房企轉(zhuǎn)型眾創(chuàng)服務(wù)商 共享辦公經(jīng)濟(jì)萌生

自從中央提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”后，全國不少地區(qū)出現(xiàn)了一股創(chuàng)業(yè)熱和創(chuàng)客潮，一些重資產(chǎn)行業(yè)，如房地產(chǎn)業(yè)也在轉(zhuǎn)型涉足這一領(lǐng)域，比如商業(yè)地產(chǎn)公司SOHO就通過3Q服務(wù)平臺為創(chuàng)業(yè)者提供共享辦公，一時間類似的共享辦公和共享服務(wù)平臺成為眾創(chuàng)領(lǐng)域的潮流。

業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)地產(chǎn)公司和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是這一波眾創(chuàng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)者，他們不僅可以提供辦公硬件設(shè)施，還可以通過空間支持換取股權(quán)孵化，但這個領(lǐng)域門檻較低，擁有軟件硬件綜合實力的平臺化房企更可能成為被認(rèn)可的眾創(chuàng)服務(wù)商。也就是說，創(chuàng)客們需要的不僅僅是一張辦公桌，后續(xù)配套的政策、融資、稅務(wù)支持將成為眾創(chuàng)行業(yè)競爭的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)+眾創(chuàng)

房地產(chǎn)企業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型涉足眾創(chuàng)經(jīng)濟(jì)較為明顯。SOHO3Q是SOHO中國重要的共享辦公和眾創(chuàng)空間平臺。3Q運用O2O模式，即線上Online、線下Offline的雙向結(jié)合，和網(wǎng)上購物類似，從選房、訂房、付款交易，每個環(huán)節(jié)都在網(wǎng)上進(jìn)行，為流動人群提供O2O模式的辦公場所。

在SOHO3Q，客戶可以只租一個星期或一個月，只租一張辦公桌或一間辦公室，可以隨時隨地用手機(jī)預(yù)約、付款，享用WiFi、復(fù)印打印、咖啡等服務(wù)。目前SOHO3Q有兩個項目在運營，分別是北京的望京SOHO以及上海的復(fù)興SOHO。北京項目目前辦公桌價格為800元/周，獨立辦公室為1040元/周；上海項目價格分別為600元/周、780元/周。

優(yōu)客工場是地產(chǎn)明星毛大慶于2014年創(chuàng)辦的眾創(chuàng)服務(wù)企業(yè)。優(yōu)客工場的分租模式與3Q空間存在差別：一方面自身沒有辦公空間，空間來自于其他合作業(yè)主；一方面相對于咖啡、打印機(jī)等配套，優(yōu)客工場主要是提供財務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)和人力資源等相關(guān)服務(wù)；另一方面，其價格預(yù)計低于3Q空間，也不像創(chuàng)新工場等孵化器那樣免收租金。

資料顯示，優(yōu)客工場已經(jīng)在北京CBD、海淀、亦莊、大興、房山等區(qū)域迅速布局。優(yōu)客工場位于北京陽光100的旗艦店正在緊張籌備中，計劃3個月內(nèi)在北京設(shè)立了13個共享辦公場地。此外，優(yōu)客工場與陽光100置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)新的協(xié)議內(nèi)容，雙方將在陽光100位于沈陽、成都、長沙、武漢等城市的項目中尋覓合作機(jī)會，進(jìn)行包括“優(yōu)客工場”運營在內(nèi)的多種模式合作。

與優(yōu)客工場相類似的輕資產(chǎn)平臺是3W咖啡。3W是由中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)企業(yè)家、創(chuàng)業(yè)家、投資人組成的人脈圈層，其業(yè)務(wù)包含天使投資、俱樂部、企業(yè)公關(guān)、會議組織和咖啡廳，3WCoffee是3W擁有的咖啡館經(jīng)營實體。北京旗艦店位于中關(guān)村海淀圖書城南口籍海樓對面、深圳旗艦店位于南山科技園北區(qū)源興科技大廈東座。

今年5月7日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)來到中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街3W咖啡。他坐下來與年輕人邊喝咖啡邊聊創(chuàng)業(yè)。蜂擁圍攏過來的創(chuàng)業(yè)者爭搶著向總理介紹各自的項目。一時間，3W咖啡聲名鵲起，而這類所謂的輕松休閑化的“小清新”平臺也開始區(qū)別于傳統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)園，受到不少微型創(chuàng)客的喜愛。

最后一類房地產(chǎn)+眾創(chuàng)的模式主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)孵化。張江高新區(qū)管委會2015年3月出臺了《關(guān)于開展張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)創(chuàng)業(yè)示范工程建設(shè)的實施意見（試行）》，明確2015年至2017年，將形成一批有效滿足大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)需求、具有較強(qiáng)專業(yè)化服務(wù)能力的眾創(chuàng)空間等新型創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺?；诖耍瑥埥呖埔矄恿?ldquo;895營”創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺。

華夏幸福于去年底公告擬設(shè)立子公司太庫科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)有限公司等孵化器經(jīng)營管理公司。太庫科技與華夏幸福將在共建產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式、孵化器運營、B2B創(chuàng)新服務(wù)能力建設(shè)以及具體產(chǎn)業(yè)化項目落地等方面展開合作，確定2015年內(nèi)的委托經(jīng)營孵化器項目共計10個。

