上市房企發(fā)債潮起 誰(shuí)在現(xiàn)金叢中笑？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂

受益于政策松綁疊加降息潮，原本就為“吸金”大戶的地產(chǎn)商，加速繞道權(quán)益融資外的另一自我“救贖”路徑——發(fā)債。

9月8日，西藏城投（600773，SH）發(fā)布公告，擬募資不超過9億元的公司債申請(qǐng)已獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。作為地產(chǎn)股中的小盤股，西藏城投僅是當(dāng)前上市房企債券融資的一個(gè)縮影。有相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，年內(nèi)房企僅公司債規(guī)?；蜻_(dá)3000億元。

一位房企高管表示，之前多數(shù)房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)很差，短債較多，成本也較高，伴隨低利率時(shí)代的來(lái)臨，房企急需調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)新的財(cái)務(wù)要求。

上市房企大舉發(fā)債

如果放眼整個(gè)亞太地區(qū)，世邦魏理仕相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，上半年房地產(chǎn)債券發(fā)行持續(xù)活躍，亞太區(qū)發(fā)行總額高達(dá)212億美元，占2014年全年的63%，中國(guó)房企2015年上半年債券發(fā)行總額占亞太區(qū)的63%, 僅6家中國(guó)房企就已發(fā)行了總價(jià)值超過10億美元的債券。

同時(shí)，目前恒大、遠(yuǎn)洋、龍湖、碧桂園等內(nèi)房股紛紛轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債融資，而之前這些房企多會(huì)借道海外發(fā)債。

東方財(cái)富Choice金融終端數(shù)據(jù)顯示，年初至今，僅在A股市場(chǎng)上，上市房企發(fā)債規(guī)模已接近1200億元，其中上半年累計(jì)發(fā)債571.29億元，尤其是三季度開始進(jìn)入爆發(fā)期。

金科股份董秘劉忠海告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這個(gè)月初，我們正式發(fā)行了第一期20億元公司債，總發(fā)行額38億元。未來(lái)看情況，融資會(huì)向債券融資這方面傾斜，這還要看審批通過得額度?！?/p>

上市房企如此火爆的債券融資，如果放在過去幾年，讓地產(chǎn)大佬想都不敢想。上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年上市房企發(fā)債僅實(shí)現(xiàn)融資354.9億元，而2013年僅45億元。

2013年7月，隨著上市房企再融資開閘，尤其以定增再融資預(yù)案較多，彼時(shí)涉及總?cè)谫Y需求上千億元，但2014年上市房企定增再融資完成才400億元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，開閘初期，多數(shù)房企被核準(zhǔn)周期長(zhǎng)達(dá)一年以上，對(duì)于急需輸血的中小上市房企來(lái)說，仍顯得過慢。

今年4月以來(lái)，A股市場(chǎng)多數(shù)地產(chǎn)股股價(jià)大幅上漲，這為不少難以股權(quán)融資的上市房企解決了燃眉之急，紛紛通過定增、委托貸款等形式融資。6月中旬以來(lái)，A股市場(chǎng)突遭大跌，大量股票的股價(jià)已跌破增發(fā)價(jià)，這讓股權(quán)質(zhì)押融資風(fēng)聲鶴唳。

加速融資的同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債水平備受關(guān)注。按照申萬(wàn)行業(yè)新分類，東方財(cái)富Choice金融終端數(shù)據(jù)透露，截至今年6月底，135家A股上市房企的算術(shù)平均資產(chǎn)負(fù)債率63.47%，中位數(shù)66.23%，比如龍頭萬(wàn)科78%，泰禾集團(tuán)89.7%，魯商置業(yè)92.7%，珠江控股則高達(dá)105.5%。

記者注意到，在房地產(chǎn)白銀時(shí)代，一個(gè)典型現(xiàn)象是地產(chǎn)小盤股負(fù)債率普遍較低，而大中型房企負(fù)債率普遍較高。

劉忠海坦言，過去很長(zhǎng)時(shí)間，A股上市房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)是很差的，尤其以短債為主，如開發(fā)貸為1~2年，信托借款多為2年。發(fā)行公司債，能實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)“長(zhǎng)中短”的搭配。

多家房企融資仍謹(jǐn)慎

上市房企高頻發(fā)債，除了讓外界擔(dān)憂其繼續(xù)搶“地王”推高房?jī)r(jià)之外，也牽出了一個(gè)重要疑問：這種以長(zhǎng)期低利率獲得現(xiàn)金的方式，會(huì)是一種高明的做法嗎？

亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，房企集中發(fā)債為其投融資增加了流動(dòng)性，活躍了交易市場(chǎng)，購(gòu)買者多為國(guó)企控股的投資機(jī)構(gòu)，但最大問題是其收益率能否比其他產(chǎn)品高。

由于去年樓市持續(xù)低迷，不少觀察人士將多數(shù)房企面臨的高庫(kù)存與轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)解讀為“去杠桿化”。

記者發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，受制于權(quán)益融資不暢，多數(shù)房企只能高成本舉債。由于杠桿率偏高，吞噬了部分營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，降低了利潤(rùn)率，影響為股東賺錢的能力。而這雖有利于債權(quán)人投資收益，但隨著債務(wù)人信用評(píng)級(jí)惡化，掩蓋了債權(quán)人投資短期化的弊端，加劇了房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

某上市房企財(cái)務(wù)中心相關(guān)人士表示，站在股東的角度，他們最關(guān)心全部資本利潤(rùn)率是否超過借入款項(xiàng)的利率，即借入資本的成本高低。在全部資本利潤(rùn)率高于借款利息率時(shí)，負(fù)債比例越大越好，否則不適合大規(guī)模舉債。

記者查詢了135家A股上市房企今年中報(bào)、2014年與2013年報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債率，發(fā)現(xiàn)總體雖有“去杠桿化”的趨勢(shì)，但算術(shù)平均值僅微降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，中位數(shù)降了0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中包括北辰實(shí)業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中洲控股、珠江控股、信達(dá)地產(chǎn)、泛海控股、榮盛發(fā)展、迪馬股份、云南城投等中型房企。

對(duì)此，迪馬股份董秘張愛明表示，債務(wù)規(guī)模多少要看負(fù)債率，公司負(fù)債率并不高，通過“加減法”，發(fā)行期限長(zhǎng)的公司債替換成本高的信托類融資，降低成本。

東原地產(chǎn)集團(tuán)作為迪馬股份地產(chǎn)運(yùn)作核心平臺(tái)，其營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理陳文透露，東原作為成長(zhǎng)性房企，手上有多少錢就做多大事，財(cái)務(wù)端口也很穩(wěn)健，目前可售貨值已不能滿足高周轉(zhuǎn)需要。

記者研究發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地房企“去杠桿化”，將緊隨其發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，仍是一個(gè)中長(zhǎng)期過程，不像港資房企長(zhǎng)期借助海外低廉資金，其優(yōu)質(zhì)投資性物業(yè)又占較大比重，能夠?qū)ζ湫纬涩F(xiàn)金流支撐。