唱多者小心！韓書記管房價了！

每經(jīng)編輯 包雨朦    

邦地產(chǎn)記者包雨朦 發(fā)自上海

股市的唱空派最近收斂很多，尤其是那些惡意做空股指的人，因為公安部的介入，再也不敢隨便亂來。

但在房地產(chǎn)市場，卻不乏唱多派，個別人甚至直接把北京房價炒到了每平米80萬元。

一個朋友向邦爺訴苦，稱自己來上海打拼這么多年，在單位也混到了小領(lǐng)導(dǎo)的職位，卻因為一直沒有結(jié)婚，被限制在購房人群之外，眼看著上海的房價蹭蹭蹭往上漲，心里只能干著急。

末了，這位朋友說到動情處，一把鼻涕一把眼淚地感嘆道：“這個世界對單身狗怎么就這么殘酷呢！”

要在以前，面對這位朋友邦爺也只能為他的遭遇“唏噓哀哉”一番，但現(xiàn)在邦爺終于可以大聲地告訴這位朋友：單身狗的福音來啦！

7月5日，上海發(fā)布“人才新政20條”，其中規(guī)定對達到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值且個稅繳納額度或社保繳費基礎(chǔ)達到一定標(biāo)準(zhǔn)的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購政策。一句話，那就是：達到標(biāo)準(zhǔn)的外地單身狗也能在上海買房啦！

但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海市商品住宅成交均價為30722元/平方米，環(huán)比2014年下半年上漲11.87%。19區(qū)縣成交均價除了奉賢，崇明以及原黃浦區(qū)外，均呈正增長態(tài)勢。有購房資格又如何，能買得起房嗎？

不過，好消息是上海住房成交均價的連續(xù)上漲，已經(jīng)引起了上海市政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。7月15日、16日召開的上海市委全體會議上，市委書記韓正表示，“密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢，在支持居民自住和改善的剛性需求的同時，堅決執(zhí)行限購政策和抑制投資投機性需求，防止市場炒作激發(fā)非理性需求。上海房價已經(jīng)很高，控制房價是上海調(diào)控房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要目標(biāo)。

單身狗可以買房了？

上海目前的住房限購政策規(guī)定：非滬籍人士在上海購房的前提是無本市住房、3年內(nèi)累計繳納2年以上個稅或社保的已婚家庭，且僅能購買一套住房。

雖然“定向微調(diào)”的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則要到今年三季度才會公布，但也不妨礙邦爺大膽地猜想一下。

按照“人才新政”的表述，此番調(diào)整所針對的是達到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值，且繳納個稅達到一定數(shù)額或職工社保繳費基數(shù)達到一定標(biāo)準(zhǔn)的非滬籍人員。

目前，上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值為120分。其中規(guī)定，年齡在56-60周歲積5分，往下年齡每減少1歲積分增加2分，最高30分；取得大學(xué)本科學(xué)歷和學(xué)士學(xué)位積90分。也就是說只要43歲以下的本科學(xué)歷即可達到120分。達到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值對很多在上海打拼的年輕人來說并不是一個很難逾越的門檻。

接下來，我們再看看個稅和社保繳費基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)會有多高呢？

但目前對于個稅繳納或社保繳費基數(shù)政府還沒有公布具體要求，我們不妨參考

“居住證積分政策”及“居轉(zhuǎn)戶政策”中對于社保繳費基數(shù)的相關(guān)規(guī)定。

按目前的“居住證積分政策”規(guī)定，最近連續(xù)3年在本市社保繳費基數(shù)等于以及高于本市上年度職工社會平均工資2倍的持證人可積最高分100分。

在“居轉(zhuǎn)戶政策”中，同樣有“最近連續(xù)3年在本市社保繳費基數(shù)高于本市上年度職工平均工資2倍以上”可優(yōu)先申辦本市常住戶口的規(guī)定。

由此可見，社保繳費基數(shù)高于社會平均工資2倍以上，是一個重要的門檻。同時，上海也規(guī)定，社保繳納基數(shù)上限為社會平均工資的3倍，因此此次限購定向微調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)不會超過這一上限。

上海市人力資源和社會保障局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上海市職工平均工資為65417元，平均月薪為5451元。

那么，社保繳費基數(shù)高于社會平均工資2—3倍的人群，大概就是那些年薪13萬-20萬，月收入在1.1萬至1.6萬之間的人群。

聽到這兒，那位朋友拉著邦爺?shù)氖旨拥卣f：“第一次感覺自己在上海這些年的努力沒白費??！”

