2015-05-27 01:17:35
“北京城市副中心”與“市政府東遷”的消息,仿佛讓通州的房?jī)r(jià)一夜之間坐上了“直升機(jī)”,竟然有樓盤報(bào)出8萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京
◎每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京
夏至未至,通州樓市卻開(kāi)始升溫。有別于降息、降準(zhǔn)等政策利好帶給北京市場(chǎng)的東風(fēng),通州房產(chǎn)看漲的信心,來(lái)自城市規(guī)劃。
就像傳聞“燕郊要通地鐵”一樣,“北京市政府將落戶通州”的小道消息,在這些天里廣為流傳。“北京城市副中心”與“市政府東遷”的消息,仿佛讓通州的房?jī)r(jià)一夜之間坐上了“直升機(jī)”,竟然有樓盤報(bào)出8萬(wàn)元/平方米的高價(jià)。
北京市政府搬遷之說(shuō),在多次傳言之后,一直無(wú)法落地。從目前的情況來(lái)看,通州目前尚無(wú)力承擔(dān)副中心職能。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,通州變身“北京版浦東”的可能性不大。上海的浦東和浦西,過(guò)去是未開(kāi)發(fā)區(qū)和主城區(qū)的關(guān)系,這一點(diǎn)和北京主城區(qū)與通州雖然有些近似,但兩地仍有很多不可比之處,比如開(kāi)發(fā)浦東新區(qū),是上世紀(jì)90年代國(guó)家層面的戰(zhàn)略,高于通州目前之于北京的戰(zhàn)略地位,且浦東區(qū)位優(yōu)勢(shì)也比通州強(qiáng)。
牛鳳瑞說(shuō),過(guò)去北京有城八區(qū),現(xiàn)在改為城六區(qū),但是從來(lái)都沒(méi)有把通州納入其中,這是客觀現(xiàn)實(shí)。
實(shí)現(xiàn)“副中心”規(guī)劃仍需時(shí)間
北京首次提出將通州打造為城市副中心,是在2012年北京市第十一次黨代會(huì)上,隨后在2013年和2014年北京市政府工作報(bào)告中,也都明確要求加快通州的建設(shè)。“現(xiàn)在通州還算是‘睡城’。”在臨河里區(qū)域居住的白領(lǐng)小張告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,要是通州有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐的話,他就不用坐地鐵去西城區(qū)上班了。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示,通州新區(qū)的定位與現(xiàn)實(shí)之間差距較大,城市功能很不齊備,還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)宜居宜業(yè),目前還是“睡城”。
但在牛鳳瑞看來(lái),新城建設(shè)之初只有先當(dāng)“睡城”,將來(lái)才可能成為新城或副中心,這是一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。
根據(jù)通州的“十二五”規(guī)劃,通州主要聚焦五大產(chǎn)業(yè)——高端商務(wù)、高端制造、現(xiàn)代物流、文化旅游和醫(yī)療健康。通過(guò)“一核五區(qū)”即濱水高端商務(wù)區(qū)域、宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、通州文化旅游區(qū)、環(huán)渤海高端總部基地、國(guó)際組織聚集區(qū)和北京國(guó)際醫(yī)療服務(wù)區(qū)來(lái)實(shí)現(xiàn)其產(chǎn)業(yè)定位。
從2012年提出這“一核五區(qū)”的定位之后,通州的規(guī)劃到底有哪些項(xiàng)目在逐步實(shí)現(xiàn)?
記者從通州區(qū)2015年政府工作報(bào)告中梳理發(fā)現(xiàn),核心區(qū),萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng);富華水鄉(xiāng)南區(qū)基本竣工,新北京中心等項(xiàng)目進(jìn)入主體建設(shè)階段;富力等項(xiàng)目開(kāi)工;彩虹之門、臺(tái)灣新光等項(xiàng)目啟動(dòng)前期工作。文化旅游區(qū),環(huán)球影城項(xiàng)目獲國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)。環(huán)渤海高端總部基地,國(guó)家車聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目地塊具備了上市條件。國(guó)際醫(yī)療服務(wù)區(qū),北京信諾佰世醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)中心正式對(duì)外營(yíng)業(yè),北京國(guó)際醫(yī)學(xué)中心組團(tuán)項(xiàng)目正在進(jìn)行。“目前這些產(chǎn)業(yè)有些已經(jīng)在形成中,未來(lái)有不錯(cuò)的前景。”趙秀池說(shuō)。
市政府遷址通州可能性不大
伴隨著通州“副中心”定位的熱炒,“北京市政府遷址通州”的傳言又來(lái)了。此前,市場(chǎng)已多次傳出過(guò)北京市政府搬遷通州的消息,但每一次傳言又被證明為假。
“一部分人一直在鼓吹這個(gè)事情,但是可能性不大。”牛鳳瑞向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō),通州如果作為北京市政府所在地,首先面臨地理中心的問(wèn)題。通州位置偏東,如果像傳言中所說(shuō)搬遷到運(yùn)河附近,那么運(yùn)河?xùn)|岸就已經(jīng)緊挨河北省了,通州能給予的延伸空間并不富余;另外,如果將北京市的行政功能往通州轉(zhuǎn)移,還會(huì)牽扯到未來(lái)行政功能的效率,肯定要支付很高的成本,僅交通成本就非常高了。
牛鳳瑞說(shuō),一般行政中心和地理中心相重疊,為的就是提高行政效率。行政人員的搬遷,還牽扯到家屬的搬遷,搬遷成本由誰(shuí)來(lái)支付,也是一個(gè)問(wèn)題。
牛鳳瑞表示,通州的定位,是北京的新城或城市副中心,主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)和人口密度越來(lái)越高,相關(guān)產(chǎn)業(yè)必然會(huì)外溢,城市功能必然需要疏解,“通州也是首都產(chǎn)業(yè)分流的首選地,有發(fā)展空間。”
