佳兆業(yè)風(fēng)波牽連“首付貸”產(chǎn)品 您的首付還好嗎？

轉(zhuǎn)載標(biāo)明：邦地產(chǎn) 記者：楊玨軒張喜威 佳兆業(yè)（01638.HK）深陷債務(wù)危機(jī)，最新消息透露了其處境進(jìn)一步惡化。財(cái)新報(bào)道稱，從1月7日開始，包括銀行在內(nèi)的至少3家金融機(jī)構(gòu)向深圳市中級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，查封佳兆業(yè)在深圳的部分資產(chǎn)。 訴前保全指訴訟前的財(cái)產(chǎn)保全。通常發(fā)生在情況緊急，且債權(quán)人若不立即申請(qǐng)保全會(huì)遭受難以彌補(bǔ)的損害之時(shí)。此時(shí)債權(quán)人可以向法院申請(qǐng)采取財(cái)產(chǎn)保全措施。而訴前保全申請(qǐng)人必須提供擔(dān)保。 1月7日下午6時(shí)，就深圳債權(quán)人申請(qǐng)查封佳兆業(yè)資產(chǎn)一事，佳兆業(yè)方面書面回復(fù)媒體稱，公司目前對(duì)此內(nèi)容并不知情，如有新動(dòng)向，公司將發(fā)布公告。 而邦地產(chǎn)關(guān)注到，因與佳兆業(yè)集團(tuán)存在項(xiàng)目合作而受到牽連的搜狐旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)搜易貸，今日發(fā)布公告稱，與佳兆業(yè)的相關(guān)合作產(chǎn)品“首付貸”目前尚無(wú)借款逾期或其他異常。 佳兆業(yè)與搜易貸合作的樓盤有：深圳市佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)（亦稱為深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)）、山海美域花園（亦稱為深圳佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)）及佳兆業(yè)悅峰花園。而佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布的公告中，這3處樓盤的若干未售單位之買賣協(xié)議的處理及備案均“被鎖定”。 “被鎖定”就意味著網(wǎng)簽暫時(shí)不能辦理。網(wǎng)簽作為購(gòu)房流程中的最后一步，意味著有一部分獲得首付貸的購(gòu)房者，最終交易可能擱淺。 目前有54名購(gòu)房者簽署了購(gòu)買房屋認(rèn)購(gòu)書（即未完成網(wǎng)簽），借款金額總計(jì)人民幣1931萬(wàn)元。搜易貸在公告中承諾，如有借款人未能按期還款，并且擔(dān)保方也未能履行保證擔(dān)保義務(wù)，搜易貸將進(jìn)行兜底。 記者由從事此類業(yè)務(wù)的幾個(gè)P2P平臺(tái)了解到，其他平臺(tái)首付貸業(yè)務(wù)目前未受到影響。 3處合作樓盤均被“鎖定” 搜易貸公告顯示，搜易貸與深圳佳兆業(yè)于2014年9月16日簽署了《關(guān)于開展“首付貸”與樓盤銷售“業(yè)務(wù)捆綁”的合作協(xié)議》（合同編號(hào)為：SZ-QT-YXHT-2014-105），隨后雙方就深圳市佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)、山海美域花園及佳兆業(yè)悅峰花園簽署了合作樓盤確認(rèn)書和補(bǔ)充協(xié)議。 雙方在協(xié)議中約定，深圳佳兆業(yè)作為擔(dān)保方同意就購(gòu)房者償還通過(guò)搜易貸平臺(tái)而獲得“首付貸”借款的本息及違約金等款項(xiàng)，向資金借出方（即相關(guān)借款人的對(duì)應(yīng)投資用戶）提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，同時(shí)深圳佳兆業(yè)已就合作物業(yè)項(xiàng)目向資金借出方及搜易貸出具了《保證擔(dān)保承諾函》。 因此，該項(xiàng)目是否會(huì)出現(xiàn)違約，在于借款人（即購(gòu)房者）的還款意愿和能力，以及擔(dān)保方的狀況。棕櫚樹CEO洪自華向記者分析，在正常情況下，首付貸對(duì)應(yīng)的房屋已經(jīng)抵押給銀行，所以首付貸基本是純信用貸款。 據(jù)了解，買賣協(xié)議的處理及備案“被鎖定”意味著網(wǎng)簽暫不能辦理，而一般購(gòu)房的流程是：首付—銀行批貸—網(wǎng)簽，這意味有一部分獲得首付貸的樓房，最終交易可能因此擱淺。 搜易貸的上述公告顯示，54名購(gòu)房者簽署了購(gòu)買房屋認(rèn)購(gòu)書（即未完成網(wǎng)簽），借款金額總計(jì)人民幣1931萬(wàn)元。不過(guò)，搜易貸在公告中承諾，如有借款人未能按期還款，并且擔(dān)保方也未能履行保證擔(dān)保義務(wù)，搜易貸將進(jìn)行兜底。 同類平臺(tái)業(yè)務(wù)稱未受影響 投資人對(duì)首付貸類產(chǎn)品的心理預(yù)期是否受到佳兆業(yè)事件影響？ 目前，有首付貸業(yè)務(wù)的平臺(tái)還有房金所、天天財(cái)富、平安好房等，其中房金所一業(yè)務(wù)部門工作人員向記者表示，目前房金所首付貸類業(yè)務(wù)一切如常，未發(fā)現(xiàn)受到影響。