美國(guó)買房風(fēng)險(xiǎn)要翻倍了！國(guó)人買房還貸怎么辦？

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estete-circle）

據(jù)說(shuō)，在這次人民幣貶值之前，就有人發(fā)現(xiàn)，很多銀行柜臺(tái)前，排著一隊(duì)隊(duì)大媽要求購(gòu)匯5萬(wàn)美元。

為啥是5萬(wàn)美元？因?yàn)樵谥袊?guó)，要買外匯，個(gè)人年購(gòu)匯額度為5萬(wàn)美元，不管你是港幣、英鎊、歐元、日元……都是以等值的5萬(wàn)美元為限額。

為啥要換？還用說(shuō)嗎，在我們看漲人民幣的時(shí)候，據(jù)說(shuō)這些“神準(zhǔn)”的大媽中間，已經(jīng)開始宣稱美元要升值。

“投資要趕早”這句話，被大媽們?cè)忈尩乜芍^淋漓盡致，現(xiàn)在如果你想買外匯，就沒那么容易了。

坊間流傳，本月起個(gè)人購(gòu)匯限制或?qū)⒓訌?qiáng)。在海外買房風(fēng)險(xiǎn)加大！

先來(lái)看看目前的購(gòu)匯狀況~

國(guó)家數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)外匯儲(chǔ)備已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下降，至8月份又下降了939億美元，至3.56萬(wàn)億美元。

“由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下降，美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，取消QE和加息的預(yù)期都較濃，引導(dǎo)了此次大量外匯流出的情況。”這是專家的看法。

“我國(guó)外匯儲(chǔ)備變動(dòng)是多重因素綜合作用的結(jié)果，隨著人民幣匯率形成機(jī)制不斷完善以及人民幣國(guó)際化的推進(jìn)，未來(lái)外匯儲(chǔ)備有所增減也是正常的。”這是官方的回應(yīng)。

但無(wú)論哪種言論都顯示出，此次外匯儲(chǔ)備下降具備持續(xù)性，人民幣幣值也或進(jìn)一步下降。

隨之，9日開始，江湖廣泛傳言稱，外匯局下發(fā)各分局通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)匯分拆交易提高警惕，必要時(shí)拒絕購(gòu)匯申請(qǐng)。根據(jù)外管局的規(guī)定，5個(gè)以上不同個(gè)人，同日、隔日或連續(xù)多日分別購(gòu)匯后，購(gòu)匯總金額超過(guò)等值20萬(wàn)美元，并將外匯匯給境外同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)；個(gè)人在7日內(nèi)從同一外匯儲(chǔ)蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬(wàn)美元外幣現(xiàn)鈔；同一個(gè)人將其外匯儲(chǔ)蓄賬戶內(nèi)存款劃轉(zhuǎn)至5個(gè)以上直系親屬等情況界定為個(gè)人分拆結(jié)售匯行為。

“個(gè)人分拆結(jié)售匯行為”會(huì)被怎樣？

首先是禁止，國(guó)家設(shè)定范圍外的手段，你就不要去用了。在具體審批上，央行也會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管，比如要求各銀行加強(qiáng)外匯業(yè)務(wù)監(jiān)管，嚴(yán)控外匯流出；比如境外匯款現(xiàn)鈔超過(guò)1萬(wàn)美元的通通都需要報(bào)告到央行…

如果觸犯規(guī)定，當(dāng)然還會(huì)被處罰。不僅對(duì)個(gè)人，甚至還會(huì)將個(gè)人本外幣兌換特許業(yè)務(wù)試點(diǎn)機(jī)構(gòu)納入管轄范圍。

限制個(gè)人購(gòu)匯，是國(guó)家為避免游資化整為零流出國(guó)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于有個(gè)人出境游、留學(xué)等正常用途不會(huì)有太大限制和影響。

不過(guò)，如果要在境外買房的話，這種大資產(chǎn)的物件，5萬(wàn)美元不夠啊，那怎么辦？

據(jù)說(shuō)，以前有一種“偏方”是，辦一本中國(guó)護(hù)照，然后“湊份子”——一個(gè)人只能購(gòu)匯5萬(wàn)美元，但找13個(gè)親戚朋友幫忙，就能一共購(gòu)匯到69萬(wàn)美元，分別存入我的賬戶，一套美國(guó)的房錢也就湊夠了。

但如果上述傳言是真的，那這種方式，也行不通了，因?yàn)楫?dāng)事人很可能被拉進(jìn)“關(guān)注名單”，禁止外匯交易及匯款。

海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加

1、由于人民幣購(gòu)匯的限制，大筆資金流出國(guó)內(nèi)很容易受到中美兩國(guó)有關(guān)部門的注意。如果為規(guī)避購(gòu)匯額度限制通過(guò)非法途徑轉(zhuǎn)移資金，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)必然加大。

2、到了美國(guó)“兩眼一抹黑”?，F(xiàn)在的美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人比中國(guó)人還了解中國(guó)人，但中國(guó)買家卻對(duì)房子的情況根本無(wú)從了解，只能聽信于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。付了定金拿不到房的風(fēng)險(xiǎn)增加。

