新7萬(wàn)億來(lái)了！房?jī)r(jià)到底是什么走向？

每經(jīng)編輯 王杰    

邦地產(chǎn)記者 王杰

房?jī)r(jià)又要暴漲？？！！

最新研究認(rèn)為，中國(guó)取消存貸比，將釋放約7萬(wàn)億信貸資金。

過(guò)去，中國(guó)的存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，但是存貸比仍然制約銀行信貸，結(jié)果是銀行體系內(nèi)資金充裕，但就是無(wú)法讓資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

舉個(gè)栗子：

存款準(zhǔn)備金率是18%，但存貸比是75%，根據(jù)存款準(zhǔn)備金率100元理論上最大放貸82元，但是根據(jù)存貸比，100元理論上最大放貸為75元。所以呢，如果不取消存貸比，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)的作用就被嚴(yán)重制約了。

時(shí)光追溯到2008年，一場(chǎng)金融危機(jī)席卷全球，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重影響，為了挽救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，彼時(shí)中央政府決定推出4萬(wàn)億救市計(jì)劃，保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)勢(shì)頭。

其實(shí)呢，這4萬(wàn)億里面，本身沒(méi)有包括商品房的投資，但并不是說(shuō)這4萬(wàn)億對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)產(chǎn)生影響。恰恰相反，4萬(wàn)億的出臺(tái)，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的高漲。

那么，房地產(chǎn)行業(yè)已今非昔比，這一輪更兇猛的7萬(wàn)億來(lái)了，又會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲嗎？

4萬(wàn)億讓房?jī)r(jià)暴漲

4萬(wàn)億本身是政府主導(dǎo)消費(fèi)、刺激經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，但消費(fèi)是要用錢(qián)的，錢(qián)從哪里來(lái)？無(wú)非就是發(fā)債或是印錢(qián)，發(fā)債不會(huì)制造通脹預(yù)期，但會(huì)造成利率上漲，既不利于企業(yè)融資，也會(huì)對(duì)人民幣升值造成壓力。所以，印錢(qián)是唯一的選擇。

根據(jù)央行2009年1月的計(jì)劃，全年廣義貨幣供應(yīng)（M2）增長(zhǎng)17%，實(shí)際上2009年全年M2同比增長(zhǎng)了27.7%。印出來(lái)這么多錢(qián)，怎么花呢？答案是：銀行信貸?？纯囱胄械臄?shù)據(jù)：人民幣貸款年末余額為40.0萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31.7%。2009年一年，銀行信貸增長(zhǎng)接近10萬(wàn)億。那這10萬(wàn)億是誰(shuí)給借走了？就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

以龍頭房企萬(wàn)科為栗：

2009年一年，萬(wàn)科就從銀行借出長(zhǎng)期貸款80億元，把在建工程的規(guī)模增加了兩倍。如果不是信貸寬松，放在其他時(shí)候，錢(qián)可是不那么容易借到的。

除了銀行信貸之外，4萬(wàn)億計(jì)劃還通過(guò)土地成本這個(gè)因素，對(duì)房?jī)r(jià)施加了影響。當(dāng)年政府投入4萬(wàn)億，帶動(dòng)了地方融資平臺(tái)的投入，大部分都是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投資所產(chǎn)生的價(jià)值，直接轉(zhuǎn)化為土地的增值，鋼鐵、水泥等等重工的投資，大多也服務(wù)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)建設(shè)，也間接地轉(zhuǎn)移到基礎(chǔ)建設(shè)和土地之上。眾人拾柴火焰高，于是土地價(jià)格暴漲就順理成章了。

水漲船高，地價(jià)的上漲傳導(dǎo)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)飛飆也就是順?biāo)浦壑隆?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，當(dāng)時(shí)4萬(wàn)億的刺激，因?yàn)闆](méi)有限制流向，直接間接甚至超過(guò)30%的資金流向了房地產(chǎn)，也對(duì)房地產(chǎn)形成了刺激。

