地產(chǎn)事業(yè)合伙人擴(kuò)圍：福星股份借慧盈基金謀并購

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

7月14日，福星股份（000926，SZ）對外消息稱，公司擬與關(guān)聯(lián)方武漢星慧投資管理中心（以下簡稱星慧投資）發(fā)起設(shè)立慧盈基金，其注冊資本2800萬元。其中，公司出資1960萬元，占股70%；星慧投資出資840萬元，占股30%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，星慧投資作為有限合伙制PE，主要股東又是福星股份的“董監(jiān)高”人員，雙方共同設(shè)立公司型PE慧盈基金，本質(zhì)上就是一種事業(yè)合伙人模式，而福星股份的核心目的意在將其作為對外擴(kuò)張平臺(tái)，加速推進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)或股權(quán)并購。

地產(chǎn)金融人士指出，這是適應(yīng)當(dāng)下企業(yè)管理的一種機(jī)制創(chuàng)新，運(yùn)作方式雖好，但未來效果究竟如何，仍有待進(jìn)一步觀察。

事業(yè)合伙人嵌入慧盈基金

星慧投資作為有限合伙制PE基金，成立于今年5月21日，注冊資本3300萬元，執(zhí)行事業(yè)合伙人為福星股份董事長譚少群，出資495萬元，占股15%，公司“董監(jiān)高”包括譚少群等12人作為有限合伙人總出資2508萬元，占股76%，其他的有限合伙人涉及23個(gè)自然人。

按照福星股份與星慧投資的合作，新設(shè)PE慧盈基金的注冊資本擬定為2800萬元，福星股份子公司惠譽(yù)地產(chǎn)以自有資金出資1960萬元，占注冊資本的70%；星慧投資出資840 萬元，占注冊資本的30%，運(yùn)營期限為20年。

上述福星股份設(shè)立基金的運(yùn)作方式，與今年以來天津松江（600225，SH）等地產(chǎn)股發(fā)起的基金投資模式明顯不同，后者多為上市房企與非關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立。這一模式類似于萬科盈安合伙模式，但不同點(diǎn)在于萬科盈安合伙主要在于增持公司股票。

福星股份透露，慧盈基金未來將主要投資房地產(chǎn)及周邊產(chǎn)業(yè)，包括相關(guān)產(chǎn)品、服務(wù)等，以及能夠幫助提升服務(wù)和提升效率的互聯(lián)網(wǎng)及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域。

在業(yè)務(wù)拓展上，作為深具房企背景的慧盈基金，其執(zhí)行事務(wù)合伙人未來如何規(guī)避與福星股份之間可能發(fā)生的利益輸送？

福星股份強(qiáng)調(diào)說，此次交易完成后，公司與慧盈基金主要管理人員為公司高管，在資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)等方面仍保持獨(dú)立，亦不存在非經(jīng)營性占用本公司資金的情況。

在招商證券相關(guān)人士看來，福星股份是最早介入武漢城中村改造的武漢本土企業(yè)，相對全國性開發(fā)商，具有本土優(yōu)勢；相對于本土開發(fā)商，有經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢、資本優(yōu)勢和體制優(yōu)勢。

福星股份在公司歷年年報(bào)中也宣稱，公司經(jīng)過十多年參與武漢“兩改”（城中村改造與舊城改造），在項(xiàng)目商談、規(guī)劃、拆遷等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了自己獨(dú)特的“城中村改造”模式。

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，耗費(fèi)大量資金且周轉(zhuǎn)率相對較慢的城中村改造卻成為不少房企的一項(xiàng)負(fù)擔(dān)，甚至部分地產(chǎn)股逐步退出了城中村改造等一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)。

對于慧盈基金的設(shè)立，福星股份內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這使得公司首次引入了事業(yè)合伙人制度，有利于激發(fā)創(chuàng)新機(jī)制和管理人員的工作效能，推動(dòng)公司戰(zhàn)略升級。

謀劃“外擴(kuò)”并購平臺(tái)

熟悉地產(chǎn)金融運(yùn)作的亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，上市公司通過有限合伙基金，以及與之共同打造投資平臺(tái)這種模式，相當(dāng)于設(shè)計(jì)了一種企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式，一榮俱榮，一損俱損。

實(shí)際上，福星股份2014年整體業(yè)績也不容樂觀。財(cái)報(bào)顯示，2014年公司實(shí)現(xiàn)主營收入66.4億元，比上年同期減少10.16%，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積54.16萬平方米，比上年度減少3.91%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入53.4億元，比上年度減少5.75%，金屬制品實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入約13.2億元，比上年度減少21.77%。

從主業(yè)構(gòu)成來看，福星股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)占公司主營業(yè)務(wù)收入的80%也主要集中在湖北武漢。與外界觀察的有所不同，福星股份的地產(chǎn)戰(zhàn)略是繼續(xù)以武漢為核心區(qū)，進(jìn)一步提高“兩改”綜合水平和規(guī)模，進(jìn)一步壯大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，尤其是商業(yè)物業(yè)的自持比重等。

記者注意到，在武漢“兩改”業(yè)務(wù)上，另一地產(chǎn)股美好集團(tuán)（000667，SZ）也是福星股份下一步必須面對的競爭對手。

福星股份當(dāng)前謀劃設(shè)立慧盈基金，似乎另有其他野心。按照福星股份的表述，未來公司將逐步擴(kuò)充慧盈基金資本金，積極推進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)或股權(quán)并購計(jì)劃，設(shè)立慧盈基金使公司有了統(tǒng)一的對外擴(kuò)張平臺(tái)，有利于公司做大做強(qiáng)、推進(jìn)房地產(chǎn)全國化戰(zhàn)略的順利實(shí)施等。