“松限”藥效漸失 風(fēng)向標(biāo)杭州再現(xiàn)“虧本賣房”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

“虧本賣房”的口號再次讓樓市寒意乍現(xiàn)。

杭州樓市歷來是全國房地產(chǎn)市場的一大風(fēng)向標(biāo)。2012年3月，杭州曙光之城樓盤就首先喊出了“虧本賣房”的口號。2014年2月，又是杭州德信房產(chǎn)一個項(xiàng)目的降價，打響了馬年降價的第一槍，全國房地產(chǎn)市場也自此進(jìn)入了寒冷的冬天。

進(jìn)入2015年，在市場有所回暖的背景下，杭州又有樓盤“虧本賣房”。令人大跌眼鏡的是，這次喊出降價的并不是德信房產(chǎn)那樣的中小民營房企，而是兩家實(shí)力房企——華潤和新鴻基合作的項(xiàng)目“之江九里”打出了“虧本賣房”的口號；另一家香港地產(chǎn)巨頭的項(xiàng)目“云荷廷”也以1.9萬元/平方米的價格對外銷售。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者測算，由于上述項(xiàng)目的拿地成本達(dá)到1.1萬元/平方米，加上3000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，再算上融資、建安、營銷和稅費(fèi)等，開發(fā)商可以獲得的利潤極為有限。

某著名跨國房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2015年，杭州仍然出現(xiàn)實(shí)力房企虧本賣房的情況，似乎說明放松限購政策的“藥效”已經(jīng)釋放殆盡。

兩項(xiàng)目低價甩賣

位于杭州郊區(qū)之江板塊的“之江九里”樓盤，近期打出了“虧本賣房”的口號。之江九里的開發(fā)商名為華潤新鴻基房地產(chǎn)（杭州）有限公司，是由華潤集團(tuán)與新鴻基2005年底共同投資成立的。

“之江九里”所處的地塊，是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下的“地王”，折合樓面價格達(dá)到1.53萬元/平方米，當(dāng)時震驚業(yè)內(nèi)。該項(xiàng)目在2012年入市至今，已陸續(xù)開售了多期，目前正在銷售的數(shù)百套房源，售價僅為1.8萬元/平方米。

“我們確實(shí)是在虧本賣房，開發(fā)商要回籠資金。”在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份的采訪時，之江九里的售樓人員解釋，用1.53萬元的“面粉”做出1.8萬元的“面包”，加上拿地至今的資金成本、建筑成本，虧本似乎在所難免。

距之江九里僅兩公里的另一個項(xiàng)目也給出了極為保守的價格。

由港資房企嘉里建設(shè)開發(fā)的“云荷廷”在2015年1月11日開盤。這一項(xiàng)目在2012年拿地，地塊總價25.36億元，住宅部分折合樓板價約1.1萬元/平方米。該項(xiàng)目售樓人員告訴記者，此項(xiàng)目產(chǎn)品為精裝修，標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平方米，目前售價為每平方米約1.9萬元。

記者從一些業(yè)內(nèi)人士處了解到，房產(chǎn)的銷售價格中包括了土地、建安、稅費(fèi)、裝修、配套和營銷等多項(xiàng)費(fèi)用。因此上述項(xiàng)目的利潤非常有限，且由于開發(fā)周期相對漫長，可能會拉低嘉里建設(shè)未來的整體凈資產(chǎn)收益率。

房地產(chǎn)專家蔡為民給記者算了一筆賬。嘉里建設(shè)的這一項(xiàng)目還包括大規(guī)模商業(yè)物業(yè)，計劃自持。“后續(xù)的商業(yè)物業(yè)裝修、招商、推廣都需要成本，按照嘉里建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)則成本更高。”蔡為民認(rèn)為，嘉里建設(shè)還需要為這一項(xiàng)目的商用部分不斷投入不菲的資金，綜合觀察，這個項(xiàng)目在短期內(nèi)或許將處在投入狀態(tài)。

對于項(xiàng)目可能出現(xiàn)的虧損，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別致電華潤置地、新鴻基香港公司，并按對方要求發(fā)送了采訪郵件，但截至發(fā)稿尚沒有收到回復(fù)。新鴻基上海相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，這一項(xiàng)目由華潤擔(dān)任主導(dǎo)的一方，新鴻基方面不作答復(fù)。

