平安好房的房產(chǎn)眾籌紅線：不在買地前介入 客戶不接觸開發(fā)商

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

◎每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

據(jù)悉，碧桂園將與平安合作，拿出上海一地塊采取眾籌模式進行開發(fā)，而綠城已經(jīng)在浙江進行眾籌開發(fā)的試驗。金融巨頭平安自去年開始，就一直致力于發(fā)展房產(chǎn)眾籌業(yè)務。平安好房CEO莊諾表示，近兩月將有相關(guān)產(chǎn)品上線。

這些先行者，為何會選擇眾籌開發(fā)這一模式？在項目推進的過程中，又是如何控制金融、法律等方面風險的？

從去年開始，金融巨頭中國平安就一直致力于發(fā)展房產(chǎn)眾籌業(yè)務。根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，平安信托內(nèi)部人士介紹，包括綠地、世茂、萬科在內(nèi)的房企都曾與他們有過接觸。

由于國內(nèi)關(guān)于售房、集資的諸多法律限制，當前的房產(chǎn)眾籌項目多停留在現(xiàn)房階段。自去年12月出臺股權(quán)眾籌相關(guān)政策后，平安才得以在實際操作環(huán)節(jié)將房地產(chǎn)的眾籌范圍擴大。

平安好房CEO莊諾表示，政策出臺前，沒法操作眾籌建房，現(xiàn)在可以嘗試，近兩月平安好房將有相關(guān)產(chǎn)品上線。

除了平安好房，中國平安董事長馬明哲還通過子公司在深圳前海專門成立了眾籌平臺——深圳前海普惠眾籌交易股份有限公司（以下簡稱平安前海眾籌）。此前媒體報道稱，該公司未來也將涉足房產(chǎn)眾籌。

在平安的房產(chǎn)眾籌路線中，一條邏輯線清晰可見：從海外眾籌試水，到國內(nèi)現(xiàn)房銷售，砍掉營銷費用后，通過眾籌建房以及集團內(nèi)協(xié)作，著手降低開發(fā)過程中的融資成本，解決開發(fā)商對輕資產(chǎn)運營模式的需求。此外，平安好房還涉及消費和投資運營收益類的眾籌。

砍營銷費用 降融資成本

當面對居高不下的房價時，似乎只有眾籌可以使之優(yōu)惠一二。

在購房者所支付的房款中，土地與稅費合計約占到五成以上，資金成本、建造成本、房企凈利潤各占約一成多，此外，營銷費用可占3到5個百分點。其中，土地和稅費是硬性支出，讓房企自已承擔也不現(xiàn)實，眾籌設計者所希望的是降低營銷費用和資金成本。

眾籌初期，各類產(chǎn)品通過各種去中介化的方式，努力砍掉這3到5個百分點的營銷費用，使開發(fā)商和購房者達成共贏。平安好房的系列眾籌產(chǎn)品即是其中一個代表。

中國平安在馬明哲的帶領下，已劃分出互聯(lián)網(wǎng)金融和傳統(tǒng)金融業(yè)務兩大板塊。前者將覆蓋“醫(yī)、食、住、行、玩”五大生活場景。就目前來看，平安好房正是馬明哲在“住”這一生活場景布下的重要棋子。

去年8月，平安好房選擇推出海外購房眾籌作為突破口。由于是海外房產(chǎn)，其第一款地產(chǎn)類眾籌產(chǎn)品“100美元享受美國房東待遇”，既迎合了時下客戶海外置業(yè)的心態(tài)，又繞過了國內(nèi)復雜的政策監(jiān)管，頗具試水意義。

去年11月，平安好房轉(zhuǎn)戰(zhàn)國內(nèi)，與龍頭房企萬科合作“平安&北部萬科城”項目，用眾籌的方式直接在線上賣房。

在該項目中，萬科拿出廣州北部萬科城216套住宅，如果眾籌金額達到1500萬元的最低眾籌額度，那么所有的眾籌參與者都能享受到比目前周邊市場價低近13%的優(yōu)惠購房價。

截至去年12月24日，該項目總計吸引了2361人報名參與，216位用戶認籌購買。公開數(shù)據(jù)顯示，這次眾籌賣房，累計募集金額達到1585.5萬元，購買轉(zhuǎn)化率為9%。

莊諾稱，互聯(lián)網(wǎng)平臺有可能承擔起未來虛擬售樓處的角色，將線下的展示廳搬到線上，對開發(fā)商來說，既節(jié)約了營銷成本，又能通過眾籌提早蓄客，進而將購房優(yōu)惠讓渡給每一個消費者。

不過，眾籌買房只是平安眾籌初始階段的其中一步。在房產(chǎn)眾籌領域，平安的野心不止于此。

去年11月，李克強總理在國務院常務會議上提出開展股權(quán)眾籌融資試點。12月18日，中國證券業(yè)協(xié)會網(wǎng)站掛出《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）（征求意見稿）》，明確了股權(quán)眾籌平臺凈資產(chǎn)不得低于500萬元，融資者或融資者發(fā)起設立的融資企業(yè)的股東人數(shù)累計不得超過200人，投資者為投資單個融資項目最低金額不低于100萬元的單位或個人。

