借力興泰基金輸血地產(chǎn) 合肥城建試水“輕資產(chǎn)”？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

短期無(wú)外債壓力，合肥城建（002208，SZ）卻強(qiáng)拉“金主”入伙，意欲何為？

昨日（4月14日），合肥城建發(fā)公告稱(chēng)，公司全資子公司合肥城建東廬置業(yè)，為開(kāi)發(fā)肥東縣撮鎮(zhèn)路附近3幅地塊的后續(xù)開(kāi)發(fā)，擬通過(guò)增資擴(kuò)股，引入合肥興泰新型城鎮(zhèn)化發(fā)展基金合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)興泰基金），新增資本約5385萬(wàn)元，該基金參股35%。

在一些合肥當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前樓市風(fēng)險(xiǎn)加劇，合肥城建其實(shí)是想試水輕資產(chǎn)模式，在不增加債務(wù)的情況下，提高資本收益率。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在興泰基金背后，實(shí)際控制人就是號(hào)稱(chēng)安徽當(dāng)?shù)亟鹑诰揞^的興泰控股。按照合肥市國(guó)資委安排，興泰控股將接替合肥國(guó)控，掌舵合肥城建的控股權(quán)，目前仍需走相關(guān)程序。

學(xué)萬(wàn)科借外力撬動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

去年底，合肥城建通過(guò)公開(kāi)出讓方式集中拿下了肥東縣三幅地塊。拿地后不久，合肥城建即成立了子公司東廬置業(yè)，資本金1億元，作為開(kāi)發(fā)上述三幅地塊的項(xiàng)目公司。

安徽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究中心常務(wù)副主任盧光松向記者表示，“（上述肥東縣三幅地塊）所處位置比較偏，估計(jì)合肥城建拿地成本應(yīng)也較低。”

記者了解到，合肥城建一直號(hào)稱(chēng)是安徽省首家具有國(guó)資背景的上市房企，2008年通過(guò)IPO形式實(shí)現(xiàn)A股上市，其業(yè)務(wù)主要集中在安徽的合肥、巢湖、蚌埠以及海南三亞等區(qū)域。“合肥城建上市較早，但沒(méi)有抓住前幾年的‘黃金’機(jī)會(huì)，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開(kāi)向記者表示。

合肥城建2014年年報(bào)顯示，公司認(rèn)為2015年樓市分化加劇，因此公司拋出了“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，模式創(chuàng)新”等戰(zhàn)略思路。

如今，合肥城建引入了興泰基金，備受業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。按照合作模式，興泰基金以增資形式參股東廬置業(yè)，獲得35%的股權(quán)，出資了近5400萬(wàn)元。在東廬置業(yè)的董事會(huì)，雙方各派駐2名董事，其董事長(zhǎng)由合肥城建委派。

實(shí)際上，上述基金模式類(lèi)似萬(wàn)科的小股操盤(pán)模式，借多方力量撬動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模和擴(kuò)大投資回報(bào)率。

對(duì)于基金回報(bào)率及退出方式、何時(shí)退出等，合肥城建并未詳細(xì)披露。昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電合肥城建董秘田峰，但公司董秘辦工作人員表示，“田總在外，須等次日答復(fù)。”

輕資產(chǎn)運(yùn)作初露端倪

合肥城建2014年報(bào)顯示，去年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收17.6億；利潤(rùn)率9.7%；現(xiàn)金7.96億元；短期借款無(wú)；預(yù)收賬款16.5億元；一年內(nèi)到期非流動(dòng)性負(fù)債10.6億元。

對(duì)此，一位不愿具名的資本地產(chǎn)界人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這是典型的國(guó)企，經(jīng)營(yíng)四平八穩(wěn)，現(xiàn)金流充裕，業(yè)績(jī)平穩(wěn)。

引入興泰基金，引來(lái)外界猜測(cè)不斷。按照合肥城建的公開(kāi)表述，這一動(dòng)作的初衷是雙方資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，使產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)與資本經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，快速做大做強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)。同時(shí)，在短期內(nèi)優(yōu)化上市公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等。

值得注意的是，興泰基金來(lái)頭也不小。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該基金背后正是號(hào)稱(chēng)當(dāng)?shù)?ldquo;金融巨無(wú)霸”的興泰控股，而負(fù)責(zé)運(yùn)作興泰基金的是興泰控股旗下的PE機(jī)構(gòu)“興泰投資”。

2013年，合肥城建為開(kāi)發(fā)海南三亞豐樂(lè)項(xiàng)目，曾引入了興泰投資旗下一家基金子公司參與此項(xiàng)目投資。

記者還發(fā)現(xiàn)，10天前，興泰投資已發(fā)起設(shè)立了興泰基金，總規(guī)模20億元，投資定位是合肥市及各縣區(qū)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目。在投資模式上，該基金以股權(quán)投資為主，亦可采取債權(quán)投資或夾層投資。

按照今年3月公告表述，根據(jù)合肥市國(guó)資委安排，合肥國(guó)控持有合肥城建的控股權(quán)，將無(wú)償劃轉(zhuǎn)至興泰控股旗下。另?yè)?jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》援引一位消息人士稱(chēng)，“不出意外，合肥城建將成為興泰控股打造的一個(gè)金融控股平臺(tái)。”

4月初，合肥城建多位高管在“深證互動(dòng)易”平臺(tái)上表示，上述劃轉(zhuǎn)事項(xiàng)沒(méi)有開(kāi)展，并不清楚下一步行動(dòng)。