電子園區(qū)開發(fā)商深圳華強(qiáng)則在今年初設(shè)立深圳華強(qiáng)北國際創(chuàng)客中心有限公司，著力打造電子信息產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新平臺，成為電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的孵化器，積極培育適應(yīng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的創(chuàng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。目前華強(qiáng)北國際創(chuàng)客中心的組成板塊包括創(chuàng)客空間、路演中心、創(chuàng)業(yè)咖啡館、孵化器等。今年6月，深圳華強(qiáng)控股股東與騰訊簽訂有關(guān)創(chuàng)客的戰(zhàn)略合作協(xié)議，騰訊將為雙方合作推薦智能硬件創(chuàng)業(yè)者提供線上線下騰訊資源。

眾創(chuàng)平臺化趨勢

除了成本之外，眾創(chuàng)空間的興起還有靈活性的原因。傳統(tǒng)企業(yè)對于辦公空間的需求一是相對面積較大，二是不同的功能區(qū)有劃分，三是有一定的層級觀念，四是要有一定的物理分隔。而成熟的企業(yè)對于集聚效應(yīng)的需求相對弱化，反而對于租金成本的承擔(dān)會有所考慮。雖然相同產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)可能同時入駐一個區(qū)域，但很少看到不同公司在同一個物理空間內(nèi)穿插辦公。而處于創(chuàng)業(yè)期的企業(yè)則完全不同。創(chuàng)業(yè)期的企業(yè)人員相對較少，辦公流程不固定，甚至生存時間也存在較大的不確定性。

不過，眾創(chuàng)空間進(jìn)入門檻低。發(fā)展眾創(chuàng)空間并不需要依靠重資產(chǎn)模式舉債大興土木，而是重在為創(chuàng)業(yè)者提供不斷優(yōu)化的服務(wù)，并逐漸形成穩(wěn)定的運營機(jī)制。直白來說，運營商只需要用低折扣租下一層寫字樓，然后將整體的空間規(guī)劃拆分成獨立或開放的不同辦公單元，一家眾創(chuàng)空間就可以開張，并不具備很強(qiáng)的技術(shù)壁壘。雖然成為一家優(yōu)秀的眾創(chuàng)空間提供商并不容易，但進(jìn)入這個行業(yè)的門檻很低。

中國整體上寫字樓供應(yīng)充足。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，預(yù)期2017年，北京、上海甲級和乙級寫字樓的存量規(guī)模將突破2000萬平方米，成都、廣州、深圳將突破1000萬平方米。如此看，眾創(chuàng)服務(wù)商如果只是單純拼租金價格或者租地面積，并沒有真正的核心競爭力。業(yè)內(nèi)人士分析，未來的眾創(chuàng)服務(wù)商，房地產(chǎn)企業(yè)如果想爭奪領(lǐng)先，必須將自己打造成一家綜合性眾創(chuàng)服務(wù)平臺，平臺化是未來的趨勢。

平臺服務(wù)商最關(guān)鍵的要素之一就是擁有強(qiáng)大的配套服務(wù)能力，比如租金管理、稅費財務(wù)管理和融資服務(wù)。目前幫助創(chuàng)業(yè)企業(yè)完成融資接觸有兩種模式，第一種是傳統(tǒng)的孵化器模式，平臺本身就是投資人，它們以提供物理空間、人員招聘等后臺服務(wù)來換取創(chuàng)業(yè)企業(yè)的股權(quán)；第二種模式是平臺本身不提供資金，但有能力吸引投資人來投資平臺中創(chuàng)業(yè)企業(yè)。

另外，創(chuàng)業(yè)企業(yè)選擇眾創(chuàng)空間，除了考慮成本因素外，更多的還是考慮眾創(chuàng)空間能夠?qū)ζ湮磥淼陌l(fā)展起到的提升作用。美國的Wework從來不認(rèn)為自己是房地產(chǎn)類公司，而把自己定義為一種社交媒體。創(chuàng)業(yè)圈之中的各方，如投資人、創(chuàng)業(yè)企業(yè)、消費者、政策制定者等需要交流，而眾創(chuàng)空間則成為有形的社交載體。通過不斷地組織活動、公司路演等，創(chuàng)業(yè)圈中各方的交易變得易于達(dá)成。

最后，互聯(lián)網(wǎng)的運用能力被看做是眾創(chuàng)服務(wù)商平臺化的最典型特征。當(dāng)平臺化發(fā)展到一定程度，互聯(lián)網(wǎng)將成為平臺服務(wù)能力最好的體現(xiàn)。當(dāng)一個平臺最終崛起，其完全有可能和當(dāng)?shù)刈钊菀兹〉玫胤秸С值奈锢砜臻g改造商達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。換言之，其可以輕易成為眾創(chuàng)空間提供商的品牌提供者。眾創(chuàng)空間的物業(yè)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)可以是分離的，而物業(yè)的經(jīng)營權(quán)和平臺品牌甚至也可以是分離的。比如，國內(nèi)的SOHO3Q目前更多地即在使用線上的資源整合，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)服務(wù)。