北京方迪經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)趙燕霞告訴記者,從通州新城的規(guī)劃發(fā)展來(lái)看,將是以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的高精尖企業(yè),城市的服務(wù)功能將是其極為重要的區(qū)域特征。“隨著若干重大項(xiàng)目落地,文化旅游將是通州未來(lái)發(fā)展的重要部分,運(yùn)河沿岸的文化資源也比較豐富。”
年內(nèi)房?jī)r(jià)或難大漲
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,通州樓市整體價(jià)格在今年已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢(shì),截至5月25日,已簽約新建商品房住宅合計(jì)2878套,成交均價(jià)為22226元/平方米,同比上漲2.3%。橫向?qū)Ρ?,通州在北京房?jī)r(jià)漲幅排名中居領(lǐng)先位置。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析,價(jià)格之所以上漲,根源在于通州土地供應(yīng)稀缺,最近幾年居住類土地供應(yīng)明顯減少。
據(jù)了解,通州區(qū)域有樓盤的獲批價(jià)格超過(guò)了8萬(wàn)元/平方米。住建委官網(wǎng)顯示,該項(xiàng)目近期共有62套現(xiàn)房房源獲批,其中119號(hào)樓的10套房源獲批價(jià)格為82000元/平方米,其余52房源批準(zhǔn)銷售價(jià)格為81600元/平方米。上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商告訴記者,這只是住建委批準(zhǔn)的最高預(yù)售價(jià)格,該項(xiàng)目是現(xiàn)房別墅,銷售價(jià)格還會(huì)依據(jù)市場(chǎng)情況而定。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)記者說(shuō),所謂預(yù)售價(jià)格,只是開(kāi)發(fā)商預(yù)期達(dá)到的最高售價(jià),并不是市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)格,具體售價(jià)一要看產(chǎn)品,二要看市場(chǎng)。
一位熟悉通州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,通州樓市供應(yīng)的稀缺確實(shí)有利于在售項(xiàng)目漲價(jià),但是漲幅會(huì)很大嗎?這需要打個(gè)問(wèn)號(hào),畢竟通州的“副中心”規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)效果,目前仍需打個(gè)折扣。
上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至5月25日,通州區(qū)新建商品住宅共成交31.01萬(wàn)平方米,而2014年全年,共成交87.16萬(wàn)平方米。折算下來(lái),2015年即將過(guò)半,成交面積僅為去年的36%。
上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō),整體市場(chǎng)成交并沒(méi)有大幅升溫,二手房市場(chǎng)趨好后,向一手房市場(chǎng)傳遞的效率也很低。由于新房?jī)r(jià)格過(guò)高、位置過(guò)遠(yuǎn)、配套欠佳,購(gòu)房者選擇的天平正在趨向于二手房。
一位原打算在通州置業(yè)但最終選擇在燕郊買房的消費(fèi)者告訴記者,通州靠近六環(huán)位置的住宅售價(jià)也要超過(guò)2萬(wàn)元/平方米,是燕郊價(jià)格的一倍。如果所買房屋附近沒(méi)有軌道交通,出行也成問(wèn)題。另外,通州積分落戶政策尚未完全落地,也是他轉(zhuǎn)向置業(yè)燕郊的關(guān)鍵。
尚不能帶動(dòng)周邊發(fā)展
雖然通州樓市大漲的可能性不大,但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在京津冀一體化的過(guò)程中,通州仍然起到橋頭堡的作用。隨著未來(lái)城市副中心建設(shè)的不斷深入,通州區(qū)作為重要的中心城人口疏解承接地,承接中心城人口與功能的作用越來(lái)越突出,人口的吸附力也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。
那么通州新城的崛起,能否帶動(dòng)河北燕郊等地的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?
牛鳳瑞對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,北京的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,是圍繞首都核心功能區(qū)發(fā)展高端服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)新等。通州一方面要執(zhí)行北京市的產(chǎn)業(yè)政策,同時(shí)還有自身的區(qū)位策略,不能完全克隆。“通州區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和調(diào)整空間,在全市來(lái)說(shuō)空間是比較大的,有同等地位的其他區(qū)只有大興。”
牛鳳瑞說(shuō),從京津冀發(fā)展來(lái)說(shuō),通州具有更重要的地位,北京和京津冀發(fā)展首先是向東、向南延伸的過(guò)程,通州正好處于這個(gè)位置。但從地理區(qū)位來(lái)說(shuō),燕郊三面都和北京接壤,處于京津冀三角區(qū)的核心區(qū)域。
那么通州對(duì)周邊河北諸地影響會(huì)多大?趙燕霞認(rèn)為,從現(xiàn)在來(lái)看,通州還需要提升自身發(fā)展的水平,目前還不具備帶動(dòng)周邊發(fā)展的能力。
如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
讀者熱線:4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請(qǐng)作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP