邦地產(chǎn) 2015-08-05 11:36:20
7月上海新房均價同比上漲超過30%,但個別樓盤卻逆市大跌,他們均聲稱沒采取任何降價促銷手段,但事實真的如此?
每經(jīng)編輯 包雨朦
(本文原載于“邦地產(chǎn)”官方微信號real-estate-circle)
7月的上海,天氣熱,樓市更熱——新房均價同比上漲超過30%!
但蹊蹺的是,有個別樓盤卻逆市大跌。而奇怪的是,這些樓盤均表示,并沒采取任何降價促銷的手段。
這到底是怎么回事?
價格大跳水+過山車
這個“蹊蹺”樓盤,是徐匯璽庭。
據(jù)上海德佑鏈家市場中心研究部統(tǒng)計,徐匯璽庭7月新房成交均價約為4.2萬元/平方米,但其網(wǎng)上報價為5.3萬元/平方米,跳水幅度高達(dá)20.8%。
另外,該樓盤所屬板塊樓盤均價為20857元/平方米,遠(yuǎn)低于樓盤價格。
而且,邦爺注意到,徐匯璽庭的銷售單價,似乎一向偏愛“過山車”:
7月3日-11日,成交均價45015元/平方米-47268元/平方米(共成交8套房源);7月15日,成交均價跌至31703元/平方米;7月17日,成交均價22093元/平方米(售出的10套房源);7月24日之后,成交均價回升到38000萬元/平方米……
可以看見,樓盤單日最低均價與最高價,差距近3萬!
“價格落差之大,我也不能理解。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍就跟邦爺吐槽說,不過他認(rèn)為,或許是徐匯璽庭房源位置或者產(chǎn)品的差異導(dǎo)致的價格差異,但這個也不好說。
“不過故意提高網(wǎng)上報價,提高購房者的心理預(yù)期。而在線下以更低的價格成交,讓前往案場的消費者以為是實際優(yōu)惠,這倒是開發(fā)商促進(jìn)成交的一種固有營銷手段。”宋會雍說。
對于徐匯璽庭的“蹊蹺”,樓盤方多次回應(yīng)邦爺稱,房源均價不會低于5萬元/平方米,網(wǎng)上價格可能是錯的。
故意炒高房價?
那么,上述樓盤是否存在“利用撤銷合同來炒高房價”的情況呢?
邦爺在網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢到,徐匯璽庭(備案名“徐匯世家花園”)累計合同均價為25247元/平方米,累計撤銷合同均價為40855元/平方米,累計住宅合同均價為35939元/平方米,累計住宅撤銷合同均價為48013元/平方米。
此外,合同撤銷次數(shù)共計9次,定期逾期總次數(shù)62次。
可見,徐匯璽庭的撤銷合同均價,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于累計合同均價。
幾大均價到底什么意思?
據(jù)了解,為了保證價格信息的準(zhǔn)確,網(wǎng)上房地產(chǎn)在進(jìn)一步完善之后,將價格信息細(xì)分成累計合同均價、累計住宅合同均價、累計合同撤銷均價和累計住宅合同撤銷均價四項數(shù)據(jù)。
而以往籠統(tǒng)的合同撤銷次數(shù)數(shù)據(jù)也已細(xì)分成合同撤銷總次數(shù)和定期逾期總次數(shù)兩項。
撤銷合同均價高于實際,是為了炒高房價?
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,在過去,曾有開發(fā)商利用撤銷合同來炒高房價。
具體的做法是,在開盤時成交幾套高價房,以此向消費者表明房源熱銷,抬高消費者對房價的預(yù)期,等消費者達(dá)成意向之后,再撤消之前的合同。
但徐匯璽庭是否意在如此,答案是:或不一定。
由于項目合同均價撤銷次數(shù)只有9次,不排除個別高單價單元合同撤銷,導(dǎo)致撤銷合同均價高于成交均價可能。
均價參考價值大縮水
事實上,7月成交價格明顯低于報價和周邊的,并不僅僅只有徐匯璽庭。
位于閘北區(qū)閘北公園板塊的綠洲雅賓利花園三期,7月成交均價約6.2萬/平方米,也比7.1萬/平方米的案場報價,降低了12.6%。
7月上海成交套數(shù)位居前列(均在120套以上)的森蘭名軒、經(jīng)緯學(xué)府陽光家園、盛世寶邸、浦東頤景園,成交均價相比報價,也都有6.6%-10.9%的降幅。
這些情況,也使得上海樓市7月成交統(tǒng)計均價同比大幅上漲,而給購房者的參照價值大大下降。
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