嚴(yán)躍進(jìn)：讓湮滅的剛需出來透透氣

◎嚴(yán)躍進(jìn)

在2015年達(dá)沃斯峰會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在與國(guó)際工商理事會(huì)代表對(duì)話時(shí)表示，“中國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然會(huì)伴隨著城鎮(zhèn)化，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長(zhǎng)期的”?！皠傂栝L(zhǎng)期論”給了中國(guó)樓市參與者一顆定心丸。但問題并沒有因此而結(jié)束，很多投資者面對(duì)復(fù)雜的2015年樓市環(huán)境，依然疑惑重重：現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)剛需究竟去哪兒了？

衡量住房需求的一個(gè)重要指標(biāo)就是庫存量。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，截至2014年12月底，全國(guó)商品住宅待售面積達(dá)40684萬平方米，同比增長(zhǎng)25.6%。換而言之，若按100平方米一套住房的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，全國(guó)將近400萬套現(xiàn)房正處于空缺和閑置的狀態(tài)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的另一組數(shù)據(jù)也凸顯了尷尬。1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2014年中國(guó)人口數(shù)據(jù)。在有關(guān)人口年齡結(jié)構(gòu)變化的數(shù)據(jù)中，可以看到，全國(guó)16周歲以上60周歲以下的勞動(dòng)年齡人口為91583萬人，比2013年末減少371萬人。這已是我國(guó)勞動(dòng)年齡人口連續(xù)3年下降。同時(shí)，60周歲及以上人口為21242萬人，占總?cè)丝诘?5.5%，比2013年高0.6個(gè)百分點(diǎn)。勞動(dòng)年齡人口和老齡化指標(biāo)一直是房地產(chǎn)拐點(diǎn)論的重要參考指標(biāo)。此類數(shù)據(jù)的背后，似乎說明人口紅利確實(shí)在不斷被老齡化趨勢(shì)所侵蝕。

近期市場(chǎng)的一些動(dòng)向也似乎暗示樓市需求不足的困境。最典型的就是港商李嘉誠撤資，似乎預(yù)示了樓市高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)已停滯。加上近期房?jī)r(jià)同比跌幅依然在擴(kuò)大、人民幣匯率貶值預(yù)期加重、房企加大轉(zhuǎn)型力度等因素，都使得市場(chǎng)觀察者發(fā)出質(zhì)疑：中國(guó)樓市到底行不行？所有這些困惑，實(shí)際上都聚焦一個(gè)謎：中國(guó)房地產(chǎn)剛需規(guī)模到底還有多大，未來剛需積極釋放的潛力又有多大？

從消費(fèi)層次看，所謂的房地產(chǎn)剛需，主要是指城市中普通一二手住宅的購置和租賃需求。監(jiān)測(cè)此類需求的大小，可以從觀察2014年下半年的成交狀況中得到相關(guān)信息。雖然2014年上半年市場(chǎng)莫名其妙地降溫，但是到了下半年隨著限購限貸政策的松綁，以及央行降息政策效應(yīng)的釋放，市場(chǎng)成交量得到較好反彈，并在2014年末出現(xiàn)翹尾行情，部分城市去年12月份成交量甚至超過了2013年3月份的歷史新高數(shù)據(jù)。

這一現(xiàn)象也印證了 “剛需長(zhǎng)期論”的觀點(diǎn)。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多剛需并沒有得到有效釋放，而是因種種原因湮滅了。

造成剛需湮滅的原因有很多。在一個(gè)相對(duì)不健全的金融制度環(huán)境下，很多購房需求難以得到有效釋放?，F(xiàn)實(shí)生活中，很多大城市的年輕群體工資收入比較高，但在湊齊首付款方面依然有難度。即使按揭貸款利率出現(xiàn)下滑，此類剛需群體依然會(huì)“無動(dòng)于衷”，因?yàn)槊媾R首付款湊集的難題。同樣，在房?jī)r(jià)走勢(shì)不確定的情況下，購房者的觀望情緒會(huì)比較重，很多人幻想房?jī)r(jià)能夠繼續(xù)下跌，所以很多置業(yè)計(jì)劃都被人為地往后推。最后房企在去庫存上顯得很焦慮，而購房者也往往以茫然的態(tài)度對(duì)待剛需置業(yè)。

要讓此類湮滅的剛需真正得到釋放，關(guān)鍵是要學(xué)會(huì)在機(jī)制上進(jìn)行各類創(chuàng)新。通過制度優(yōu)化、主動(dòng)作為，才能真正讓這類被壓抑的剛需鉆出來透一口氣。

一要學(xué)會(huì)“疏通管道”。若剛需釋放的管道布滿各類障礙，那么再強(qiáng)大的剛需也難以流露出來。最典型的例子就是住房公積金制度的改進(jìn)。過去很多人會(huì)發(fā)現(xiàn)利用公積金貸款來完成置業(yè)計(jì)劃的難度比較大，所以最后就采取了積累首付款，或者轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款等方式來購房。但此類做法往往使得購房成本加大。而通過讓剛需購房者優(yōu)先享受公積金貸款的優(yōu)惠，能夠激發(fā)此類壓抑的剛性需求。打通了公積金貸款這樣一個(gè)通道，能夠讓更多剛需購房者通過此類政策加快完成置業(yè)計(jì)劃。

二要學(xué)會(huì)“割韭菜”。若將剛需釋放視為“拔蘿卜”，那么就會(huì)出現(xiàn)“拔一個(gè)蘿卜留一個(gè)坑”，最后房企和地方政府會(huì)發(fā)現(xiàn)已無 “蘿卜”可拔。這顯然是一種靜態(tài)的思維。若把剛需釋放理解為“割韭菜”的動(dòng)作，那么就容易迎來“割了一茬又一茬”的良好態(tài)勢(shì)。目前很多房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，卻忽視了目前老年群體的一些新特征。比如在完善的社會(huì)保障制度下，很多老年群體的消費(fèi)能力絕不亞于年輕人。此類消費(fèi)能力背后的需求自然值得房企重視。

三要學(xué)會(huì)“剝洋蔥”。從馬斯洛需求層次理論看，人的需求遵循從低層次向高層次演進(jìn)的規(guī)律。很多房企對(duì)于消費(fèi)者需求的認(rèn)知顯然還停留在單維度層面。隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，很多看似奢侈的消費(fèi)行為，會(huì)逐漸演變?yōu)閯傂桀愋偷男袨?。過去做旅游地產(chǎn)，是針對(duì)高消費(fèi)、高生活品質(zhì)的群體。但未來在社會(huì)進(jìn)步的助推下，將會(huì)有更多的普通老百姓愿意享受此類旅游服務(wù)，即休閑地產(chǎn)背后的剛需群體規(guī)模會(huì)逐漸增大。

讓湮滅的剛需出來透透氣，并非一件難事，關(guān)鍵在于要對(duì)社會(huì)需求進(jìn)行重新定義和詮釋。忽視潛在的剛需，或者悲觀地認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需面臨枯竭的困境，都會(huì)陷入被動(dòng)的局面。政府、房企和購房者應(yīng)齊心協(xié)力，加快完善住房分配、金融財(cái)稅、社會(huì)保障等政策，通過循循誘導(dǎo)的方式，勢(shì)必能激發(fā)出壓抑的剛性需求。細(xì)水長(zhǎng)流的需求釋放模式，恰能為未來住房市場(chǎng)增添穩(wěn)定性。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）