本來這一政策指向的是小微企業(yè)融資，如今卻讓一些房企巨頭搶了風頭。

據(jù)莊諾介紹，現(xiàn)在已經(jīng)有好幾個關(guān)于眾籌建房的項目在談，本月底就會推出一個。這些項目都是在拿地之后以股權(quán)眾籌的方式介入，可以大幅度降低營銷成本和融資成本，使總房價便宜10%~20%。

深圳市前?；I人谷互聯(lián)網(wǎng)金融服務有限公司CEO盧政稱，現(xiàn)在多是產(chǎn)權(quán)眾籌，通過資產(chǎn)管理計劃，幾個人可以一起購房，不過，這些都是在項目拿到預售許可證之后進行的，按照現(xiàn)行房屋出售政策，在建之前房企不能買賣物業(yè)。住建部有明確規(guī)定，禁止開發(fā)商在未取得預售許可證的情況下以任何形式向客戶收取資金。

繞政策風險 避項目糾紛

那么，莊諾所指的眾籌建房模型是怎樣的？如何規(guī)避金融、法律方面的風險，并預控可能產(chǎn)生的糾紛？

深圳房地產(chǎn)律師張茂榮認為，由于現(xiàn)在大部分房企的工程款是通過抵押在建工程向銀行貸款，如果眾籌提供的資金僅是彌補部分項目開發(fā)資金缺口，那么降低融資成本作用有限。眾籌提供的資金總額若想覆蓋整個項目，又因體量過大觸碰到融資對象不得超過200人這一政策紅線。

莊諾介紹稱，他們目前在談的一些眾籌產(chǎn)品足以覆蓋開發(fā)商一個完整項目所需資金。他們有一個20人的團隊已經(jīng)研究半年多，針對各種可能出現(xiàn)的風險設計了諸多方案，甚至細化到如果眾籌者在眾籌期間碰上離婚進而被財產(chǎn)凍結(jié)的情況，所以關(guān)于資金體量與人數(shù)限制之間的矛盾，也是早有預案。

據(jù)他介紹，解決方案有多套，比如將項目切割成一棟一棟，一棟不超過200個住戶；或者把項目包裝成保險、債券或者余額寶這樣的金融產(chǎn)品，將眾籌建房的行為變成購買金融產(chǎn)品。

莊諾介紹，種種設計背后的邏輯在于，眾籌者不直接接觸開發(fā)商，投資者所面對的是有金融巨頭中國平安背書的平安好房。這樣一來，眾籌的購房款停留在平安好房的平臺，由平安好房以其他方式參與物業(yè)建設。

另一個風險在于，由于原材料、建造成本、工程款等在開發(fā)過程中存在變動，不確定因素太多，所以后期很容易因為核算成本引起糾紛。

在張茂榮看來，眾籌平臺與開發(fā)商之間可以有兩種合作方式：一種是對等的合作關(guān)系；另一種是合作成立項目開發(fā)公司。

他認為，如果眾籌平臺與開發(fā)商共同成立項目開發(fā)公司，最大的風險也就是分紅糾紛；但如果眾籌者僅是開發(fā)商的合作伙伴，平臺如何向參與眾籌的散戶解釋成本增加問題，這就比較棘手。

就連萬達這種房企巨頭都對核算開發(fā)成本很頭疼，萬達董事長王健林曾公開表示，為了解決核算成本與預算不匹配的問題，他們制定了交鑰匙工程，即先和總包確定總工程款，然后將所有工作委托給總包，盈虧由總包自負，萬達只負責監(jiān)督和收房。

而對于平安好房而言，它只是開發(fā)商的合作伙伴，又將如何解決前期眾籌金額與后期核算成本不匹配的問題？

莊諾稱，他們會為建造成本設置一個資金上限，如果超過這一幅度，由開發(fā)商承擔多出部分。這樣來看，似乎與萬達的解決思路一致。

不在買地前介入

據(jù)莊諾介紹，眾籌模式可以滿足開發(fā)商的兩類需求：一是對于大開發(fā)商而言，眾籌可以為其提前鎖定客戶，加快去化速度，降低實際負債比例，符合正在流行的工業(yè)4.0（產(chǎn)品定制化）。二是對于中小開發(fā)商而言，可解決其融資難的問題。不過，就目前來看，平安好房的合作房企均為國內(nèi)前十強。

在平安的地產(chǎn)眾籌布局中，還有一個因素不容忽視，即已在陸金所掛牌但還未投入運營的平安前海眾籌，該平臺聚集了平安陸金所、投行、證券、不動產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等諸多子公司員工，也將涉及房產(chǎn)眾籌業(yè)務。

該平臺的定位究竟是什么？會與平安好房產(chǎn)生怎樣的協(xié)作？目前平安還沒有公開表態(tài)。平安集團僅透露，“公司期待抓住這個新業(yè)務領域的機遇，為市場提供創(chuàng)新的金融產(chǎn)品和服務?！?/p>

那么，平安介入房地產(chǎn)的界限在哪兒？就目前來看，平安好房明確表態(tài)不會在買地之前介入。莊諾稱，因為土地招拍掛中不確定因素太多。

不過，盧政認為，只要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，能夠覆蓋可能出現(xiàn)的風險，事先確定拍地的投資上限，并找到開發(fā)商配合，也可以在買地之前介入，如果拍地價格超過上限，則退還眾籌資金。