決定佳兆業(yè)生死的69天

記者：白亞靜 從佳兆業(yè)危機爆發(fā)之初，到融創(chuàng)中國全盤收購郭氏兄弟，歷時僅兩月有余。這期間，佳兆業(yè)先后遭遇涉腐傳言、樓盤被鎖、險資入駐、創(chuàng)始者退出、債務(wù)違約、金融機構(gòu)踩踏、項目被查封、融創(chuàng)收盤。 第一階段：謠言四起，樓盤被鎖 早在去年10月中旬，就有香港某電臺爆料稱，時任佳兆業(yè)董事會主席的郭英成因涉腐被拘留失聯(lián)。10月17日，佳兆業(yè)股價旋即下跌。當(dāng)日晚間，為穩(wěn)定股價，時任佳兆業(yè)董事會副主席的譚禮寧在香港對媒體表示，郭失聯(lián)的消息不實。當(dāng)時，佳兆業(yè)方面還向邦地產(chǎn)記者表示，這些消息是有人操縱股價故意放出。 上述消息的真假，目前已不得而知，不過在譚禮寧表態(tài)不久，市場很快恢復(fù)對佳兆業(yè)的信心。加倉佳兆業(yè)的投資者們肯定不曾料到，兩個月后，他們手中這些股票的價格將被腰斬。 真正的危機起于“管理局鎖定”。所謂“管理局鎖定”只是一種行政管理手段，暫停辦理房屋的網(wǎng)簽手續(xù)而已，意在規(guī)范參與房屋買賣的各方行為。 12月2日，媒體曝出，佳兆業(yè)在深圳3個正處于預(yù)售階段樓盤約2000余套房源被深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（深圳規(guī)土委）“鎖定”。彼時，佳兆業(yè)和深圳規(guī)土委兩方均向記者表示，不清楚鎖定原因，無法預(yù)測解鎖時間。 12月3日，佳兆業(yè)方面向記者表示，正在積極與深圳規(guī)土委方面溝通。據(jù)記者了解，當(dāng)時上述3個樓盤的銷售人員并未停止售房，似是佳兆業(yè)基層認(rèn)為問題將很快得到解決。深圳規(guī)土委方面也向購房者表示，如果佳兆業(yè)收了購房者定金，那么只要能在一個月內(nèi)辦理網(wǎng)簽，則不必急著追回定金。 對于這種“不知所起”或者是“無法言明”的鎖定，外界難窺真相，不過，可以肯定的是情況不容樂觀。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)展研究部部長徐楓向記者表示，在深圳，雖然被鎖事件很多，但這種針對一家房企幾乎所有預(yù)售項目的情況很罕見。 第二階段：險資進入，郭氏退出 盡管彼時已有業(yè)內(nèi)人士發(fā)覺事情不簡單，然而隨后的進展卻超出所有人的預(yù)料。 12月4日，佳兆業(yè)的創(chuàng)始者郭氏家族做出撤退佳兆業(yè)的舉動。當(dāng)日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，12月2日，大正投資和富德資源投資已達成股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓股份約占已發(fā)行股本的11.21%。公開資料顯示，大正投資有限公司由佳兆業(yè)董事長郭英成背后的郭氏家族控制，富德資源投資系生命人壽的附屬公司。 去年全年，生命人壽曾多次增持佳兆業(yè)。不過，12月2日以前，其實際控制人張峻都是在場外舉牌，與佳兆業(yè)第一大股東并沒有產(chǎn)生直接交集，前者的重心似更多放在爭奪金地集團的控股權(quán)上。 當(dāng)時，已有消息傳出，此次佳兆業(yè)遭遇管理局鎖定，與其實際控制人涉及前深圳市政法委書記蔣尊玉案有關(guān)。因此，曾有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，生命人壽背景深厚，郭氏兄弟轉(zhuǎn)賣股份之舉，旨在與佳兆業(yè)做切割，希望借助前者渡過難關(guān)。 股份轉(zhuǎn)讓交易完成后，生命人壽在佳兆業(yè)的持股比例增至約29.96%，恰好沒有觸發(fā)全面要約收購，郭氏家族占股比例從61.35%減至50.14%。 公告發(fā)出第二日，接近佳兆業(yè)人士告訴記者，此次交易雖并未動搖郭氏家族的大股東地位，但控股權(quán)未來極有可能生變，郭氏兄弟可能全面退出。此后，12月10日，郭氏兄弟宣布將于12月31日辭任管理層職務(wù)，生命人壽派人入駐驗證了這一預(yù)測。 不過，由于佳兆業(yè)的龐大身軀以及良好的銷售業(yè)績。彼時，外界并不認(rèn)為房源鎖定是佳兆業(yè)的致命危機，因而很多分析都是針對險資與地產(chǎn)商的聯(lián)合。 深圳市企業(yè)并購促進會副會長賈玉寶曾表示，生命人壽布局地產(chǎn)的動作進可攻退可守，鋪好金地和佳兆業(yè)兩個點后，既可以獨立運營，只做一般性的財務(wù)投資，也可以將兩家風(fēng)格不同的企業(yè)融合互補，變?yōu)閼?zhàn)略投資。 當(dāng)時，生命人壽方面亦向記者表示，增持佳兆業(yè)只是財務(wù)投資。 