由于美國(guó)房地產(chǎn)的買賣是被法律嚴(yán)格規(guī)范的經(jīng)紀(jì)人模式，你首先要做到不論別人怎么忽悠諸如退稅等等，產(chǎn)權(quán)登記只能寫在自己名下。并且不與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)私下交易，購(gòu)買者只要把款打入到監(jiān)管賬戶，才可以避免房財(cái)兩空。

美國(guó)的房產(chǎn)中介在銀行開立的帳戶分為自有帳戶和客戶保證金帳戶(Trust Account)，客戶支付的購(gòu)房定金和其他款項(xiàng)，屬于保證金性質(zhì)，必須存入保證金帳戶。這個(gè)帳戶是沒有利息的，房產(chǎn)中介公司不能夠利用該帳戶的余額獲利。

3、受購(gòu)匯額度限制。如果沒有充足的現(xiàn)金購(gòu)房，中國(guó)買家需要在美國(guó)貸款。這筆錢如何保障？

在美國(guó)，所有的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)都是由中立的第三者即過(guò)戶律師或者產(chǎn)權(quán)公司辦理，如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到過(guò)戶律師或產(chǎn)權(quán)公司的賬戶上，這時(shí)候房地產(chǎn)交易才真正完成。

4、在美國(guó)購(gòu)置房子后的每年必須承擔(dān)的費(fèi)用是否在你預(yù)算之中？比如說(shuō)每個(gè)月的地稅，在中國(guó)，土地出讓金是購(gòu)買時(shí)一次性付清的，但美國(guó)則是分期支付，地稅占房?jī)r(jià)的20%，你在購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)后，必須每月按期支付。

另外，美國(guó)月付的地稅是根據(jù)美國(guó)GDP增長(zhǎng)和房屋資產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)而不斷調(diào)整提升的。

國(guó)家認(rèn)可的四種買房行為：

?離岸業(yè)務(wù)。國(guó)內(nèi)有銀行提供“以人民幣形式離岸，到當(dāng)?shù)卦儋?gòu)匯”的業(yè)務(wù)，這樣不受購(gòu)匯額度限制，但是門檻要求比較高，你要證明資金來(lái)源的合法性、說(shuō)明用途、提供買房合同等。

?委托機(jī)構(gòu)。比如我愛我家、鏈家這樣已經(jīng)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)的中介公司，給他們?nèi)嗣駧牛兴麄冇妹涝I，再給點(diǎn)手續(xù)費(fèi)。

?內(nèi)存外貸。就是說(shuō)，客戶在某銀行/機(jī)構(gòu)的國(guó)內(nèi)分支，存入保證金或購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)性存款質(zhì)押作為擔(dān)保，再通過(guò)該銀行境外分支或者關(guān)聯(lián)企業(yè)提供外幣融資，這樣既不受外匯限制，還可以賺利差，但就是太麻煩，私人銀行的普遍門檻都在600萬(wàn)元以上，工行和中行的門檻在800萬(wàn)元人民幣，招行則要1000萬(wàn)元，都不低啊~

?海外投資基金。2006年推出的QDII是針對(duì)機(jī)構(gòu)到境外投資的，但是個(gè)人不行。但是今年合格境內(nèi)個(gè)人投資者(QDII2)境外投資試點(diǎn)管理辦法將很快發(fā)布，個(gè)人將能通過(guò)投資基金購(gòu)置海外房產(chǎn)。首批試點(diǎn)QDII2的城市共有六個(gè)，分別為上海、天津、重慶、武漢、深圳和溫州。說(shuō)洋氣點(diǎn)，有了QDII2你就可以全球配置資產(chǎn)，不受購(gòu)匯額度限制，也不擔(dān)心會(huì)進(jìn)入“關(guān)注名單”。

如果錢不夠想貸款，怎么辦？

中國(guó)人在美國(guó)貸款，是不需要綠卡和美國(guó)國(guó)籍的。一般通過(guò)商業(yè)貸款銀行、房貸機(jī)構(gòu)及貸款經(jīng)紀(jì)人這三種途徑就能獲得貸款。

在美國(guó)，按揭貸款發(fā)放的核心原則是，抵押品價(jià)值足夠，申請(qǐng)人有良好的信譽(yù)和持續(xù)的收入來(lái)源，與申請(qǐng)人的身份國(guó)籍本身沒有直接關(guān)聯(lián)性。

所以，目前在美國(guó)絕大多數(shù)州，外國(guó)人（無(wú)美國(guó)綠卡）可以通過(guò)貸款購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，但是首付通常要在40-50％，這個(gè)是比美國(guó)人高的。

其實(shí)除了首付要考慮以外，貸款人還需要提供現(xiàn)金證明、資產(chǎn)證明、護(hù)照、收入證明、信用記錄、擁有美國(guó)銀行賬戶、提供目前居住地址證明等。還是有點(diǎn)兒復(fù)雜……

如果你人不在美國(guó)，又想在美國(guó)購(gòu)房，沒有在美的信用分?jǐn)?shù)，你能夠貸到款的區(qū)域就局限很多，基本只能在東西海岸有機(jī)會(huì)。

其實(shí)，現(xiàn)在人民幣購(gòu)匯額度限制加強(qiáng)，很多美國(guó)銀行不太愿意貸款給中國(guó)買家。