云南城投18億拿地608畝 開發(fā)模式考驗(yàn)“地頭蛇”財(cái)技

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

“地頭蛇”云南城投一旦下定決心拿地，似乎從來都不會(huì)“手軟”。

3月11日，云南城投（600239.SH）對(duì)外公告稱，公司全資子公司云南城投天堂島置業(yè)通過昆明市土地公開掛牌交易線上系統(tǒng)，以18.25億元摘得呈貢新區(qū)7宗共計(jì)608.34畝用地，總建面達(dá)40萬平方米。

區(qū)域擴(kuò)張：“兩條腿”走路

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，上述7幅地塊用地性質(zhì)涉及住宿餐飲、批發(fā)零售和商務(wù)金融等。結(jié)合該片區(qū)的定位和相關(guān)地塊的約束性條件，此次拿地應(yīng)屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范疇。

值得一提的是，呈貢新區(qū)因云南城投此次集中性拿地而備受關(guān)注。此前，呈貢新區(qū)曾被外媒描述為中國(guó)十大“鬼城”之一，但記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，事實(shí)并非如此。呈貢新區(qū)已被定位為昆明未來城市的核心區(qū)，以及滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)的起步區(qū)與云南打造橋頭堡的重要節(jié)點(diǎn)。

這幾個(gè)緊鄰地塊未來將打造成什么項(xiàng)目？云南城投證券事務(wù)部相關(guān)人士謹(jǐn)慎地說，目前該項(xiàng)目的控制性詳細(xì)規(guī)劃還沒出來，所以現(xiàn)在還不確定。

對(duì)于開發(fā)模式，上述證券事務(wù)部相關(guān)人士表示，目前他們也不確定項(xiàng)目到底是采取全程開發(fā)模式，還是資產(chǎn)并購(gòu)模式。

按照云南城投的戰(zhàn)略安排，公司實(shí)施全程開發(fā)與資產(chǎn)并購(gòu)模式成為其區(qū)域擴(kuò)張的兩條主線。尤其是對(duì)于資產(chǎn)并購(gòu)模式，云南城投更多借助安盛創(chuàng)享基金，往往采取項(xiàng)目“股+債”結(jié)合的合作投資模式。

資產(chǎn)并購(gòu)模式的另一面就是項(xiàng)目實(shí)施合作開發(fā)，云南城投出地，合作方出資參股，共同開發(fā)。

云南至祥置業(yè)市場(chǎng)研究總監(jiān)田志余向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，云南城投是昆明的“大地主”，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)拿到土地，再合作開發(fā)的可能性更大一些。

“這種開發(fā)模式一般有收益分成，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也小，而且這些巨頭的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，比自己搞開發(fā)要省心。”田志余對(duì)記者分析說。

開發(fā)資金從何而來？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，云南城投此前集中拿下昆明滇池環(huán)湖東路的數(shù)百畝土地時(shí)，曾引入了招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等一線房企巨頭。實(shí)際上，像萬科等一線房企借助合作模式，不僅實(shí)現(xiàn)了全國(guó)規(guī)模化擴(kuò)張，同時(shí)也有助于減輕其財(cái)務(wù)壓力，提高凈資產(chǎn)收益率。

按照此前公告信息，云南城投拿下7幅地塊，加上后期開發(fā)成本，總計(jì)需要51億元。云南城投如何拿出這一巨額開發(fā)資金？

云南城投去年三季報(bào)顯示，其負(fù)債率已攀升至84.7%，賬面上的貨幣資金33.4億元，但流動(dòng)負(fù)債約111.4億元，償債壓力已然不小。隨后，云南城投完成了40億元定增募資。

對(duì)于上述開發(fā)資金，云南城投公開表示，公司擬通過自籌、分期滾動(dòng)開發(fā)及多渠道融資來滿足。此次對(duì)外投資不會(huì)對(duì)公司現(xiàn)金流造成較大影響，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。