35城樓市庫存11個月來首現(xiàn)下降 機構稱房價將由跌轉漲

昨日，《證券日報》記者從上海易居房地產(chǎn)研究院獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年1月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為27121萬平方米，環(huán)比下降0.7%，同比增長17.1%。

“這意味著這35個城市樓市庫存在連續(xù)11個月的上漲后首現(xiàn)下降。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王曉燕向記者表示，其中，一線城市樓市庫存環(huán)比下跌3.9%。不過，從存銷比來看，35個城市的庫存量仍需14.5個月才能消化完。

對此，王曉燕認為，春節(jié)臨近，房企沖刺銷售業(yè)績的動力弱化，推新盤入市節(jié)奏有所放緩，導致存貨消化比例提高，目前來看，樓市成交總體上比房企推盤的熱度更大。

此外，從35個城市庫存及存銷比的數(shù)據(jù)可以看出，去庫存周期的數(shù)據(jù)基本“脫險”，在去年8月份存銷比出現(xiàn)首次下拐之后，本月庫存也首次下拐，“雙拐”之后，房價將很快由跌轉漲。

一線城市庫存環(huán)比微跌

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，1月份，35個城市月度新增供應量小于新增成交量（其中1月份新增成交量為1651萬平方米，環(huán)比減少30%，同比減少1.2%）。新增供應不及新增成交量，促使1月份的庫存出現(xiàn)環(huán)比下降。其中，30個城市庫存同比增長，5個城市同比下滑。

值得一提的是，從區(qū)域上來看，截至2015年1月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3748萬平方米、19049萬平方米和4324萬平方米，環(huán)比增長分別為-3.9%、0和-0.8%，同比增長分別為35.5%、14.8%和13.7%。

對此，王曉燕表示，一線城市庫存環(huán)比下滑幅度較為明顯。實際上，在過去一年中，一線城市庫存已經(jīng)保持連續(xù)8個月的環(huán)比正增長，2014年10月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，但年底前的最后兩個月馬上反彈。直至2015年1月份，庫存重新出現(xiàn)環(huán)比下跌，這反映了當下在一線城市供求雙方關系中，市場成交規(guī)模更大。

另有業(yè)內(nèi)人士認為，2014年底，開發(fā)商為了完成銷售任務，在一線城市大量推新盤入市，這導致一線城市庫存量攀升，但隨著年度銷售業(yè)績的結轉，開發(fā)商的業(yè)績壓力得到短暫緩解，加上傳統(tǒng)的春節(jié)銷售淡季，因此并不急于推盤，多是在銷售此前入市尚未賣完的存貨，進而導致樓市庫存出現(xiàn)環(huán)比微跌的跡象。

35城住宅消化周期達14.5個月

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測，2015年1月份，35個城市新建商品住宅存銷比為14.5，這也意味著市場需要用14.5個月的時間才能消化完這些庫存。而2014年12月份，該存銷比數(shù)值為14.9個月。

王曉燕表示，這說明1月份去庫存的速度有所加快，這和1月份供求關系出現(xiàn)變化有直接關聯(lián)。同時，各類救市政策的效應在積極釋放，也會帶來存銷比的繼續(xù)下滑。

王曉燕認為，從衡量去庫存速度的存銷比指標可以看出，2014年庫存去化周期經(jīng)歷了“倒U形”的走勢，這體現(xiàn)了各類救市政策效力在顯現(xiàn)，進而使得住建部“千方百計消化庫存”的目標得以更快的實現(xiàn)。同時，2月5日央行降準后，釋放了積極效應，預計春節(jié)后隨著供需雙方入市節(jié)奏的加快，各大城市去庫存速度仍有望繼續(xù)加快。

不過，上述業(yè)內(nèi)人士則向本報記者表示，一線城市庫存暫時性小幅下降，并不能給市場帶來實質性轉變。以北京土地市場為例，在43天之內(nèi)，北京賣地收入接近430億元。由于房企受到融資渠道狹窄、融資成本高和銷售不暢，回款不力等資金壓力，拼高周轉、加快項目周轉速度是房企當前拼殺的重要指標。鑒于此，這些土地儲備以及去年推遲入市的項目很快將進入市場，屆時庫存量將再度被推高。

事實上，從整體上來看，房企的普遍共識是加快去庫存，而大部分城市樓市的去庫存壓力是有增無減的。