樓市新政密集出臺 重點(diǎn)房企轉(zhuǎn)型“癡心不改”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

從3月27日兩部委聯(lián)合下發(fā)通知，提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給后，3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會對二套房首付比例的下調(diào)，以及財(cái)政部、國稅總局房屋轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅減免門檻的下調(diào)，一系列樓市新政，讓房地產(chǎn)市場看到了復(fù)蘇希望。但開發(fā)商在近期陸續(xù)召開的業(yè)績會上，依舊高調(diào)談轉(zhuǎn)型，不為可能的市場反彈改變已經(jīng)確定的戰(zhàn)略方向。

在這兩天各房企舉行的業(yè)績會上，萬科、萬達(dá)、恒大、遠(yuǎn)洋等上市房企，都有明確的轉(zhuǎn)型思路，尤其以“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的模式備受重視。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正值換擋轉(zhuǎn)型期，政府鼓勵房企從傳統(tǒng)住宅進(jìn)入更復(fù)合化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這也符合行業(yè)利潤率下降格局下，大房企謀求利潤的自然選擇。

萬科：發(fā)力地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)

“未來，萬科需要堅(jiān)定轉(zhuǎn)型。”在昨日（3月31日）召開的2014年業(yè)績會上，萬科總裁郁亮說。

“公司轉(zhuǎn)型”和“重構(gòu)組織競爭力”被萬科視為房地產(chǎn)“白銀時代”的新增長點(diǎn)。而對轉(zhuǎn)型的方向，郁亮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“未來萬科是一個生態(tài)系統(tǒng)，一個平臺。”而萬科需要“在拐點(diǎn)到來之前完成”的轉(zhuǎn)型，主要途徑之一便是“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”。

在業(yè)績會上，郁亮透露，在“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”的未來十年業(yè)務(wù)版圖構(gòu)想中，萬科在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，將加大探索度假物業(yè)、服務(wù)式公寓以及裝修與智能家居等地產(chǎn)延伸新業(yè)務(wù)。

“我們希望在十年后，新業(yè)務(wù)能取得和住宅并駕齊驅(qū)的地位。”郁亮直言。

恒大：深化多元戰(zhàn)略

在從單一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向業(yè)務(wù)復(fù)合型企業(yè)的轉(zhuǎn)型上，恒大將繼續(xù)深化多元戰(zhàn)略。

在恒大2014年業(yè)績會上，恒大董事局主席許家印透露，未來將分拆恒大旗下礦泉水、糧油和乳業(yè)三大產(chǎn)業(yè)赴港上市。

記者注意到，在恒大的業(yè)績報(bào)告中，除房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、物業(yè)管理服務(wù)三大業(yè)務(wù)，恒大還列出了“其他業(yè)務(wù)”一項(xiàng)，其中礦泉水、糧油、乳業(yè)、健康四大業(yè)務(wù)，在2014年的投放資金已達(dá)到64.2億元，錄得收入25.45億元。“四大業(yè)務(wù)未來還會繼續(xù)投放資源，2015年的目標(biāo)投資額為20億元，其后兩年將分別再投入15億元和10億元。”許家印認(rèn)為，恒大礦泉水、糧油等產(chǎn)業(yè)料今年內(nèi)可分別錄得盈利。

而對于“其他產(chǎn)業(yè)”近三年的虧損狀況，許家印回應(yīng)稱，目前集團(tuán)于其他產(chǎn)業(yè)的投資，在集團(tuán)總銷售的占比微不足道，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是集團(tuán)的基礎(chǔ)，其他業(yè)務(wù)則是戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。

遠(yuǎn)洋：“海鷗IV”玩“四元格局”

在3月30日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)召開的2014業(yè)績會上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布了第四步發(fā)展戰(zhàn)略“海鷗Ⅳ”，制定了未來五年內(nèi)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“住宅開發(fā)、不動產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融、客戶服務(wù)”的四元業(yè)務(wù)格局。

對于四元業(yè)務(wù)的資產(chǎn)配置比例，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)透露，即住宅開發(fā)占40%，不動產(chǎn)投資占30%，房地產(chǎn)金融占20%，客戶服務(wù)業(yè)占10%。

“客戶服務(wù)業(yè)務(wù)由養(yǎng)老、傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理的升級、以及基于客戶資源展開的服務(wù)業(yè)務(wù)等三個方面組成。”

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明則認(rèn)為，養(yǎng)老業(yè)務(wù)可能是未來在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)當(dāng)中，可以取代或者占有像如今增量住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的重要性，所以為它做多大的努力和嘗試都是值得的。

萬達(dá)：第四次轉(zhuǎn)型發(fā)力四大板塊

“萬達(dá)共經(jīng)歷了四次轉(zhuǎn)型。從大連走向全國，從房地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從單一房地產(chǎn)企業(yè)向綜合性企業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)型。2015年，將是萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型，萬達(dá)將全面轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)企業(yè)集團(tuán)，努力打造商業(yè)、文旅、金融、電商四大支柱產(chǎn)業(yè)。”缺席萬達(dá)2014年業(yè)績會的王健林在此前的年會上如是描述。

萬達(dá)方面表示，在新的發(fā)展模式下，萬達(dá)預(yù)計(jì)到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。

記者注意到，在目前萬達(dá)“國際化”“輕資產(chǎn)”“服務(wù)業(yè)”三大轉(zhuǎn)型布局中，地產(chǎn)與文化、旅游、金融、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)的融合尤其突出。

對于著力提升娛樂與旅游設(shè)施的萬達(dá)，王健林此前就直言，“我們對文娛、傳媒、體育產(chǎn)業(yè)有濃厚興趣。在房地產(chǎn)方面，我們的目標(biāo)只是在全球主要城市開設(shè)高檔酒店。”

“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”房企的自然選擇

對于萬科、萬達(dá)、遠(yuǎn)洋、恒大等大型房企紛紛選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)突圍轉(zhuǎn)型，劉璐告訴記者，這是在單純的房地產(chǎn)開發(fā)受多種因素影響，導(dǎo)致利潤率下降的情況下，大房企謀求更多利潤來源的自然選擇。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也指出，房企已經(jīng)無法通過房價(jià)上漲和土地增值來賺得高利潤，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用也在降低，會面臨多元化的轉(zhuǎn)型。

劉璐也表示，從經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型角度來看，鼓勵開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)進(jìn)入更復(fù)合化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，把地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，也符合政策基調(diào)。