軌交上的貴陽樓市：價(jià)格在漲 庫存仍高

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

全國兩會(huì)期間，李克強(qiáng)總理無論在政府工作報(bào)告中，還是在參加各地代表團(tuán)談話時(shí)，都在強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：中西部已成為國家經(jīng)濟(jì)投資的重點(diǎn)，尤其是西部地區(qū)，涉及鐵路等重大基建項(xiàng)目。

貴州，作為一個(gè)發(fā)展較慢的西部省份，其城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)低于全國平均水平。不過，隨著2014年底貴廣高鐵開通及貴陽多條城市軌道交通的建設(shè)，在不少媒體眼中，曾有“第二個(gè)鄂爾多斯”之稱的貴陽樓市，正在悄然生變，成為因基建投資而快速升溫的典型樣本。

合富輝煌研報(bào)顯示，2014年貴陽新房均價(jià)5292元/平方米，同比上漲10.9%。不過，當(dāng)?shù)匾晃淮笮头科鬆I銷中層指出，樓市存量還在高位，去庫存仍是頭等大事。

基建提高樓盤價(jià)值

兩年前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)研了貴陽樓市。彼時(shí)，當(dāng)?shù)貥鞘惺艿健叭珖谝淮蟊P”花果園、中天城投“未來方舟”等超級(jí)大盤沖擊，庫存壓力巨大。其中僅花果園項(xiàng)目就占了全貴陽樓市份額的五成以上。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貴陽頻出超級(jí)大盤，是當(dāng)?shù)刎?cái)政薄弱的無奈選擇，但這在全國省會(huì)城市中并不多見。

貴陽地方財(cái)政薄弱也致使其基建難以跟上，比如軌道交通。2012年是國內(nèi)城市軌道交通“井噴式”獲批的一年，但直到2013年，貴陽才趕上軌道交通的“班車”。

按照規(guī)劃，貴陽軌道交通網(wǎng)由4條線路

組成，其中1號(hào)線連接了觀山湖區(qū)、老城區(qū)及小河片區(qū)，相當(dāng)于拉通了貴陽老城至新城，總投資193.7億元，建設(shè)工期4年半。

綠地集團(tuán)貴陽一位營銷中層人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“貴陽軌道交通開建以來，沿線樓盤賣得都很不錯(cuò)，售價(jià)也比其他周邊樓盤每平方米高出三五百元?！?/p>

除了市內(nèi)交通改善，去年底，正式運(yùn)營的貴廣高鐵成為連接貴州到廣東，乃至華南地區(qū)的一條大通道。

在碧桂園貴州區(qū)域公關(guān)負(fù)責(zé)人周靈梓看來，廣東雖是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿地區(qū)，但貴州在生態(tài)環(huán)境和發(fā)展后勁上更有優(yōu)勢，從華南來貴州旅游度假的人很多。碧桂園的定位就是旅游度假產(chǎn)品，到廣東推銷“第三居所”概念。

去年房價(jià)上漲一成

隨著國家對(duì)中西部投資力度的加大，以及貴陽的城市基礎(chǔ)設(shè)施大幅提升，當(dāng)?shù)胤績r(jià)也坐上了“高鐵”。

合富輝煌研報(bào)顯示，2014年貴陽新房均價(jià)5292元/平方米，同比上漲10.9%。

周靈梓透露，貴陽花溪碧桂園項(xiàng)目自2013年底開盤以來，占據(jù)貴陽七成以上別墅市場，累計(jì)銷售回款23億元，主打戶型248~600平方米，銷售均價(jià)9000~10000元/平方米，利潤率約10%。他對(duì)這一利潤率水平很滿意?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，貴陽樓市90%以上屬于外來房企。隨著大盤逐漸消退，像萬科、保利、中鐵、碧桂園、綠地等大品牌房企加速推量，比如一知名房企打出66~87平方米的名校裝修房，以低容積率和高綠化率為營銷賣點(diǎn)，搶盡了當(dāng)?shù)貥鞘?/p>

的風(fēng)頭。

周靈梓介紹，貴陽大盤項(xiàng)目面對(duì)的主要是工薪階層，容積率很高，當(dāng)?shù)厥忻衿鋵?shí)不太喜歡住這種房子。

“短平快”運(yùn)作加速去化

“我最近調(diào)研發(fā)現(xiàn)，貴陽樓市至少仍有1200萬平方米存量?！必?fù)責(zé)代理策劃北大資源·夢想城的傳世（中國）地產(chǎn)顧問有限公司劉永坤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，雖然國家加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升了當(dāng)?shù)貥潜P的附加值，但同時(shí)驅(qū)使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)供應(yīng)量迅速增長，加大了去化壓力。

因?yàn)檎戳烁哞F的光，位于觀山湖區(qū)火車北站正對(duì)面的北大資源·夢想城曾令貴陽地產(chǎn)界“眼紅”，但如今他們的日子也不好過。

劉永坤介紹說，“高鐵開通之前，項(xiàng)目主打高鐵經(jīng)濟(jì)牌，向投資者宣傳項(xiàng)目未來發(fā)展?jié)摿Φ?，一直到開通那幾天，售樓部的客流量都很大。隨后，來訪客戶大不如前，以前1個(gè)月銷售7000萬~8000萬元，現(xiàn)在只有2000萬~3000萬元，下降了六七成?！?/p>

前述綠地集團(tuán)貴陽營銷中層人士指出，雖然存量仍在高位運(yùn)行，但在銷售方面不同樓盤區(qū)別較大，位置較偏的樓盤應(yīng)該快速靈活出貨。

劉永坤指出，開發(fā)商不像以前操作大盤時(shí)，先把配套做起來再集中性推盤，當(dāng)前多數(shù)房企拿到預(yù)售證后不用多等就開盤，做得多是“短平快”項(xiàng)目，比如推盤100套，只要成交80套，就已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期效果。

據(jù)合富輝煌預(yù)測，2015年貴陽住宅市場供應(yīng)量不會(huì)超過500萬平方米，銷售量不會(huì)突破2014年的600萬平方米，下降趨勢明顯。

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西部投資

增加公共產(chǎn)品有效投資。確保完成“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)任務(wù)，啟動(dòng)實(shí)施一批新的重大工程項(xiàng)目。主要是：棚戶區(qū)和危房改造、城市地下管網(wǎng)等民生項(xiàng)目，中西部鐵路和公路、內(nèi)河航道等重大交通項(xiàng)目，水利、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田等農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，信息、電力、油氣等重大網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，清潔能源及油氣礦產(chǎn)資源保障項(xiàng)目，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造等項(xiàng)目，節(jié)能環(huán)保和生態(tài)建設(shè)項(xiàng)目。