楊科偉：農村產權流轉將轉出樓市“明天”

◎楊科偉

1月22日，《關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)正式公布，文件針對農村產權流轉交易市場給出了明確的指導意見。在新型城鎮(zhèn)化框架下，戶籍改革逐步落地，農村產權流轉所帶來的農民財產權利改革也穩(wěn)步推進，這將對未來房地產市場的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展帶來現實的需求支撐，尤其是化解中小城市的房地產市場高庫存帶來新轉機。

該《意見》亮點之一在于對能夠進場的農村產權交易品種進行了明確規(guī)定，主要包括：農村承包土地經營權、林權、“四荒”使用權、農村集體經營性資產、農業(yè)生產設施設備、小型水利設施使用權、農業(yè)類知識產權等。同時，《意見》強調指出：農村產權交易以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主，且不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權。

農村產權流轉為農民工未來真正落腳城鎮(zhèn)提供財產保障，成樓市需求核心動力。過往的城鎮(zhèn)化更多是土地的城鎮(zhèn)化，農民進城務工后，其收入水平很難負擔得起城市高昂的生活成本，更勿論房價，最終還會再回農村生活。而新型城鎮(zhèn)化的核心是“人的城鎮(zhèn)化”。在此基礎上，國家積極推進戶籍改革，放開中心城市落戶限制。但是戶籍改革只是讓農民工在城市生活擁有歸屬感和認同感的第一步，更重要的是要有堅實的物質基礎，農民工才能最終“放心”地脫離土地，自覺地主動向城鎮(zhèn)轉移，并最終落戶城鎮(zhèn)。所以農村財產權利改革和落實才是實現 “人的城鎮(zhèn)化”的真正保障。

目前，我國農村進城務工人口基數非常大，但其主要資產（土地、林地、生產設備、水利設施等）仍滯留在農村，且大多數都處于荒廢、閑置狀態(tài)。農村產權流轉制度不僅盤活了閑置資源，又增加財產權利人的收入，為農民工能夠真正扎根城鎮(zhèn)提供必需的原始財產支柱。當擁有了一定的物質財產基礎后，基本生活穩(wěn)定且有保障，住房需求才會提上日程，將直接轉化為房地產市場的真實有效購房需求，成為支撐未來樓市發(fā)展尤其是三、四線城市房地產市場的核心動力。

糾正農村資源錯配，重塑整體經濟基礎，為房地產業(yè)發(fā)展提供信心支撐。過去數年城鎮(zhèn)經濟吸引大量農村富余勞動力進城務工，造成農村大量土地荒蕪、農機、水利設施閑置，也嚴重影響整體經濟平穩(wěn)健康發(fā)展。農村產權流轉機制的出臺，可以有效糾正目前農村資源錯配的現狀，提高農村土地等生產資源利用的效率。一方面為新型城鎮(zhèn)化推進、農民工落腳城市提供了保證；另一方面也將重塑中國經濟的基礎——糧食安全，為社會發(fā)展提供堅實保障。隨著經濟發(fā)展，資源優(yōu)化，收入增加，信心增強，才能有助于房地產平穩(wěn)持久的發(fā)展。

在未來，房地產行業(yè)的發(fā)展仍要依仗需求，而有效的需求也是中國房地產市場能夠持續(xù)穩(wěn)定增長的核心動力。在目前不同城市需求分化明顯的情況下，農村產權流轉機制在一定程度上保障了新型城鎮(zhèn)化進行，以及經濟平穩(wěn)發(fā)展，會對更多的三、四線，特別是那些房地產還沒有啟動的，或者說剛剛開始啟動的城市帶來新一輪發(fā)展契機。

（作者為CRIC研究中心研究員）