房企險(xiǎn)資合作成潮流 其中奧秘幾何？

一直以來，地產(chǎn)商與銀行的關(guān)系都被視為真愛，沒想到，現(xiàn)在出現(xiàn)了“第三者”，財(cái)大氣粗的保險(xiǎn)公司要橫插一腳。 4月24日，恒大地產(chǎn)宣布與中國(guó)人民保險(xiǎn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)保險(xiǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康管理、互聯(lián)網(wǎng)資源共享和投融資等方面開展多層次戰(zhàn)略合作。 4月1日，碧桂園宣布以2.816港元/股的價(jià)格向中國(guó)平安發(fā)售22.362億股新股份，正式引入后者成為公司的第二大股東。 更早之前，安邦保險(xiǎn)成為萬科的第四大股東，生命人壽與安邦保險(xiǎn)更成為金地集團(tuán)和金融街的第一和第二大股東。 大家都知道保險(xiǎn)公司財(cái)大氣粗，但他們下的是一盤什么樣的棋？ 保險(xiǎn)公司“錢多為患” 要想了解保險(xiǎn)公司的投資目的，必須從保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)模式的特殊性談起，這種業(yè)務(wù)模式?jīng)Q定了保險(xiǎn)公司必須是“土豪里的戰(zhàn)斗機(jī)”。 保險(xiǎn)公司的保費(fèi)收入主要分為躉交和期交保單，躉交保單的保費(fèi)是一次性繳納，期交保單一般會(huì)分三至十年繳納，但在期交業(yè)務(wù)首年保費(fèi)確定之后，未來的保費(fèi)流入就基本確定，因?yàn)橥吮５某杀咎?，投保人通常很少?huì)退保。 正因如此，保費(fèi)一旦流入保險(xiǎn)企業(yè)，直至保單到期才會(huì)被釋放出來。由于保費(fèi)流入和保單到期的時(shí)間間隔很長(zhǎng)，有些甚至長(zhǎng)達(dá)幾十年，這些沉淀下來的保費(fèi)便被保險(xiǎn)公司長(zhǎng)期鎖定，用于配置長(zhǎng)久期、穩(wěn)定收益、安全性高的資產(chǎn)。 保險(xiǎn)公司到底多有錢？數(shù)據(jù)顯示，保險(xiǎn)行業(yè)去年全年保費(fèi)收入突破2萬億元人民幣，行業(yè)總資產(chǎn)已突破10萬億元。截至2014年末，保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額高達(dá)9.3萬億元。 不過，錢多歸多，保險(xiǎn)公司發(fā)愁的是，他們普遍存在投資回報(bào)率低的毛病。過去多年，中國(guó)平安、中國(guó)人壽、中國(guó)太保、新華保險(xiǎn)四大保險(xiǎn)公司的投資收益率都只在5%左右浮動(dòng)，即便去年國(guó)內(nèi)股市大漲，這“四大”的投資收益率也不過5.1~6.1%。 為什么錢難生錢？最重要的原因是由于相關(guān)監(jiān)管政策對(duì)保險(xiǎn)資金投資渠道的限制，以及過去數(shù)年股市低迷，迫使保險(xiǎn)公司將絕大部分可投資資產(chǎn)都投到銀行存款、長(zhǎng)期國(guó)債、企業(yè)債等固定收益類資產(chǎn)中。 以中國(guó)平安為例，2014年的年報(bào)顯示，公司在固定收益類資產(chǎn)的占比接近80%，股權(quán)證券與證券投資基金占比僅為12.4%，投資性物業(yè)的占比更是低至1.4%。 最近幾年，我國(guó)利率一直在下行，剛性兌付被打破，無風(fēng)險(xiǎn)利率的下降，帶動(dòng)固定收益類資產(chǎn)回報(bào)下滑，保險(xiǎn)公司的投資收益壓力變得更大了。 同時(shí)，去年5月1日起，新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》開始實(shí)施，理論上保險(xiǎn)資金投資權(quán)益類資產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的比例均提高至30%，這也促使保險(xiǎn)公司更多地把眼光放在一些高收益資產(chǎn)的投資上，其中就包括房地產(chǎn)。 保險(xiǎn)+地產(chǎn)為何一拍即合？ 中國(guó)平安入股碧桂園就是一筆非常好的生意。以碧桂園此次的增發(fā)價(jià)計(jì)算，凈資產(chǎn)回報(bào)率超過18%，稅前股息率已經(jīng)高達(dá)6.6%，超過中國(guó)平安去年5.3%的凈投資收益率，單單是財(cái)務(wù)投資已經(jīng)擁有可觀的收益。 但保險(xiǎn)公司聯(lián)手地產(chǎn)大佬，看中的還不止是財(cái)務(wù)投資，而是雙方在業(yè)務(wù)層面的巨大互補(bǔ)性。 大型房企擁有數(shù)量龐大的業(yè)主數(shù)量，恰恰是保險(xiǎn)公司所缺乏的巨大線下入口，一旦把這個(gè)入口打通，無論是保險(xiǎn)銷售、理財(cái)產(chǎn)品，都可以毫無阻礙地滲入社區(qū)客戶，這是傳統(tǒng)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人模式夢(mèng)寐以求的效果。 此外，客戶交叉銷售帶來的增長(zhǎng)潛力同樣巨大。比如說，購買碧桂園房子的客戶可以在平安銀行辦理房貸，中國(guó)平安的工作人員可以向客戶介紹新出的哪款信托產(chǎn)品、銀行理財(cái)產(chǎn)品比較熱銷，向年輕客戶推介功能新奇的信用卡，以及向信用卡客戶度身定制保險(xiǎn)產(chǎn)品。與房地產(chǎn)消費(fèi)的低頻次相比，金融消費(fèi)的高頻次意味著保險(xiǎn)公司能從交叉銷售中獲取更可觀的潛力。 對(duì)地產(chǎn)大佬來說，在行業(yè)利潤(rùn)不斷下滑的大背景下，融資成本的高低已經(jīng)成為決勝的關(guān)鍵。部分龍頭房企與保險(xiǎn)公司建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，未來雙方有望在優(yōu)先股、企業(yè)債、信托等領(lǐng)域展開合作。與公開市場(chǎng)融資相比，由于保險(xiǎn)公司擁有更低成本的浮存金，有助于降低房企的融資壓力。 此外，保險(xiǎn)巨頭對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等持有型物業(yè)的喜愛，有助于降低房企的資金沉淀壓力，加速向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。 有研究報(bào)告說，我們國(guó)家的保險(xiǎn)公司喜歡全權(quán)擁有物業(yè)，但是國(guó)內(nèi)核心城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率太低，這些保險(xiǎn)公司干脆拿著錢去海外買物業(yè)。中國(guó)平安2013年就買下了英國(guó)勞合社大樓，中國(guó)平安首席投資官陳德賢透露過，這個(gè)項(xiàng)目的租金回報(bào)率超過了10%。 可以預(yù)見的是，以后國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，推動(dòng)租金回報(bào)率上漲，保險(xiǎn)公司應(yīng)該還是會(huì)更多地在國(guó)內(nèi)購買整棟物業(yè)，這也為房企投資持有型物業(yè)提供了一條新的資金退出路徑。 在房地產(chǎn)金融化的年代，“地產(chǎn)+保險(xiǎn)”有望成為一種全新玩法，誰傍不上保險(xiǎn)，誰的未來就越不保險(xiǎn)。