房地產(chǎn)開發(fā)的濟(jì)州島思路：把外國(guó)投資建設(shè)的豪宅回賣外國(guó)人

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 丁舟洋 發(fā)自韓國(guó)濟(jì)州島    

◎每經(jīng)記者 丁舟洋 發(fā)自韓國(guó)濟(jì)州島

在中國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)低迷的當(dāng)下，鄰居韓國(guó)的樓市又是怎樣一番景象呢？

在“2015世界知識(shí)論壇·中韓企業(yè)家高峰論壇”即將在成都召開前夕，記者專程飛赴韓國(guó)采訪并以濟(jì)州島的房產(chǎn)發(fā)展情況為樣本，試圖探尋出當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的“經(jīng)驗(yàn)”，以此給低迷的中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)帶來一定借鑒意義或思考。

走出濟(jì)州島機(jī)場(chǎng)，撲面而來的除了清新的海風(fēng)，還有巨幅的中文房地產(chǎn)廣告，車身印著“買房獲韓國(guó)綠卡”的出租車呼嘯而過。這里是被大自然恩賜的魅力海島，也是被中國(guó)房企和購(gòu)房者追捧的掘金熱土?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)商在濟(jì)州島的開發(fā)投資接近千億規(guī)模。記者以看房者的名義走訪了濟(jì)州島海岸線四周的多個(gè)著名“中資”樓盤，聽到售樓部工作人員介紹都是樓盤銷售情況“火爆”，開盤兩年售出80%以上。

韓國(guó)綠卡（永久居留權(quán)），是吸引中國(guó)購(gòu)房者的最大賣點(diǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)較低，利潤(rùn)空間可觀，是招徠中國(guó)房企的原因。在極高的開發(fā)與購(gòu)買熱情推動(dòng)下，濟(jì)州島房?jī)r(jià)兩三年間漲了兩三倍。

不過，濟(jì)州島并不打算走一條靠“野蠻生長(zhǎng)”的房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的道路。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在濟(jì)州島的投資環(huán)境也面臨著新的變化。

瞄準(zhǔn)中國(guó)買家

幾乎每一個(gè)路牌都有中文標(biāo)識(shí)、每一位店鋪老板都會(huì)講簡(jiǎn)單的中文，濟(jì)州島對(duì)中國(guó)游客照顧周道，讓來到這里的中國(guó)人“毫無(wú)違和感”。

濟(jì)州島旅游局方面對(duì)記者表示，2014年濟(jì)州島游客突破1200萬(wàn)人次，當(dāng)中320余萬(wàn)人次的外國(guó)觀光客中，中國(guó)游客多達(dá)290余萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)近60%。

而近年來到濟(jì)州島的中國(guó)客群中，流行著一種新的玩法：一邊看房、一邊看景點(diǎn)。濟(jì)州島當(dāng)?shù)芈眯猩缃?jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，為滿足中國(guó)游客的看房需求，該旅行社專門制作了一條看房與看景點(diǎn)結(jié)合的路線圖。“來看房的中國(guó)游客，有不少都是奔著中國(guó)房企在濟(jì)州島的開發(fā)項(xiàng)目來的。”

憑借在中國(guó)國(guó)內(nèi)的品牌知名度，綠地在濟(jì)州島的房產(chǎn)項(xiàng)目成為中國(guó)“看房團(tuán)”的熱門項(xiàng)目之一。記者也來到了位于濟(jì)州島西歸浦市的綠地別墅項(xiàng)目，推開售樓部大門，卻被置業(yè)顧問告知“銷售不到兩年，房子就賣光了”。

事實(shí)上，和綠地有著相似特征的房產(chǎn)在濟(jì)州島還有很多——這些樓盤都是依山傍海的海景房，精裝修的程度可以達(dá)到連床單、被套、鍋碗瓢盆都準(zhǔn)備好了，用銷售人員的話來說就是“不用拎包，直接入住”；均價(jià)2.7萬(wàn)元一平方米，總面積在130~200平方米，銷售狀況尚佳；它們的開發(fā)商都有著中國(guó)資本背景，售樓部工作人員是清一色的中國(guó)人，目標(biāo)客戶亦直指中國(guó)人。