天天財(cái)富CEO李秋旺也告訴記者，天天財(cái)富的首付貸業(yè)務(wù)也未受到影響。 “首付貸業(yè)務(wù)只是天天財(cái)富的一小部分業(yè)務(wù)。主要是配合企業(yè)，以企業(yè)為中心。這項(xiàng)業(yè)務(wù)是發(fā)放給企業(yè)員工的，利息由企業(yè)承擔(dān)，這是企業(yè)為了留住核心人才的一種做法。我們對(duì)企業(yè)提供綜合授信，企業(yè)在授信范圍內(nèi)為員工提供擔(dān)保。目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)沒(méi)有收到影響?！崩钋锿f(shuō)。 對(duì)于首付貸業(yè)務(wù)的興起，李秋旺說(shuō)：“現(xiàn)在樓市低迷，首付款比例也比以前高，為了打開銷路，很多開發(fā)商本身就會(huì)提供首付貸類的業(yè)務(wù)。但現(xiàn)在很多開發(fā)商自己也資金也緊張，所以會(huì)采取和第三方合作的方式，比如和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)對(duì)接?！倍@項(xiàng)近日被驟然關(guān)注的業(yè)務(wù)，還存在一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)和其他的玩法。 “首付貸的核心問(wèn)題是，貸款是在預(yù)售證下來(lái)之前還是之后。有些房子還沒(méi)建成，預(yù)售證還沒(méi)有拿到，就拿出去銷售，其實(shí)質(zhì)是資金通過(guò)購(gòu)房者貸給了開發(fā)商。在這種情況下，雖然開發(fā)商提供擔(dān)保，但風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移和降低?！焙樽匀A說(shuō)。 我們?cè)谏钲谑幸?guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)網(wǎng)上查詢，佳兆業(yè)與搜易貸合作的3處樓盤，都在合作之前就有發(fā)放預(yù)售證的記錄。 首付貸存在的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是樓盤爛尾而影響購(gòu)房者的還款意愿。李秋旺說(shuō)：“要預(yù)防爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，主要是做好開發(fā)商的資格準(zhǔn)入?，F(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)大市趨緊，如果放開去做，風(fēng)險(xiǎn)不可控，就要對(duì)開發(fā)商做分級(jí)準(zhǔn)入。另一個(gè)也要看樓盤地段，如果地段偏僻，處置起來(lái)也很困難。還要判斷樓盤的價(jià)格是否合理，有一些樓盤把價(jià)格定得很高，目的是配合購(gòu)房者做資本運(yùn)作的，這一類一定要剔除。” 李秋旺指出，市場(chǎng)上有一種比較常見(jiàn)的現(xiàn)象，有一部分購(gòu)房者是以資本運(yùn)作的初衷去買房，買了房作為資產(chǎn)，再到銀行去獲取更多融資。“這種情況購(gòu)房者目的本身就不純，風(fēng)險(xiǎn)就增加了?！? 敲響信用市場(chǎng)警鐘 佳兆業(yè)4億港元貸款違約、297.7億元人民幣的借款（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)），兩名項(xiàng)目伙伴火上澆油，要求退回已支付的12億元人民幣費(fèi)用、穆迪和標(biāo)普將佳兆業(yè)的評(píng)級(jí)調(diào)低…… 中信證券固定收益研究主管、首席分析師鄧海清博士告訴我們，雖然這不是公募債券的違約，但是卻在2015年伊始給整個(gè)信用市場(chǎng)敲響警鐘?！斑`約鏈的傳導(dǎo)過(guò)程是從貸款到信托，到私募債，再到公募債；也就是從私募性質(zhì)向公募性質(zhì)傳導(dǎo)?！编嚭Ｇ灞硎荆@次貸款的違約雖然不能算是業(yè)內(nèi)首次，但是依然反映了信用鏈條的部分環(huán)節(jié)依然薄弱。因此，對(duì)于低等級(jí)債券維持分化的觀點(diǎn)。 佳兆業(yè)集團(tuán)的債券收益率較前幾日仍不斷攀升。1月7日下午，一只在新加坡交易所上市的佳兆業(yè)可轉(zhuǎn)債收益率一度升至122.32%。 此外，根據(jù)湯森路透的數(shù)據(jù)，2014年中國(guó)內(nèi)地開發(fā)商發(fā)行了近150億美元的債券，較2013年下降41%。尤為明顯的是，2014年超過(guò)四分之三的債券是在上半年，即中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開始下跌之前發(fā)行的?！斑@次事件將會(huì)影響整體的市場(chǎng)情緒，一些評(píng)級(jí)較低的公司可能需要提供足夠吸引力的息率才能在債券市場(chǎng)獲得融資，甚至有些公司可能無(wú)法完成發(fā)債。”某新加坡固定收益基金經(jīng)理表示。 點(diǎn)擊邦地產(chǎn)原文