)出來(lái)的“生活通脹”和“工業(yè)通縮”，也給貨幣政策的調(diào)整帶來(lái)了相當(dāng)難度。

隨著最后一個(gè)季度的臨近，穩(wěn)增長(zhǎng)愈發(fā)地成為主旋律。那么穩(wěn)增長(zhǎng)的動(dòng)力何來(lái)，引擎何在？筆者認(rèn)為，要看企穩(wěn)向好的樓市。

樓市下行周期之前，是刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎之一，當(dāng)然問(wèn)題也不少。因而才有了多輪次的中央宏觀調(diào)控和地方限購(gòu)限價(jià)等舉措。更有甚者還帶來(lái)了信貸風(fēng)險(xiǎn)、地方債難題和樓市庫(kù)存過(guò)大的壓力等。

以樓市刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的副作用是系統(tǒng)化結(jié)構(gòu)性的。這種系統(tǒng)化風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)性矛盾一直持續(xù)到現(xiàn)在，三、四線城市的庫(kù)存壓力依然嚴(yán)重。

但是中央宏調(diào)、地方雙限的市場(chǎng)點(diǎn)剎和去疴效應(yīng)還是慢慢展現(xiàn)出來(lái)，樓市虛熱的泡沫被擠出，各地押寶房地產(chǎn)市場(chǎng)的功利慣性被祛除。去年下半年以來(lái)，中央層面開始調(diào)整樓市政策，宏調(diào)變得寬松。

今年8月份，先有松綁“限外”，隨后是公積金房貸二套房首付降至兩成。從央行5次降息4次降準(zhǔn)，到進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，疲敝的樓市逐漸恢復(fù)了活力。

從70個(gè)大中城市的樓價(jià)趨勢(shì)看，8月份中國(guó)樓市進(jìn)入了新常態(tài)。這一新常態(tài)的基本特點(diǎn)是：雖然各城市線際分化的基本面依然存在，但樓市已經(jīng)從一線城市風(fēng)景獨(dú)好向二、三線城市傳導(dǎo)；三、四線城市依然面臨著嚴(yán)峻的消庫(kù)存壓力；在匯市股市觸發(fā)全球性焦慮之后，樓市成為政策面實(shí)施穩(wěn)增長(zhǎng)的選擇；這一周期的樓市回暖不可能復(fù)制上一周期的過(guò)熱，也不可能形成風(fēng)險(xiǎn)失控的泡沫。

樓市現(xiàn)在是2009年以來(lái)最為寬松的時(shí)期。但這一周期的市場(chǎng)供求已經(jīng)質(zhì)變，遠(yuǎn)非當(dāng)年市場(chǎng)“雙熱”境況。

上一周期，中國(guó)家庭以寅吃卯糧的方式，提前消費(fèi)了未來(lái)兩代人的樓市需求。而現(xiàn)在剛需沒(méi)有了潛力，激活改善性住房需求才是長(zhǎng)期過(guò)程。因此，即便現(xiàn)在的樓市政策面寬松向好，樓市也不可能出現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的景象。

股市動(dòng)蕩讓中小投資者視之為畏途，負(fù)利率亦使儲(chǔ)蓄和理財(cái)產(chǎn)品失去了市場(chǎng)吸引力。從眼下的投資愿景來(lái)看，人們寧愿去購(gòu)買更為保險(xiǎn)和有保障的不動(dòng)產(chǎn)。8月份樓市呈現(xiàn)出來(lái)的企穩(wěn)信號(hào)，似乎驗(yàn)證了這一邏輯。如果未來(lái)兩個(gè)月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比同比繼續(xù)增長(zhǎng)，樓市拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)即成定論。

雖然中國(guó)樓市需求進(jìn)入慢速增長(zhǎng)期，但負(fù)利率的市場(chǎng)倒逼有助于促進(jìn)樓市需求。過(guò)去20多年來(lái)，中國(guó)經(jīng)歷過(guò)4次負(fù)利率，每個(gè)時(shí)期的樓市表現(xiàn)不俗。

本次樓市周期不同以往，但較為平穩(wěn)的增長(zhǎng)還是可期的。希望能用好政策，以樓市促經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)。（作者為察哈爾學(xué)會(huì)研究員）