終于能買房，但買不起

激動之余，這位朋友突然問了邦爺一個問題：“如果定向微調(diào)政策落地了，是不是意味著更多的購買力被釋放了出來，那時上海的房價還會漲嗎？” 

數(shù)據(jù)顯示，2008年上海城市平均每戶家庭人口為2.97，平均每一就業(yè)者負(fù)擔(dān)人數(shù)為1.82。再根據(jù)上圖的2008年上海家庭收入分層情況換算可以得出，年收入13萬-20萬的單身常住人群占上海市總常住人口的比例大約為1.4%。而2014年上海市常住人口2425萬，也就是說將會有33.95萬人符合社?；鶖?shù)的條件。

考慮到年齡、學(xué)歷以及通貨膨脹的因素，上文所討論的符合放松限制條件的人數(shù)將在11萬左右（2011年，上海市30-44周歲的勞動人口占比為33.7%）。而通常，我們在計算社保和個稅繳納基數(shù)只考慮首次分配的勞動收入，并不包括一些體制外的收入或其他經(jīng)營性、獎勵性所得。這將進一步縮小定向微調(diào)政策所收益的人群。

因此，根據(jù)邦爺相當(dāng)粗略且不負(fù)責(zé)任的大膽估計（求輕噴），符合條件的人數(shù)將不足10萬人（這其中還包括了已婚人士和有滬籍人士）。

但光看數(shù)據(jù)真是讓人一頭霧水啊，為此邦爺特意咨詢了身邊業(yè)內(nèi)人士，請他們談了談對此的看法。

看漲派——上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍：

“我向來就是主張要廢止限購令的，對特定人才定向微調(diào)住房限購政策確實對于上海市吸引高層次人才定居，激發(fā)上海的活力有著重要的作用。但是不能把滿足這部分人的合理性需求當(dāng)做是拉升房價的原因。

在我看來，對于高端人群的需求就不該加以限制，市場會去調(diào)節(jié)。像那些單價10萬以上的頂級豪宅即便完全放開限購，也不會對剛需產(chǎn)生對大影響。

我認(rèn)為房價還是會繼續(xù)漲的，但不是這些人的原因，而是整個經(jīng)濟形式造成的。今年全國宏觀經(jīng)濟下行，還沒有見底，下半年包括上海在內(nèi)的全國經(jīng)濟都面臨局部性調(diào)整，因此房產(chǎn)相關(guān)的政策也會有局部性放松。”

看淡派——德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟：

“人才新政20條中提到的定向微調(diào)住房限購政策實際上不是房產(chǎn)調(diào)控的政策，而是人才引進的政策，對房產(chǎn)市場當(dāng)然會有利好，但更重要的還是吸引人才之后對整體經(jīng)濟的帶動。假設(shè)剛剛提到的，社保繳納基準(zhǔn)的猜想成立，這部分人群可承受的貸款額度大約在150萬-200萬之間，也就是對應(yīng)200萬到300萬的住宅，首付約100萬左右。對于一個剛到上海打拼的人而言，如果不依靠家里，100萬的首付，即便不吃不喝也要五年才能繳清，而那時也差不多到了該結(jié)婚的年齡。這個優(yōu)惠政策就又失去了意義。因此，我認(rèn)為即便放松政策真的實施了，它的受益面也極小，對樓市的抬升影響不大。”

領(lǐng)導(dǎo)說了，房價政府還要管

在7月15日、16日召開的上海市委全體會議上，市委書記韓正表示，要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，注重結(jié)構(gòu)優(yōu)化，下決心減少經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依賴，堅定走創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展之路。

韓正在講話中指出，“密切關(guān)注房地產(chǎn)市場走勢，在支持居民自住和改善的剛性需求的同時，堅決執(zhí)行限購政策和抑制投資投機性需求，防止市場炒作激發(fā)非理性需求。上海房價已經(jīng)很高，控制房價是上海調(diào)控房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要目標(biāo)。”

本月初，上海市政協(xié)經(jīng)濟委發(fā)布的《上海2015年上半年經(jīng)濟運行狀況評估、下半年經(jīng)濟形勢分析》顯示，上半年雖然上海的固定資產(chǎn)投資增速企穩(wěn)回升，但房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域占了六成，而伴隨著房市股市的逐步回暖，部分伴生風(fēng)險正在放大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海市商品住宅成交均價為30722元/平方米，環(huán)比2014年下半年上漲11.87%。19區(qū)縣成交均價除了奉賢，崇明以及原黃浦區(qū)外，均呈正增長態(tài)勢。