傳李嘉誠拋售長實旗下世紀匯項目 或因租金上漲空間收窄

每經(jīng)編輯 包雨朦    

每經(jīng)實習記者 包雨朦 

近日有消息稱，李嘉誠名下長實地產(chǎn)位于上海浦東陸家嘴的在建商辦項目世紀匯正在尋求轉(zhuǎn)手，目前最高報價達200億元人民幣。據(jù)稱已有多家境外基金在和長實地產(chǎn)接觸，但尚未達成實質(zhì)收購意向。

作為精明港商的代表，李嘉誠的投資風格一向以“逢低吸納、逢高套現(xiàn)”著稱。業(yè)內(nèi)人士分析認為，長實轉(zhuǎn)售世紀匯項目或與上海商辦租金上升空間收窄有關(guān)。

拋售項目溢價率或達483.33%  

7月29日，有消息稱李嘉誠麾下的長實地產(chǎn)正在商洽轉(zhuǎn)售位于上海陸家嘴的綜合體項目世紀匯。目前已有多家境外基金在和長實地產(chǎn)接觸，最高報價達200億人民幣。

就在上個月，長實地產(chǎn)相關(guān)負責人在接受其他媒體訪問時表示，世紀匯是公司在上海陸家嘴最后的自留商用物業(yè)，“這一項目將用于自持，這一決定源于對項目的看好。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者為此致電長實集團相關(guān)負責人，截至記者發(fā)稿前，對方并未給出明確回應(yīng)。

世紀匯綜合體為長實地產(chǎn)于2004年拿下的陸家嘴世紀大道2-4地塊，折合樓板價為1.2萬元/平方米，項目總建筑面積約36萬平方米，其中商場面積約14萬平方米，兩幢辦公樓面積約13萬平方米。

若長實轉(zhuǎn)手世紀匯項目坐實，則售出單價有望超過7萬元/平方米，溢價率高達483.33%。

近年來，長實集團出售旗下物業(yè)的報道頻頻見諸報端。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年至今，李嘉誠已經(jīng)相繼售出了廣州西城都薈廣場、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心、南京國際金融中心大廈、香港新界盈暉薈、北京盈科中心、上海盛邦國際大廈，出售金額總計超過220億元。不難發(fā)現(xiàn)，這些項目均為商業(yè)地產(chǎn)或辦公物業(yè)。

上海寫字樓租金上漲漸趨疲軟

縱觀李嘉誠在大陸的投資，不難發(fā)現(xiàn)，“周期較短、利潤最高、風險最小、見效最快、轉(zhuǎn)舵開溜最便捷”是其項目的共同特點。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，針對上海而言，目前全市的寫字樓價格處于歷史高位，總體溢價偏高，是物業(yè)持有者套現(xiàn)的好時機。從宏觀層面看，近兩年國內(nèi)經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型期，部分企業(yè)也面臨發(fā)展調(diào)整，對租金上漲承受力有限，因此物業(yè)租金上漲的空間比較小。

“從李嘉誠的投資風格來看，長實出售位于陸家嘴的綜合體，可能是出于對投資市場的整體把握，不想承擔樓宇物業(yè)方面的風險。未來等到市場機會回歸的時候，也許長實還會重新回來。”宋會雍說。

易居中國分析師薛建雄也表達了類似觀點，“目前上海商辦物業(yè)處于供過于求的情況，投資收益有限，出售項目是暫時性的選擇。”

另外，世邦魏理仕發(fā)布的《2015上海房地產(chǎn)市場第二季度報告》顯示，優(yōu)質(zhì)商鋪市場預(yù)計下半年將新增超71萬方的供應(yīng)量，約87%位于非核心商圈，租戶主導市場的趨勢將持續(xù)，租金上漲空間受限。

世邦魏理仕研究部資深董事謝晨指出，隨著非核心區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)的增加，原本位于核心商務(wù)區(qū)的租金承負力一般的租戶有可能會出于成本考慮而選擇外遷，這對陸家嘴等核心商務(wù)區(qū)物業(yè)的盈利空間造成了部分影響。

“據(jù)我們的統(tǒng)計，這部分可能選擇外遷的企業(yè)比例達到了10%~15%，這是一個不小的數(shù)目。”謝晨說。

另據(jù)長實集團2014年報顯示，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率在去年一年遭遇了嚴重下滑。

數(shù)據(jù)顯示，集團物業(yè)銷售營業(yè)額263.48億港元，占集團整體營業(yè)額近八成，但收益為48.36億港元，同比下降超過五成，而且這部分業(yè)務(wù)對集團的利潤貢獻從2013年的近28.8%大降至8.9%。

此外，物業(yè)租賃、酒店營業(yè)的營業(yè)額和對集團的盈利貢獻均有下降。細分區(qū)域來看，長江實業(yè)在內(nèi)地的收入僅為60億港元，同比減少63%。