2014土地市場(chǎng)現(xiàn)分化：一線量減價(jià)升 三四線趨冷

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

樓市萎靡不振的2014年終于過(guò)去，有研究機(jī)構(gòu)盤(pán)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，2014年的土地市場(chǎng)遭受不小的打擊，土地出讓金明顯下滑，一線城市和二三線城市表現(xiàn)分化加劇。

對(duì)于部分嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府，2015年將面臨較大的財(cái)政壓力。其中三四線城市目前樓市庫(kù)存依然高企，開(kāi)發(fā)商拿地愿望進(jìn)一步下降，是目前全國(guó)樓市、地方財(cái)政鏈條上最薄弱的一環(huán)。

土地成交創(chuàng)五年新低

上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布了《2014年典型城市土地成交報(bào)告年終版》。報(bào)告顯示，在市場(chǎng)下行的影響下，去年國(guó)內(nèi)十個(gè)典型城市土地成交建筑面積25310萬(wàn)平方米，降幅近三成；土地出讓金收入為8841億元，同比下降15.4%；

報(bào)告顯示，2014年土地成交量創(chuàng)五年新低，但成交均價(jià)則創(chuàng)出五年新高，土地成交均價(jià)3493元/平方米，與2013年相比上升13.2%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟分析認(rèn)為，樓市降溫導(dǎo)致地市降溫。從成交量來(lái)看，一方面房企購(gòu)地?zé)崆榻禍?，另一方面地方政府供?yīng)積極性也有所降低，導(dǎo)致成交量低迷。從成交價(jià)格來(lái)看，土地價(jià)格以上升為主，主要是由一線城市帶動(dòng)，一線城市土地資源稀缺，且房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，對(duì)企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，激烈的競(jìng)爭(zhēng)下必然導(dǎo)致高價(jià)地的出現(xiàn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，雖然2014年土地成交出現(xiàn)一定程度的下滑，開(kāi)發(fā)商未來(lái)仍然會(huì)不斷“搶地”。不能因?yàn)橐荒甑牟▌?dòng)，就看淡未來(lái)的土地市場(chǎng)，土地供應(yīng)量會(huì)不斷減少，在一線城市情況尤其突出。而且隨著土地動(dòng)遷費(fèi)用居高不下，土地價(jià)值升值是長(zhǎng)期的趨勢(shì)。

區(qū)域分化加劇/

報(bào)告顯示，一線城市土地成交均價(jià)上升幅度尤高，二線城市略有下降。說(shuō)明一線城市土地價(jià)值仍然深受市場(chǎng)認(rèn)可，吸引了多個(gè)大企業(yè)爭(zhēng)相布局。預(yù)計(jì)2015年土地市場(chǎng)將在2014年基礎(chǔ)上有所復(fù)蘇，但不同區(qū)域分化將更加明顯。

亢亞娟指出，大城市“房冷地?zé)?rdquo;現(xiàn)象突出，房企逃離三四線城市，向一二線城市集聚的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

在一線城市，由于市場(chǎng)降溫,成交量重新回落,為6825萬(wàn)平方米，降幅達(dá)32.4%。但成交均價(jià)依然延續(xù)了2013年的上行趨勢(shì),為7429元/平方米，增幅為37.8%。由于土地資源的稀缺性,外加房?jī)r(jià)遠(yuǎn)比三四線城市堅(jiān)挺，一線城市的土地價(jià)值在市場(chǎng)冷淡的情況下依然凸顯。

在二線典型城市，土地成交總量在近兩年逐步縮小，2014年為18485萬(wàn)平方米；從土地成交均價(jià)來(lái)看，基本穩(wěn)定在1500元~2000元/平方米之間，其中2013年大幅上升44.2%，2014年為2040元/平方米，略微下降3.2%。

成交量方面，一線城市中廣州跌幅最大，上海跌幅最小；二線城市中，重慶跌幅最大，西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均價(jià)同比以上升為主。一線城市均價(jià)均為上升，且增幅較大；二線城市除天津、西安上升之外，其余城市均價(jià)都出現(xiàn)了一定程度的下滑。尤其是杭州，下跌10%，房?jī)r(jià)跌幅最大。

地方財(cái)政是否會(huì)亮紅燈？/

李戰(zhàn)軍認(rèn)為，在現(xiàn)階段，土地出讓金作為地方政府財(cái)政收入主要來(lái)源的狀態(tài)不會(huì)改變，且不同城市的土地出讓金貢獻(xiàn)分化將成為常態(tài)。

但他同時(shí)指出，土地出讓金的明顯下滑還不至于對(duì)地方財(cái)政產(chǎn)生根本性影響。除土地出讓金外，地方政府還可以通過(guò)稅收改革，減持國(guó)有股等方式補(bǔ)充資金，償還地方債等。

明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂認(rèn)為，2014年樓市低迷，中小開(kāi)發(fā)商對(duì)行情不樂(lè)觀，導(dǎo)致拿地積極性不高。目前的地價(jià)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)壓力比較大。中小開(kāi)發(fā)商根本拿不起一二線城市的土地，只有“巨無(wú)霸”型房企才有能力繼續(xù)拿地，他們很多時(shí)候也會(huì)選擇“聯(lián)合體”的方式，從而減輕資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于2015年地方政府的財(cái)政壓力，潘勇堂認(rèn)為，由于政府在土地市場(chǎng)有調(diào)節(jié)的主導(dǎo)權(quán)，2015年可以通過(guò)控制土地出讓的節(jié)奏來(lái)補(bǔ)充資金。首先要防止流拍，再爭(zhēng)取更高的溢價(jià)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，提升城市品牌，提高規(guī)劃水平，對(duì)地方政府賣(mài)地都是有利的。地方政府如果對(duì)土地出讓金依賴過(guò)大，2015年壓力就比較大，對(duì)于那些對(duì)土地出讓金依賴較小的地方，波動(dòng)不至于太明顯。

縱觀全國(guó)，地方財(cái)政壓力最大的可能是三四線城市。目前這些城市的庫(kù)存去化仍然非常困難，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為三四線城市沒(méi)有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱產(chǎn)業(yè)，消費(fèi)能力太弱，財(cái)政問(wèn)題可能會(huì)更多地暴露出來(lái)。