“比起在歐美購(gòu)房，濟(jì)州島距離上海只有1小時(shí)的飛行距離，距離北京只有2小時(shí)的飛行距離，擁有地理優(yōu)勢(shì)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，韓國(guó)和中國(guó)都屬于東亞文化圈，有著相似的文化背景和生活習(xí)慣，“移民不移俗”。除了優(yōu)美的自然風(fēng)光外，濟(jì)州島的教育資源也是房企們的賣點(diǎn)。

綠卡撬開銷量

不過，和自然環(huán)境、教育資源比起來，永久居留權(quán)才是中國(guó)開發(fā)商最大的砝碼。

2010年2月，韓國(guó)政府出臺(tái)了一項(xiàng)房地產(chǎn)投資移民政策，如果外國(guó)人在指定地區(qū)投資“以休養(yǎng)為目的的居住設(shè)施”50萬(wàn)美元以上，就可以獲得居住簽證F2，5年后F2簽證可轉(zhuǎn)為永居簽F5，持永居簽的外國(guó)人可與韓國(guó)國(guó)民享有同樣的教育和醫(yī)療保險(xiǎn)。

據(jù)韓媒報(bào)道，該政策實(shí)施當(dāng)年，有3名外國(guó)人在濟(jì)州島投資獲得居住簽證。此后，其人數(shù)逐年劇增。自實(shí)施房地產(chǎn)投資移民制度5年來，獲得韓國(guó)居住簽證F2的外國(guó)人達(dá)到1007人。其中，中國(guó)人為992人，占99%。濟(jì)州島的“中國(guó)標(biāo)簽”愈發(fā)顯眼。

目前濟(jì)州島總投資額500萬(wàn)美元以上的大型項(xiàng)目共18個(gè)，總投資額為87528億韓元，其中，來自中國(guó)的投資額為6118億韓元，共14個(gè)項(xiàng)目，占68.6%。

而中國(guó)房地產(chǎn)商則把投資濟(jì)州島，作為海外戰(zhàn)略的試驗(yàn)田。綠地董事長(zhǎng)張玉良透露，通過對(duì)濟(jì)州島的前期研究綠地得出結(jié)論：濟(jì)州島地價(jià)合理、成本可控，持有型物業(yè)市場(chǎng)稀缺。投資風(fēng)險(xiǎn)較低，也能獲得不錯(cuò)的收益。濟(jì)州島項(xiàng)目是綠地出海的第一步，隨后綠地在其他國(guó)家出手投資。

雖然不錯(cuò)的收益吸引著開發(fā)商和購(gòu)房者，但也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于韓國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)有健全的法律和政策控制，比如項(xiàng)目一定要建成一定規(guī)模才可以賣，基本上不存在空手套白狼和囤積居奇的可能。而韓國(guó)又有較高的房產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)，所以炒房團(tuán)的投資本身也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)守生態(tài)紅線

韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳在今年2月發(fā)布的《2014年四季度市道服務(wù)業(yè)生產(chǎn)動(dòng)向》顯示，在韓國(guó)全國(guó)16個(gè)廣域自治團(tuán)體的服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)中，濟(jì)州以4.8%的增長(zhǎng)率，創(chuàng)下韓國(guó)全國(guó)最高紀(jì)錄。

韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳分析稱，中國(guó)投資者掀起濟(jì)州島投資熱潮，令當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)和租賃領(lǐng)域出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。“五年時(shí)間里濟(jì)州島房?jī)r(jià)漲了十倍。”濟(jì)州國(guó)際大學(xué)教授金義根對(duì)記者表示，擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲過快、大量開發(fā)破壞自然環(huán)境，是當(dāng)?shù)鼐用竦膽n慮。

事實(shí)上，濟(jì)州島對(duì)中國(guó)房企的態(tài)度并不矛盾，一方面濟(jì)州島需要外界資本投資濟(jì)州島，帶來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和就業(yè)的拉動(dòng)，但另一方面，嚴(yán)守生態(tài)紅線和避免投機(jī)性投資是濟(jì)州島決不讓步的底線。

