二套房貸收緊對樓市傳遞了什么信號

◎余豐慧

據(jù)“融360”網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，截至目前，上海市有多家銀行的二套房貸首付在七成，這意味著滬上二套房的購房“門檻”很高。

繼深圳部分銀行提高二套房貸款首付款比例后，上海也有多家銀行將購買第二套住房首付款比例定在七成。在央行、銀監(jiān)會、住建部等部門全力支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，促進(jìn)穩(wěn)增長的關(guān)鍵時(shí)刻，深圳、上海等一線城市的部分銀行較大幅度提高了購買二套房的首付款比例，備受社會關(guān)注。

今年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布新規(guī)，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

在調(diào)整前，北京、上海等一線城市對于已經(jīng)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請房貸的首付是七成，其他城市則是六成。這次上海部分銀行將二套房貸首付提至七成，已經(jīng)恢復(fù)到此前的最高水平。

一些商業(yè)銀行將二套房首付款比例提高到最高水平，并不違背央行等部門發(fā)布的“3·30”房貸新政。除規(guī)定首付款比例外，“3·30”房貸新政還指出“具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。”這意味著不僅最高比例沒有限制，而且只要不低于40%，具體比例的劃定權(quán)在商業(yè)銀行。上海、深圳多家銀行較大幅度地提高房貸門檻，對于房地產(chǎn)特別是購房消費(fèi)市場帶來較大影響。

房價(jià)的第一推動(dòng)力是貨幣信貸，貨幣信貸適度寬松，房貸政策門檻降低，是樓市繁榮發(fā)展最重要的流動(dòng)性保障，也是高房價(jià)的最大助推力。失去房貸支持或者房貸門檻過高，房價(jià)無論如何都難以漲起來。信貸貨幣收緊，最受傷的是樓市。

為何商業(yè)銀行棄用寬松房貸政策，較大幅度地提高二套房首付款比例？銀行究竟觀察到了什么？

筆者認(rèn)為，商業(yè)銀行主要是看到了房價(jià)暴漲背后巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。二季度，全國樓市量價(jià)齊漲。北上廣深等30個(gè)典型城市監(jiān)測統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，樓市成交量和成交價(jià)均大幅上漲。其中，四大一線城市樓市成交量、成交均價(jià)創(chuàng)下近五年新高。這些“歷史新高”是去年以來大幅降低房貸門檻等催生和刺激的。

本來一線城市房價(jià)多年來就未曾出現(xiàn)過明顯下跌，樓市風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)沒有完全解除。在這種情況下，今年的“3·30”新政則徹底放松了二套房首付款比例。催生全國樓市特別是一線城市房價(jià)開始非理性泡沫式上漲，隱藏的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

一向?qū)鹑陲L(fēng)險(xiǎn)極為敏感、風(fēng)控較嚴(yán)的商業(yè)銀行，必將敏銳地觀察到這一點(diǎn)，及時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施是堅(jiān)決果斷的選擇。

可以說滬上部分商業(yè)銀行提高首付款比例主要是看到了房價(jià)上漲帶來的高風(fēng)險(xiǎn)。銀行自發(fā)提高二套房首付款比例，折射出房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)泡沫已到了相當(dāng)大的程度。如果房價(jià)沒有明顯下降，泡沫就很難有效擠出，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)始終是一顆定時(shí)炸彈。

同時(shí)，只要大部分銀行都能夠意識到風(fēng)險(xiǎn)，從而收緊房貸，那么房價(jià)暴漲的最大推動(dòng)力也就消失了。