一個(gè)拼客源，一個(gè)拼房源 線上線下融合大勢(shì)所趨

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

2月6日和2月9日，搜房武漢分公司兩次被30多家中介公司的50多人圍堵，事件的導(dǎo)火索則是搜房在北京等5個(gè)城市試點(diǎn)的“0.5%傭金”模式。這是繼在去年5月底多家房地產(chǎn)中介聯(lián)合逼宮搜房，以及鏈家、我愛(ài)我家等大型中介宣布停止與搜房合作后，搜房網(wǎng)與傳統(tǒng)中介的第二次“交火”。

如果說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)將顛覆房地產(chǎn)業(yè)，二手房中介無(wú)疑首當(dāng)其沖。以搜房為代表的互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)憑借高流量與低成本的天然優(yōu)勢(shì)，欲分食二手房市場(chǎng)的巨大蛋糕。與此同時(shí)，以鏈家、中原地產(chǎn)為代表的傳統(tǒng)中介也在積極轉(zhuǎn)型并向線上滲透，一場(chǎng)圍繞二手房市場(chǎng)的新舊勢(shì)力大戰(zhàn)一觸即發(fā)。

業(yè)內(nèi)分析指出，雙方的優(yōu)劣勢(shì)很明顯，傳統(tǒng)中介坐擁房源優(yōu)勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)則在客戶資源上更具優(yōu)勢(shì)。但在現(xiàn)階段，誰(shuí)都沒(méi)有打敗對(duì)手的絕對(duì)把握。

低傭金動(dòng)了中介的奶酪

2015新年伊始，搜房開(kāi)始在北京、上海、廣州、武漢、成都5個(gè)城市測(cè)試“直客式”服務(wù)，業(yè)主可以通過(guò)搜房的PC端或者APP委托房產(chǎn)，購(gòu)房者可以通過(guò)平臺(tái)直接找到房源進(jìn)行交易。

據(jù)悉，搜房此前的電商業(yè)務(wù)，主要集中在新房領(lǐng)域。對(duì)于消費(fèi)者而言，搜房的電商是以團(tuán)購(gòu)形式出現(xiàn)的“搜房卡”支付定金獲得房?jī)r(jià)折扣。同時(shí)，搜房通過(guò)合作伙伴計(jì)劃，向二手房經(jīng)紀(jì)人開(kāi)放新房房源，推動(dòng)“一二手聯(lián)動(dòng)”業(yè)務(wù)。這些房產(chǎn)交易的業(yè)務(wù)形態(tài)都是基于搜房的平臺(tái)模式，搜房本身不直接參與交易，更多是以“倒流量”的模式實(shí)現(xiàn)盈利。

但隨著搜房宣布向交易平臺(tái)轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)逐步滲透至交易環(huán)節(jié)，此次推出的“直客式”服務(wù)更是要直接搶二手房中介的飯碗。更重要的是，搜房的自營(yíng)服務(wù)將傭金直接降到了0.5%，這在中介行業(yè)一石激起千層浪。

記者了解到，目前傳統(tǒng)中介收取的傭金基本在2%以上。以一套300萬(wàn)元的房子計(jì)算，買方支付中介的傭金高達(dá)6萬(wàn)元。

搜房二手房集團(tuán)總裁蘇婕此前在接受媒體采訪時(shí)表示：“我們希望做類似于京東的一個(gè)構(gòu)架，既有自營(yíng)業(yè)務(wù)，也有第三方服務(wù)。我們并不排斥和線下中介合作，一起去開(kāi)展那些搜房覆蓋不到的業(yè)務(wù)”?！八逊坎o(wú)門店運(yùn)營(yíng)壓力，這使得其中介費(fèi)彈性空間較大”，莊諾表示，搜房希望用低價(jià)攪局二手房市場(chǎng)，這是動(dòng)了其他中介公司的奶酪，必然會(huì)引發(fā)后者的不滿。

購(gòu)房者最大痛點(diǎn)不是傭金

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，低成本并不意味著以搜房為代表的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)可以輕易顛覆傳統(tǒng)中介行業(yè)。

莊諾告訴記者，在現(xiàn)階段二手房市場(chǎng)中，購(gòu)房者最大的痛點(diǎn)并不是傭金，而是房源與服務(wù)。由于互聯(lián)網(wǎng)假房源的老毛病久治不愈，這迫使買賣雙方都必須要在線下門店尋求交易，加上二手房的交易過(guò)程很復(fù)雜，單純的線上操作很難解決后續(xù)服務(wù)的問(wèn)題，這是搜房拓展交易業(yè)務(wù)不得不面臨的難題。

“中原地產(chǎn)曾經(jīng)對(duì)最近幾年的二手房交易行為做過(guò)深入調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)目前放盤者大多是‘60后’、‘70后’，這類人群使用互聯(lián)網(wǎng)的頻率并不高，更沒(méi)有在網(wǎng)上委托放盤的習(xí)慣。相反，買房的主力人群是‘80后’，這部分人群更傾向于通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)獲取房源信息”。張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，傳統(tǒng)中介的優(yōu)勢(shì)在于掌控房源，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)則在于引入客源。

