舟山一海島度假村項(xiàng)目爛尾 分析稱純住宅旅游地產(chǎn)模式走到盡頭

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沈溦 浙江攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 沈溦 浙江攝影報(bào)道

面朝大海，春暖花開，對(duì)于居住者而言，擁有一套臨海度假房是個(gè)不錯(cuò)的選擇。然而，近幾年海南、山東、浙江等旅游資源豐富的地區(qū)，卻開始出現(xiàn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目空置問題。

浙江舟山是著名的海島休閑旅游度假勝地，經(jīng)歷前幾年的房地產(chǎn)投資熱潮后，如今隱憂漸漸顯露。日前，一處位于舟山市岱山縣的海島度假村項(xiàng)目被曝面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地采訪后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目名稱為峰景灣海尚公館，早在2004年就已經(jīng)拿地開建。目前，項(xiàng)目一期已正常交付，剩余近20萬平方米的在建工程因?yàn)殚_發(fā)商破產(chǎn)面臨爛尾。

浙江大學(xué)管理學(xué)院休閑管理研究所所長王婉飛認(rèn)為，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要前瞻性，但又不能有一步到位的思想，在市場低迷的情況下，需要有規(guī)劃的開發(fā)思路。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到盡頭，改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合，采用分時(shí)租賃、電商渠道等也是較為可行的方式。

三輪重整未找到接盤方/

被曝出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，位于風(fēng)景宜人的岱山本島客運(yùn)碼頭東側(cè)山外山島上，占地800余畝，規(guī)劃戶數(shù)1280多戶，項(xiàng)目有多層、聯(lián)排、小戶型高層公寓，總建筑面積達(dá)33萬平方米。推介宣傳還稱：“峰景灣海尚公館將規(guī)劃建設(shè)國際豪華游艇俱樂部、五星級(jí)休假酒店、時(shí)尚商業(yè)街區(qū)、山林公園、地質(zhì)公園等各項(xiàng)高端配套。”

1月9日，記者來到項(xiàng)目現(xiàn)場，該項(xiàng)目離本島僅幾十米，中間有橋相連，距碼頭步行十分鐘左右過橋往西，是目前已交房入住的小區(qū)一期。由于正值冬季，小區(qū)內(nèi)人流稀少，最西端的兩幢高層至今未有人員入住。

小島東側(cè)和南側(cè)是在建爛尾樓，其中有20幢左右公寓樓已封頂，不少樓房外層的鋼架尚未拆除，此外還有大約30幢以上的排樓。岱山本地一位房地產(chǎn)人士告訴記者，項(xiàng)目負(fù)債額度可能達(dá)10億以上，要找接盤方困難極大。岱山住建局相關(guān)人士表示，目前債務(wù)具體額度還沒有完全統(tǒng)計(jì)清楚，但確實(shí)數(shù)額巨大。

浙江省岱山縣住房保障和房產(chǎn)管理局局長方蓮對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前，峰景灣項(xiàng)目的開發(fā)公司三林房產(chǎn)已于2013年申請(qǐng)破產(chǎn)，并在2014年發(fā)布了三輪破產(chǎn)重整公告，至今未找到接盤者。三林地產(chǎn)在銷售和開發(fā)過程中的決策失誤，可能是項(xiàng)目失敗的主要原因。

一份編號(hào)為(2013)舟岱商破字第2-2號(hào)的岱山縣人民法院公告顯示：法院根據(jù)萬嘉旅游開發(fā)有限公司的申請(qǐng)，于2013年7月16日裁定受理該公司破產(chǎn)重整一案，并指定該公司清算組為管理人。法院于2014年8月18日裁定宣告該公司重整。

公告稱該公司位于浙江省舟山群島新區(qū)岱山峰景灣獨(dú)立島嶼，原項(xiàng)目規(guī)劃為賓館、商品住宅 （含別墅），屬于旅游房地產(chǎn)，主要資產(chǎn)為可出售170余套商品房，建筑面積為19.34萬平方米的在建工程，面積為23.9795萬平方米的國有土地使用權(quán)。據(jù)介紹，目前經(jīng)過三輪轉(zhuǎn)讓公告，價(jià)格由47620萬元降到38500萬元，但至今沒有找到接盤方。

據(jù)了解，峰景灣項(xiàng)目的開發(fā)商萬嘉旅游開發(fā)有限公司隸屬于寧波企業(yè)三林控股集團(tuán)有限公司。資料顯示，該公司成立于2005年，以休假小鎮(zhèn)為核心業(yè)務(wù)，注冊資本為1億元。

房企熱衷旅游地產(chǎn)投資/

方蓮表示，在峰景灣項(xiàng)目開發(fā)過程中，主要問題還是銷售經(jīng)驗(yàn)不足，“在二期開發(fā)之前，政府方面其實(shí)已經(jīng)察覺到項(xiàng)目資金可能存在問題，并進(jìn)行相關(guān)詢問，也沒有提前頒發(fā)預(yù)售證，但最終項(xiàng)目還是不得不停止。”