從下面的圖可以看出，那幾年里房?jī)r(jià)的飛漲多么恐怖：

圖片注釋?zhuān)?008～2010年全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅

7萬(wàn)億會(huì)不會(huì)讓房?jī)r(jià)翻番？

歷史會(huì)重演嗎？

近日，喜投網(wǎng)董事長(zhǎng)黃生撰文稱(chēng)，除了降息，原本期待中的“中國(guó)式QE”并沒(méi)有到來(lái)，央行聲明說(shuō)中國(guó)完全沒(méi)必要QE，這給很多人澆了一盆冷水，但是，一件大事悄悄發(fā)生了，這是中國(guó)銀行業(yè)的重大改變，那就是75%的銀行存貸比廢除了，由監(jiān)管指標(biāo)變?yōu)閰⒖贾笜?biāo)。

黃生的文章稱(chēng)，這不是央行直接印刷鈔票，而是讓已經(jīng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)緊密聯(lián)系的資金再次衍生，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。因?yàn)檫@些貨幣是之前的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生和帶來(lái)的，因此不是基礎(chǔ)貨幣，背后有財(cái)富的對(duì)應(yīng)，這比央行直接印鈔高明得多，也是合理合法的。“來(lái)了七萬(wàn)億，這比降息的效果還大，比中國(guó)式QE的效果還大，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，是大利好！”

要照這個(gè)邏輯，目前的刺激比2008年要大將近一倍，難道房?jī)r(jià)要翻番？

陳晟說(shuō)，目前存貸比的一些變化，肯定是更多地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，針對(duì)房地產(chǎn)的流向還是會(huì)有所限制。非要說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)有什么影響，可能會(huì)間接對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及與實(shí)體相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)，會(huì)有所支撐。對(duì)整體樓市有無(wú)提升，還要觀察這些資金的流向。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷回憶說(shuō)，2013年6月，中國(guó)突然出現(xiàn)“錢(qián)荒”，隔夜拆借利率飆升，引發(fā)銀行業(yè)地震。出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題的原因，是市場(chǎng)的流動(dòng)性緊張，這背后則是很多銀行做了表外業(yè)務(wù)。本來(lái)銀行所有的業(yè)務(wù)都是表內(nèi)的，但是表內(nèi)業(yè)務(wù)是受存貸比限制的，多出來(lái)的錢(qián)，就做了表外非標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)，說(shuō)白了，就是拆借給其他銀行。所以說(shuō)，這次的“7萬(wàn)億”和以前的“4萬(wàn)億”印鈔票是兩碼事。

民生證券宏觀分析師李奇霖認(rèn)為，存貸比考核的修正，是因?yàn)橥鈪R占款減少，銀行存款來(lái)源不足。過(guò)去實(shí)體融資需求旺盛的時(shí)候，逼著銀行搞非標(biāo)出表，加大了融資成本。從負(fù)債端來(lái)講是因?yàn)殂y行的負(fù)債渠道多元化，守著存貸比考核會(huì)影響銀行自身的貸款投放。

4萬(wàn)億是政府大搞基建，銀行放水配合。但當(dāng)前實(shí)體融資需求不足，政府大搞基建也沒(méi)有08年時(shí)的條件，因此，放松存貸比，信用派生也不一定能出來(lái)。房?jī)r(jià)更多受制于人口、庫(kù)存這兩大因素，剛需下降，改善型需求不足才是問(wèn)題，和存貸比沒(méi)什么關(guān)系。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認(rèn)為，降低存貸比看起來(lái)能讓銀行有更大的自由度，但另外一方面是讓地方財(cái)政的債券可以在銀行做抵押，當(dāng)然要放出一些流動(dòng)性資金，讓銀行有錢(qián)放出來(lái)給地方財(cái)政，這是一個(gè)組合拳，“房?jī)r(jià)還是一線城市可能會(huì)上漲，二線城市分化，三四線城市還是銷(xiāo)售困難。”