從一線城市土地盛宴 看樓市增量市場機會

因此，庫存的問題可能會比我們想象的嚴重。另外，如果考慮到小產(chǎn)權房、軍產(chǎn)房和單位宿舍和集資建房，當前戶均住房1.02套的判斷可能低估了。這就是為何，即便政策激勵不斷，但樓市疲軟局面不改，即市場整體對于政策刺激的彈性下降了很多。在投資拉動和土地財政式微、經(jīng)濟增速下臺階的情況下，廣大的二三城市集聚能力差、產(chǎn)業(yè)結構總體低端的問題開始暴露，樓市增長的內(nèi)生動力不足。在未來相當長一段時期內(nèi)，這些城市不得不為疲于消化庫存、應付需求被透支的局面。

但是，作為超大城市的典型代表，一線城市繼續(xù)呈現(xiàn)人口、資源和資金長期凈流入的狀態(tài)，而集聚則會帶來產(chǎn)業(yè)升級效應、就業(yè)效應和收入效應，增量市場的機會也就自然而然更大一些。但同時，相比其他城市，一線城市的土地供應則相當緊缺。國家及地方各項規(guī)劃已經(jīng)明確了未來超大城市不再供應新增建設用地的政策，也劃定了城市區(qū)域范圍不可突破的“紅線”。因此，未來超大城市新增用地將極為稀缺。從這個角度看，談論一線城市住房消化周期的意義并不大，等待市場預期稍有回升，強大的需求很快會將這些房子消化掉。

同時，由于新增用地有限，一線城市各種公共配套建設（如保障房）將采取開發(fā)商配建的形式，例如北京、深圳等地基本上每一塊商品住房用地都要配建自住房或安居房，這將進一步抬高商品住房的價格。另外，在市場化管理框架下，市場化商品價格管控也將會進一步弱化和取消，突出的就是如何合理看待“地王”的問題。事實上，地王是區(qū)域土地市場價值的體現(xiàn)，而這一市場價值是從該區(qū)域單位土地上的高產(chǎn)值來確定的。因此，地王的形成是土地要素價格市場化的體現(xiàn)，應該予以尊重。在公共服務無法在區(qū)域間、城市間均等化的情況下，地王難以避免。

總結一下，未來樓市的有效市場區(qū)域在進一步收窄，在一線城市熱點片區(qū)，未來土地拍賣出現(xiàn)“天價”、房屋賣到“天價”，應該不是奇怪的事情。因此，這些城市的增量房地產(chǎn)市場機會是最好的，而所謂的“最好”，不僅指這些城市的居民支付高房價的能力，而且也指在目前高融資成本、高人力成本下，在這些城市的投資是最劃算的。這也就是為何，龍頭房企不惜血拼這些城市核心區(qū)域的土地供應。由于這些地塊不可多得，創(chuàng)出天價也就不奇怪，或許是未來的常態(tài)。同時，單個房企自然無力獨享，以聯(lián)合體的形式來共享“大蛋糕”是必然的。

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