濟(jì)州特別自治道知事元喜龍表示，濟(jì)州島的投資以前過于集中在房地產(chǎn)開發(fā)和賭場(chǎng)開發(fā)，如果大量資金涌入只為短期利益的話，這些資金退出后會(huì)損害濟(jì)州道的長(zhǎng)期投資者。“我們更希望一些長(zhǎng)期資本在房地產(chǎn)和賭場(chǎng)開發(fā)以外的未來產(chǎn)業(yè)投資，比如健康、養(yǎng)老、文化、IT、新能源、與中國(guó)的貿(mào)易、服裝、購(gòu)物等具有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)。”“濟(jì)州島并非不允許投資房地產(chǎn)，只是希望兼顧濟(jì)州島的整體發(fā)展速度和平衡的前提下循序漸進(jìn)地發(fā)展。”元喜龍說?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，不少中資房企目前正在建設(shè)健康、購(gòu)物等主題商業(yè)綜合體，但濟(jì)州島相對(duì)分散的人口分布是這些商業(yè)綜合體在“聚人氣”方面面臨的挑戰(zhàn)。

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制度鏡鑒

韓國(guó)是怎樣應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的？

“最近兩三年之間，濟(jì)州島的房?jī)r(jià)漲了兩三倍。”濟(jì)州島一位當(dāng)?shù)貙?dǎo)游說，永久居留權(quán)的土地變得更難拿了，現(xiàn)在看來還會(huì)上漲。

實(shí)際上，抱怨高房?jī)r(jià)的遠(yuǎn)不止中國(guó)，濟(jì)州島僅是當(dāng)前韓國(guó)面臨房?jī)r(jià)趨高的一個(gè)縮影。不過，這一現(xiàn)象也讓《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步去探究韓國(guó)是如何應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)的。

當(dāng)前，韓國(guó)既有政府為年輕人提供的公租房，又有延續(xù)幾十年之久的“傳貰房”制度，前者屬于一種公對(duì)私的公租房制度，后者屬于一種個(gè)人對(duì)個(gè)人的私人租房制度。最新的情況卻是，“傳貰房”還衍生出了“產(chǎn)權(quán)房”。也就是說，房客租住這個(gè)傳貰房幾年之后，經(jīng)房主許可將其產(chǎn)權(quán)買下來。

上述導(dǎo)游告訴記者，“韓國(guó)年輕人要自己買房還挺吃力的，但政府有很多長(zhǎng)期租住的房子。1000~2000元一個(gè)月，可以長(zhǎng)期住，住了五年、十年后，可以買這套房子。”

相關(guān)學(xué)者認(rèn)為，作為韓國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，傳貰房制度主要涉及到傳貰權(quán)，而傳貰權(quán)的取得主要依據(jù)當(dāng)事人之間傳貰權(quán)設(shè)定契約、登記及傳貰金交付，存續(xù)期最長(zhǎng)不超過10年。存續(xù)期內(nèi)，傳貰權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給第三方或?yàn)樗颂峁?dān)保等。

所謂“傳貰房”，就是求租方將一定數(shù)額的押金交給房主并簽訂租房合同，租房者便可享有該住房的使用權(quán)，這種押金專名“傳貰金”。“傳貰房”制度，意味著韓國(guó)人只需湊足房?jī)r(jià)1/3到1/2的錢，就可住進(jìn)自己想住的房子，房客只須支付押金。對(duì)于那些暫時(shí)難以湊足“傳貰金”的求租人，法律允許銀行給予最多60%的貸款。

不過，韓國(guó)“傳貰房”制度也面臨著較大的挑戰(zhàn)。據(jù)野村證券估計(jì)，2012年時(shí)，傳貰房租賃體系占用的資金約達(dá)4000億美元，相當(dāng)于韓國(guó)年經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的1/3。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，韓國(guó)為了擺脫通貨緊縮的被動(dòng)局面，其央行曾通過降息試圖釋放上述龐大資金量，但這可能將解構(gòu)傳貰房租賃體系。

據(jù)了解，韓國(guó)目前也有大量以收取租金為模式的“月租房”等短租住房模式，以供那些年輕人租住，解決他們剛出校門沒錢購(gòu)房的問題。

按照知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生的研究觀點(diǎn)，從城市化發(fā)展的程度看，中國(guó)今天還相當(dāng)于日本1950年代、韓國(guó)1970年代的水平。

華生指出，韓國(guó)通過建設(shè)公用廚房、公用廁所的非成套住宅樓來安置進(jìn)城人員家庭的做法，有些類似改進(jìn)型的我國(guó)1980年代初的筒子樓。韓國(guó)在城市化加速期乃至今天仍部分保留的這類公租房，對(duì)發(fā)展程度更低的中國(guó)具有更大的借鑒意義。