上海商鋪租金又跌，商業(yè)零售股還能買嗎?

每經(jīng)編輯 楊羚強    

轉(zhuǎn)載標明：邦地產(chǎn)

記者：楊羚強

根據(jù)第一太平戴維斯的最新數(shù)據(jù)，上海核心商圈購物中心首層租金在第四季度維持不變，為每平方米每天46.4元（人民幣，下同），全年累計上漲0.1%；非核心商圈首層租金環(huán)比下跌0.2%至每平方米每天16.7元，全年累計下跌0.7%。

這已經(jīng)是上海核心區(qū)域商鋪連續(xù)兩年平均租金漲幅沒有超過1%了，連去年的平均漲幅也在1%內(nèi)。但是上海恒隆廣場等商鋪的租金在去年大幅上升，如今上海核心區(qū)域商鋪租金漲幅只有0.1%，這就說明大部分商鋪的租金在下跌。

依照目前商業(yè)地產(chǎn)評估所普遍使用的“市場比較法”，商鋪的租金是評估一個商場價值的重要參照物。如果出現(xiàn)商鋪的租金持續(xù)下跌，并且整個物業(yè)市場的成交價格也在下跌的現(xiàn)象，商鋪資產(chǎn)的貶值確定無疑。

一直被機構(gòu)看好的上海本地零售商業(yè)股，正在遇到資產(chǎn)價值減值的壓力。申銀萬國在去年11月發(fā)布的針對百聯(lián)股份的研報就強調(diào)，百聯(lián)股份所擁有的商業(yè)地產(chǎn)的價值優(yōu)勢。研報提到，百聯(lián)擁有物業(yè)總面積258萬平，自有物業(yè)占比60%，自有物業(yè)保守重估300億；公司在購物中心、奧特萊斯等新型業(yè)態(tài)經(jīng)營能力全國領先。

在上海擁有商業(yè)物業(yè)最多的百聯(lián)如此，其他商業(yè)股更是如此。上海零售商業(yè)企業(yè)的估值從來就是和擁有的商場比重正相關。

在過往幾十年間，中國的零售商業(yè)已經(jīng)慢慢失去運營商業(yè)的能力，轉(zhuǎn)而成為商業(yè)、物業(yè)的投資者，或者是“二房東”。賺品牌的專柜租金，或從營業(yè)額中抽取傭金，才是他們的主要賺錢方式。

很多以百貨商場為主要業(yè)務的零售商業(yè)上市公司，就是持有大量物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入對其業(yè)績的重要性不言自喻。

上海的商業(yè)地產(chǎn)價格下跌，讓投資者不免擔心，這是否會成為投資者看空上海本土零售股的一個重要動因呢？