實(shí)際上，旅游業(yè)一直以來都是舟山的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著跨海大橋的開通，以及舟山海洋旅游試驗(yàn)區(qū)推進(jìn)，舟山旅游地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁，舟山旅游地產(chǎn)主要分布于朱家尖、桃花島和岱山秀山島等旅游資源豐富的區(qū)域。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，舟山目前最為火熱的是旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)，主要類型為旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店和旅游區(qū)低密度住宅。僅在岱山縣的秀山島一隅，就匯聚了東方蜜月城堡、蓬萊閣、秀山灣度假村、金沙灣雅墅等多家旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

舟山市2010年10月12日出臺(tái)的 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》明確，“自本《意見》發(fā)布之日起，除旅游房產(chǎn)外，暫定本市及市外居民家庭只能在本市新購1套商品住房 （含存量住房）”，該《意見》把旅游房產(chǎn)排除在“限購令”外。

對(duì)于旅游地產(chǎn)市場，目前最大的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目的市場前景難以估計(jì)。和普通住宅不同，旅游地產(chǎn)的主要營銷渠道往往不在項(xiàng)目當(dāng)?shù)?。以舟山的樓盤為例，寧波、上海、杭州及浙江各省市等地都可能成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣地。

方蓮告訴記者，岱山在售的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，目標(biāo)客戶主要指向?qū)幉?、上海等地，?014年上海房地產(chǎn)春季展示會(huì)上，岱山縣的多個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就以組團(tuán)方式參展。她同時(shí)也承認(rèn)，從2014年以來，受大環(huán)境影響，“投資旅游地產(chǎn)的人群不多，銷售業(yè)績平平。”

就峰景灣海尚公館項(xiàng)目，方蓮稱，在提出的前期規(guī)劃中，整個(gè)峰景灣項(xiàng)目還是比較被看好的，“其中一期開發(fā)的多層住宅項(xiàng)目定價(jià)比較合理，賣得也比較好，吸引了不少寧波、上海等地的客戶購買，但是另外兩幢高層建筑定價(jià)5000元每平方米，比當(dāng)時(shí)岱山的房價(jià)高出三分之一。銷售不佳的同時(shí)，開發(fā)商又貿(mào)然決定將剩余近20萬平方米項(xiàng)目同時(shí)動(dòng)工，最終因?yàn)橘Y金問題破產(chǎn)。”

旅游地產(chǎn)開發(fā)需謹(jǐn)慎規(guī)劃/

據(jù)舟山統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年舟山房地產(chǎn)市場銷售成績平平。2014年11月份，舟山市商品房銷售面積9.24萬平方米，下降50.8%；1~11月，商品房銷售面積為76.07萬平方米，同比下降22.6%，降幅比前三季度擴(kuò)大6.4個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資持續(xù)快速增長。2014年11月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資20.15億元，同比增長103.9%。1~11月，舟山市房地產(chǎn)開發(fā)投資210.74億元，增長60.0%,增幅比前三季度提高5.8個(gè)百點(diǎn)；房屋竣工面積為121.99萬平方米，增長30.7%。

王婉飛教授表示，旅游休閑地產(chǎn)的發(fā)展主要受到資源、資金、市場等要素影響，從旅游資源來說，舟山屬于長三角地區(qū)少有的集海濱度假和佛教旅游于一體的旅游勝地，隨著舟山海洋新區(qū)的建設(shè)，開發(fā)商的資金投入意愿也在增強(qiáng)。

“旅游地產(chǎn)的開發(fā)需要一個(gè)先導(dǎo)性眼光，不能因?yàn)榻谑袌龅兔远燃俾糜蔚男枨笫谴蟮陌l(fā)展趨勢，政府需要有長期的發(fā)展規(guī)劃，也許可以從農(nóng)家樂、休閑民居這樣的基本休閑項(xiàng)目開始，慢慢發(fā)展到更高端的旅游休閑項(xiàng)目，切忌有一步到位的思想，避免出現(xiàn)過快開發(fā)。”

針對(duì)國內(nèi)一些城市旅游地產(chǎn)出現(xiàn)的“高空置率”問題，國際旅游地產(chǎn)專評(píng)委副主任林峰認(rèn)為，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭。要解決目前的高空置率問題，必須將旅游地產(chǎn)功能化，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合。

仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略咨詢部總監(jiān)招錫祥日前稱，旅游地產(chǎn)未來的主要發(fā)展模式主要有資源+主題酒店、養(yǎng)生地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合三種，開發(fā)商可以根據(jù)自身項(xiàng)目的地理位置、地域特點(diǎn)、自然資源、歷史文化等條件和詳細(xì)精準(zhǔn)的前期規(guī)劃，選擇適合項(xiàng)目的發(fā)展模式。