與此同時(shí)，張大偉認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)真正意義上的二手房交易市場(chǎng)主要集中在一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，但從二手房買賣稅費(fèi)與中介費(fèi)用幾乎都是由買方負(fù)擔(dān)可以看出，這些城市的二手房基本處于賣方市場(chǎng)格局，這意味著誰(shuí)能掌控房源誰(shuí)就能在市場(chǎng)上處于領(lǐng)先地位。在這些城市里，大部分市場(chǎng)份額集中在前三位或者前五位的中介公司手里。隨著這批大型中介公司紛紛減少甚至停止與搜房合作，搜房要獲取房源將面臨很大困難，要搶占傳統(tǒng)中介的市場(chǎng)份額就更加困難。

上述觀點(diǎn)也得到了莊諾的認(rèn)同，他表示，國(guó)內(nèi)很大部分的二手房主都在40歲以上，這批人更習(xí)慣于在線下門店完成交易。由于房子是高價(jià)格低頻次交易的消費(fèi)品，這種消費(fèi)習(xí)慣在未來(lái)幾年內(nèi)仍將持續(xù)，因此門店依然是中介公司獲取房源的最重要渠道，單純依靠線上吸納房源將面臨很大困難。

由于二手房交易鏈條很長(zhǎng)，需要后續(xù)的深度服務(wù)，據(jù)了解，搜房的自營(yíng)業(yè)務(wù)僅設(shè)置少量跟單人員，如何滿足買賣雙方的服務(wù)需求仍是疑問(wèn)。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松表示，二手房作為非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，在房屋交易的過(guò)程中涉及大量個(gè)人化需求，經(jīng)紀(jì)人在撮合買賣雙方成交所產(chǎn)生的“潤(rùn)滑劑”作用不可忽視。即使意向達(dá)成，接下來(lái)還牽扯到評(píng)估、過(guò)戶、抵押等流程，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要經(jīng)紀(jì)人的配合，單純依靠互聯(lián)網(wǎng)不可能實(shí)現(xiàn)類似的高質(zhì)素服務(wù)。

互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)群雄并起

寄望在龐大房地產(chǎn)交易市場(chǎng)分一杯羹的不止是搜房。萬(wàn)科前高級(jí)副總裁肖莉于去年“光棍節(jié)”宣布加盟房地產(chǎn)O2O交易平臺(tái)房多多，這家成立不足三年的公司對(duì)外宣稱去年實(shí)現(xiàn)交易額2000億元。另一個(gè)類似的房產(chǎn)O2O平臺(tái)好屋中國(guó)去年獲得軟銀中國(guó)數(shù)千萬(wàn)美元的A輪投資。春節(jié)過(guò)后，58同城宣布斥資2.67億美元并購(gòu)安居客，加上一度被媒體報(bào)道豪言要“滅掉傳統(tǒng)中介”的平安好房網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)群雄并起，這足以讓傳統(tǒng)中介坐立不安?！拔也](méi)有說(shuō)過(guò)‘消滅中介’這樣的話，這只是媒體誤讀了我的意思”，莊諾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，二手房交易的最終形態(tài)必然是線上線下結(jié)合，雖然互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)與傳統(tǒng)中介都在向?qū)Ψ降念I(lǐng)域滲透，但要在對(duì)方的地盤站住陣腳非常困難，成功整合線上線下的商業(yè)模式尚未出現(xiàn)，這注定了二手房市場(chǎng)也許還要“亂”幾年。

在莊諾看來(lái)，像搜房這樣的線上平臺(tái)要真正介入交易環(huán)節(jié)，必然要建立自己的線下門店與團(tuán)隊(duì)，但線上團(tuán)隊(duì)與線下團(tuán)隊(duì)的管理模式與思維大相徑庭，搜房很難學(xué)得來(lái)，而且傳統(tǒng)中介在線下門店的布局已經(jīng)非常成熟，搜房很難有自己的拓展空間。與之相對(duì)，搜房所擁有的巨大線上流量也遠(yuǎn)非傳統(tǒng)中介自建網(wǎng)站可以達(dá)到。正因如此，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)與傳統(tǒng)中介誰(shuí)都無(wú)法代替誰(shuí)，這注定了兩者在未來(lái)幾年都會(huì)在合作與摩擦中度過(guò)。

陳勁松也告訴記者，傳統(tǒng)二手房中介大量開(kāi)店的重資產(chǎn)模式已經(jīng)不合時(shí)宜，但單純依賴線上流量也不切實(shí)際，國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)需要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)探索出一套全新的商業(yè)模式，這也是他一直在思索的問(wèn)題?！耙苍S走到最后，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)與傳統(tǒng)中介發(fā)現(xiàn)誰(shuí)都無(wú)法代替對(duì)方，重新走向合作也不足為奇”，莊諾說(shuō)。