新7萬億來了！房價到底是什么走向？

每經(jīng)編輯 王杰    

邦地產(chǎn)記者 王杰

房價又要暴漲？？！！

最新研究認為，中國取消存貸比，將釋放約7萬億信貸資金。

過去，中國的存款準備金率下調(diào)，但是存貸比仍然制約銀行信貸，結果是銀行體系內(nèi)資金充裕，但就是無法讓資金進入實體經(jīng)濟領域。

舉個栗子：

存款準備金率是18%，但存貸比是75%，根據(jù)存款準備金率100元理論上最大放貸82元，但是根據(jù)存貸比，100元理論上最大放貸為75元。所以呢，如果不取消存貸比，存款準備金率下調(diào)的作用就被嚴重制約了。

時光追溯到2008年，一場金融危機席卷全球，中國經(jīng)濟受到嚴重影響，為了挽救中國經(jīng)濟，彼時中央政府決定推出4萬億救市計劃，保持中國經(jīng)濟的高增長勢頭。

其實呢，這4萬億里面，本身沒有包括商品房的投資，但并不是說這4萬億對房地產(chǎn)市場沒產(chǎn)生影響。恰恰相反，4萬億的出臺，直接推動了房地產(chǎn)價格的高漲。

那么，房地產(chǎn)行業(yè)已今非昔比，這一輪更兇猛的7萬億來了，又會推動房價暴漲嗎？

4萬億讓房價暴漲

4萬億本身是政府主導消費、刺激經(jīng)濟活動的措施，但消費是要用錢的，錢從哪里來？無非就是發(fā)債或是印錢，發(fā)債不會制造通脹預期，但會造成利率上漲，既不利于企業(yè)融資，也會對人民幣升值造成壓力。所以，印錢是唯一的選擇。

根據(jù)央行2009年1月的計劃，全年廣義貨幣供應（M2）增長17%，實際上2009年全年M2同比增長了27.7%。印出來這么多錢，怎么花呢？答案是：銀行信貸?？纯囱胄械臄?shù)據(jù)：人民幣貸款年末余額為40.0萬億元，同比增長31.7%。2009年一年，銀行信貸增長接近10萬億。那這10萬億是誰給借走了？就是房地產(chǎn)開發(fā)商。

以龍頭房企萬科為栗：

2009年一年，萬科就從銀行借出長期貸款80億元，把在建工程的規(guī)模增加了兩倍。如果不是信貸寬松，放在其他時候，錢可是不那么容易借到的。

除了銀行信貸之外，4萬億計劃還通過土地成本這個因素，對房價施加了影響。當年政府投入4萬億，帶動了地方融資平臺的投入，大部分都是基礎設施建設，投資所產(chǎn)生的價值，直接轉化為土地的增值，鋼鐵、水泥等等重工的投資，大多也服務于基礎設施建設和房地產(chǎn)建設，也間接地轉移到基礎建設和土地之上。眾人拾柴火焰高，于是土地價格暴漲就順理成章了。

水漲船高，地價的上漲傳導到房地產(chǎn)開發(fā)，房價飛飆也就是順水推舟之事。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，當時4萬億的刺激，因為沒有限制流向，直接間接甚至超過30%的資金流向了房地產(chǎn)，也對房地產(chǎn)形成了刺激。

從下面的圖可以看出，那幾年里房價的飛漲多么恐怖：

圖片注釋：2008～2010年全國70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅

7萬億會不會讓房價翻番？

歷史會重演嗎？

近日，喜投網(wǎng)董事長黃生撰文稱，除了降息，原本期待中的“中國式QE”并沒有到來，央行聲明說中國完全沒必要QE，這給很多人澆了一盆冷水，但是，一件大事悄悄發(fā)生了，這是中國銀行業(yè)的重大改變，那就是75%的銀行存貸比廢除了，由監(jiān)管指標變?yōu)閰⒖贾笜恕?/p>

黃生的文章稱，這不是央行直接印刷鈔票，而是讓已經(jīng)和經(jīng)濟活動緊密聯(lián)系的資金再次衍生，進入經(jīng)濟領域。因為這些貨幣是之前的經(jīng)濟活動產(chǎn)生和帶來的，因此不是基礎貨幣，背后有財富的對應，這比央行直接印鈔高明得多，也是合理合法的。“來了七萬億，這比降息的效果還大，比中國式QE的效果還大，對于實體經(jīng)濟來說，是大利好！”

要照這個邏輯，目前的刺激比2008年要大將近一倍，難道房價要翻番？

陳晟說，目前存貸比的一些變化，肯定是更多地支持實體經(jīng)濟，針對房地產(chǎn)的流向還是會有所限制。非要說對房地產(chǎn)有什么影響，可能會間接對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及與實體相關聯(lián)的地產(chǎn)，會有所支撐。對整體樓市有無提升，還要觀察這些資金的流向。

新城控股高級副總裁歐陽捷回憶說，2013年6月，中國突然出現(xiàn)“錢荒”，隔夜拆借利率飆升，引發(fā)銀行業(yè)地震。出現(xiàn)這個問題的原因，是市場的流動性緊張，這背后則是很多銀行做了表外業(yè)務。本來銀行所有的業(yè)務都是表內(nèi)的，但是表內(nèi)業(yè)務是受存貸比限制的，多出來的錢，就做了表外非標準業(yè)務，說白了，就是拆借給其他銀行。所以說，這次的“7萬億”和以前的“4萬億”印鈔票是兩碼事。

民生證券宏觀分析師李奇霖認為，存貸比考核的修正，是因為外匯占款減少，銀行存款來源不足。過去實體融資需求旺盛的時候，逼著銀行搞非標出表，加大了融資成本。從負債端來講是因為銀行的負債渠道多元化，守著存貸比考核會影響銀行自身的貸款投放。

4萬億是政府大搞基建，銀行放水配合。但當前實體融資需求不足，政府大搞基建也沒有08年時的條件，因此，放松存貸比，信用派生也不一定能出來。房價更多受制于人口、庫存這兩大因素，剛需下降，改善型需求不足才是問題，和存貸比沒什么關系。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為，降低存貸比看起來能讓銀行有更大的自由度，但另外一方面是讓地方財政的債券可以在銀行做抵押，當然要放出一些流動性資金，讓銀行有錢放出來給地方財政，這是一個組合拳，“房價還是一線城市可能會上漲，二線城市分化，三四線城市還是銷售困難。”