福建再出重磅救市政策：允許房企項(xiàng)目“商改住”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷    

每經(jīng)記者 李婷

被業(yè)內(nèi)認(rèn)為在國(guó)內(nèi)樓市中表現(xiàn)較為不錯(cuò)的福建，最近又出新政了。

據(jù)《福州日?qǐng)?bào)》等報(bào)道，近日，福建省國(guó)土資源廳、省住建廳轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。根據(jù)《通知》，福建省允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱今日（6月16日）在其微信公眾號(hào)上評(píng)價(jià)稱，“被福建省政府的‘接地氣’和‘執(zhí)行力’驚呆了。”

供地計(jì)劃調(diào)控分為五類

《福州日?qǐng)?bào)》的報(bào)道顯示，據(jù)《通知》內(nèi)容，福建省內(nèi)各市、縣（區(qū)）要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，按以下不同情況，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。未來(lái)供地計(jì)劃將分五類來(lái)調(diào)控，分別為“顯著增加”、“增加”、“持平”、“適當(dāng)減少”、“減少直至?xí)和?rdquo;，由此來(lái)確定房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模。

五類供地計(jì)劃具體如何執(zhí)行呢？上述報(bào)道稱，是根據(jù)本市、縣近3年商品住房月平均銷售量來(lái)計(jì)算的。截至2015年6月底，商品住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過(guò)24個(gè)月的市、縣，應(yīng)明顯減少商品住房用地供應(yīng)數(shù)量；商品住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過(guò)36個(gè)月的市、縣，應(yīng)明顯減少直至?xí)和３鲎屔唐纷》坑玫?。商業(yè)辦公用房庫(kù)存供過(guò)于求的市、縣，要調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、優(yōu)化布局，直至?xí)和９?yīng)商業(yè)辦公用房用地。

據(jù)悉，今年3月27日，國(guó)土資源部聯(lián)合住建部下發(fā)的“中央版”《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提到，要求各地“有供、有限”，控制供地節(jié)奏，“對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件下，允許不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整。”

丁祖昱在上述微信公眾號(hào)表示，不管是調(diào)規(guī)劃，還是調(diào)供地，都不是容易的事情，規(guī)劃一旦制定，要改起來(lái)就難了；土地供應(yīng)也是如此，又是地方政府最大的財(cái)源，說(shuō)減就減難度很大。

丁祖昱表示，就目前來(lái)看，這還只是省政府對(duì)市縣發(fā)出的的操作性意見(jiàn)，具體落實(shí)還需一段時(shí)間，具體效果還有待觀察，但福建省政府的做法值得其他省份參考，特別是東北、西部等房地產(chǎn)供求失衡的地區(qū)。

房企可申請(qǐng)“商改住”

福建此次發(fā)布的新政被業(yè)內(nèi)視為力度最大的部分是：允許住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。

《福州日?qǐng)?bào)》上述報(bào)道顯示，根據(jù)《通知》，各市、縣（區(qū)）要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，按以下不同情況，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。

對(duì)于未取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目及項(xiàng)目中單棟樓房，在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。

同時(shí)，對(duì)于未取得預(yù)售許可證的整體或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，所在市、縣現(xiàn)實(shí)庫(kù)存去化期限超過(guò)24個(gè)月的（按住房和非住房現(xiàn)實(shí)庫(kù)存分別計(jì)算去化期限），在符合相關(guān)規(guī)劃要求的情況下，允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目整體或部分轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)企業(yè)可以申請(qǐng)土地用途、規(guī)劃條件變更，用于其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或用于符合市場(chǎng)需求項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，重新依法依規(guī)辦理相關(guān)規(guī)劃、用地手續(xù)，重新確定相應(yīng)的土地價(jià)款。

根據(jù)克而瑞廈門機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月底，廈門SOHO在售存量為55.87萬(wàn)平方米，未售存量約69.31萬(wàn)平方米，合計(jì)約125萬(wàn)平方米，去化周期至少4年以上（按30萬(wàn)平方米/年計(jì)）。

依據(jù)上述政策，無(wú)疑給SOHO項(xiàng)目去庫(kù)存提供了一條重要途徑，對(duì)房企而言也意味著新機(jī)會(huì)。

克而瑞福建區(qū)域總經(jīng)理、房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師張子吉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“商辦用地可改住宅”的政策，對(duì)未來(lái)樓市而言是一重大利好，一方面是因?yàn)楫?dāng)前商辦市場(chǎng)持續(xù)處于低迷狀態(tài)，尤其是SOHO產(chǎn)品，存量房壓力大，在售存量超55萬(wàn)平方米，去化周期長(zhǎng)。政策的出臺(tái)，有利于緩解這類型產(chǎn)品后市的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；另外，廈門近年來(lái)商住用地供應(yīng)量偏緊，樓面價(jià)不斷高企攀升，如果能有一部分商辦用地變更為住宅用地，既可以緩解土地的供應(yīng)壓力，對(duì)于一些“土地?cái)嗉Z”的房企來(lái)說(shuō)也能尋找新的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，同時(shí)或許也能在一定程度上減緩樓面價(jià)攀升的速度，有利于樓市更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。

不過(guò)，對(duì)于上述政策的執(zhí)行落地，業(yè)內(nèi)也表示程序較為復(fù)雜。廈門均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司董事長(zhǎng)王崎認(rèn)為，商辦和住宅在配電、消防等方面的建設(shè)都不一樣，這些要更換的話并不容易。