記者還致電嘉里建設(shè)香港公司，但截至發(fā)稿，同樣沒有獲得回復(fù)。嘉里建設(shè)深圳公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，深圳與杭州項(xiàng)目略有一些聯(lián)系，但不清楚情況。嘉里建設(shè)上海公司方面向記者表示，不負(fù)責(zé)杭州公司事務(wù)。

房企急于回籠資金？

“虧本賣房”在業(yè)內(nèi)已有先例，但常常發(fā)生于中小房企。明源地產(chǎn)研究院主編潘勇堂告訴記者，當(dāng)市場不景氣、公司資金鏈緊張時，就有可能降價賣房，只求快速回籠資金，不求賺錢，先“保命”再考慮“保本”?；厥召Y金之后，才有能力拿新的地塊。

最近幾年，業(yè)內(nèi)不乏這樣的案例。上海證大在資金鏈緊張時將上海外灘“地王”出讓；綠城曾在財務(wù)危機(jī)期間引入九龍倉；杭州還曾出現(xiàn)手握“地王”的雅戈爾，預(yù)估“地王”開發(fā)出來仍然賺錢無望，索性退地，數(shù)億元打了水漂的情況。

港資大鱷杭州之江項(xiàng)目定價如此之低，是急于回籠資金？

克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，這幾家房企資金實(shí)力都非常強(qiáng)，不會因?yàn)槿卞X而選擇甩賣。其中嘉里建設(shè)一向周轉(zhuǎn)速度較慢，憑借多年來的雄厚積累，用大量的自有資金開發(fā)，壓力不大。

記者查詢了解到，嘉里建設(shè)曾于2005年以24.6億元的高價擊敗競爭對手，奪下浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊，后來因建筑高度等多方原因修改方案，最終規(guī)劃為嘉里中心。時至今日，嘉里中心仍未建成開業(yè)。

從拿地至今已經(jīng)過去了10年，可見嘉里建設(shè)是有資本“拖”的。公司中期報表也顯示，在大部分內(nèi)地房企因?yàn)殇N售欠佳而資金緊張的2014年中期，嘉里建設(shè)的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額仍然可以達(dá)到16.78億元，顯示出相當(dāng)穩(wěn)健的財務(wù)狀況。

華潤、新鴻基情況類似，薛建雄介紹說，公司資產(chǎn)雄厚、資質(zhì)好，這類房企憑借銀行貸款就能獲得資金。

薛建雄表示，可能是開發(fā)商判斷杭州未來三五年房價很難上漲，與其空耗資金與時間成本，不如現(xiàn)在落袋為安。

市場回暖或曇花一現(xiàn)

杭州是我國最早舉行土地“招拍掛”的城市，也是我國最開放的房地產(chǎn)市場，在全國有著“風(fēng)向標(biāo)”的意義。萬科、中海、保利、龍湖、世茂、融創(chuàng)、九龍倉和綠地等全國房企大鱷都在杭州拼殺。2014年，全國20強(qiáng)房企中，僅4家房企暫未進(jìn)入杭州市場。

“2013年，全國樓市還處在‘漲聲一片’時，杭州就出現(xiàn)了樓盤降價的現(xiàn)象。進(jìn)入2014年，全國樓市普跌，杭州的跌幅是比較深的。”薛建雄說，杭州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處在調(diào)整的過程中，樓市的下跌往往走在全國前面。

目前，杭州的綠城等房企去化表現(xiàn)較好，但其價格也不能算高。2014年8月29日，杭州取消限購后，立即出現(xiàn)了銷售火爆的景象，但進(jìn)入2015年，銷售勢頭已有明顯減弱。

任職于北京某律所杭州分公司的一位律師告訴記者，2014年上半年，杭州城北最先出現(xiàn)降價樓盤，后來逐漸擴(kuò)大到全城，雖然有些樓盤價格也曾出現(xiàn)短暫上漲，但整體來看，開發(fā)商“以價換量”的思路是比較明確的。

“杭州取消限購后，我們以為樓市情況會得到改善。”某跨國房產(chǎn)咨詢公司高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，進(jìn)入2015年，杭州仍然出現(xiàn)實(shí)力房企虧本賣房的情況，似乎說明放松限購政策的“藥效”已經(jīng)釋放殆盡。

潘勇堂告訴記者，杭州高庫存的情況十分嚴(yán)重，除了核心地段、有學(xué)區(qū)資源的優(yōu)質(zhì)房源，其他項(xiàng)目都很難去化。

透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)2014年11月的庫存一度突破15萬套，其中住宅近10萬套，創(chuàng)下歷史新高。高庫存的壓力還將持續(xù)下去。