第三階段：債務(wù)違約，斷臂不成 引入生命人壽后，房源被鎖危機不僅未如外界預(yù)料的那樣得到好轉(zhuǎn)，反而持續(xù)惡化。 12月21日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，位于深圳的所有項目處于凍結(jié)狀態(tài)，開發(fā)項目被暫停辦理手續(xù)、在售項目無法銷售，自持項目無法抵押。 高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋曾表示，深圳是佳兆業(yè)的銷售重地，深圳項目被凍結(jié)，會引發(fā)佳兆業(yè)銷售回款不暢、資金鏈緊張。 另外，有金融界人士表示，自持項目無法抵押，也將堵塞佳兆業(yè)的融資渠道。明耀投資董事長曾昭雄亦稱，佳兆業(yè)短期內(nèi)想要融資會更加困難。 至此，市場信心大幅受挫。佳兆業(yè)股價在每股1.5港元左右浮動，與11月浮動在每股3港元以上相比，股價近于腰斬。 此后，12月31日的郭英成辭任董事長事件成為壓倒駱駝的最后一根稻草。 今年1月1日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，董事會主席郭英成辭職事件觸發(fā)強制性提前還款，未能償還匯豐提供的4億港元融資貸款。并表示，4億港元債務(wù)違約事件可能引發(fā)有關(guān)貸款融資、債券等的交叉違約。而第二大股東生命人壽在4億港元違約事件中，并未現(xiàn)身。 佳兆業(yè)2014年中報顯示，截至2014年6月30日，一方面，佳兆業(yè)的總借款為297億元，內(nèi)地金融機構(gòu)借款和海外融資各半，另一方面，現(xiàn)金及銀行存款為110.9億元，能夠覆蓋一年內(nèi)到期短債的1.5倍。 在債務(wù)違約發(fā)生之前的一周，佳兆業(yè)方面還曾向邦地產(chǎn)表示，手中尚有數(shù)十億現(xiàn)金，流動性不成問題。 然而，4億港元違約事件爆發(fā)后，形勢急轉(zhuǎn)直下。安杰律師事務(wù)所任谷龍律師向記者表示，交叉違約屬于常見條款，一旦發(fā)生違約，將極易引發(fā)金融機構(gòu)踩踏事件。根據(jù)深圳中院公示信息，內(nèi)地數(shù)十家金融機構(gòu)向?qū)⒓颜讟I(yè)發(fā)起訴前財產(chǎn)保全，查封佳兆業(yè)在全國如惠州、珠海、大連等地的多個項目。 海外的債券持有者更加憂慮，根據(jù)內(nèi)地和香港兩地的相關(guān)法律規(guī)定，進入清盤程序后，像佳兆業(yè)這種實體主要在境內(nèi)的，境內(nèi)的債權(quán)人將優(yōu)先受償。1月6日，有媒體報道稱，佳兆業(yè)海外債券暴跌，價格蒸發(fā)超過6成。 為緩解流動性危機，佳兆業(yè)曾斷臂求生。12月31日，佳兆業(yè)方面稱，將以12億元的平價向萬科企業(yè)股份有限公司（000002,SZ）出售上海項目。然而，這筆交易最終并未達成。 4第四階段：身陷融創(chuàng)迷霧，貢獻2400萬土地 融創(chuàng)抄底。 在佳兆業(yè)危機持續(xù)發(fā)酵的過程中，曾有多位房企被傳將收購佳兆業(yè)。然而，均被各家房企一一否定。當(dāng)剛傳出融創(chuàng)收購時，外界也并不看好，認(rèn)為兩者品牌、文化不合。 不過，1月28日，融創(chuàng)內(nèi)部有人向邦地產(chǎn)透露，“合不合不重要，需要才重要”，不認(rèn)可佳兆業(yè)與融創(chuàng)因產(chǎn)品定位不合適就不能在一起的觀點。 1月30日，佳兆業(yè)在惠州開年會。據(jù)其內(nèi)部員工透露，有高管在會上宣布，融創(chuàng)已同郭氏家族簽約，將收購后者手中的全部佳兆業(yè)股權(quán)，占佳兆業(yè)總股本的49.25%。 但是這一消息與融創(chuàng)以23.75億元收購佳兆業(yè)上海4項目重疊后，外界對于融創(chuàng)能否以股權(quán)方式收購始終將信將疑。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖曾表示，除非融創(chuàng)方面有第一手信息，能夠預(yù)測佳兆業(yè)未來走向，否則風(fēng)險極大。 2月6日，佳兆業(yè)與融創(chuàng)聯(lián)合發(fā)布公告稱，雙方已于1月30日簽協(xié)議購買/出售郭氏家族在佳兆業(yè)的全部股份，總代價為45.52億元。 若交易達成，則意味著，融創(chuàng)將如接受外媒采訪時所表示的那樣，迅速進入廣深地區(qū)。根據(jù)佳兆業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)有土地儲備約2400萬平方米，在國內(nèi)有數(shù)十個正處于開發(fā)狀態(tài)的項目。 點擊邦地產(chǎn)微信原文