佳兆業(yè)風(fēng)波牽連“首付貸”產(chǎn)品 您的首付還好嗎？

轉(zhuǎn)載標(biāo)明：邦地產(chǎn) 記者：楊玨軒張喜威 佳兆業(yè)（01638.HK）深陷債務(wù)危機(jī)，最新消息透露了其處境進(jìn)一步惡化。財(cái)新報(bào)道稱，從1月7日開始，包括銀行在內(nèi)的至少3家金融機(jī)構(gòu)向深圳市中級人民法院申請?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，查封佳兆業(yè)在深圳的部分資產(chǎn)。 訴前保全指訴訟前的財(cái)產(chǎn)保全。通常發(fā)生在情況緊急，且債權(quán)人若不立即申請保全會遭受難以彌補(bǔ)的損害之時(shí)。此時(shí)債權(quán)人可以向法院申請采取財(cái)產(chǎn)保全措施。而訴前保全申請人必須提供擔(dān)保。 1月7日下午6時(shí)，就深圳債權(quán)人申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)一事，佳兆業(yè)方面書面回復(fù)媒體稱，公司目前對此內(nèi)容并不知情，如有新動(dòng)向，公司將發(fā)布公告。 而邦地產(chǎn)關(guān)注到，因與佳兆業(yè)集團(tuán)存在項(xiàng)目合作而受到牽連的搜狐旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺搜易貸，今日發(fā)布公告稱，與佳兆業(yè)的相關(guān)合作產(chǎn)品“首付貸”目前尚無借款逾期或其他異常。 佳兆業(yè)與搜易貸合作的樓盤有：深圳市佳兆業(yè)中央廣場（亦稱為深圳佳兆業(yè)城市廣場）、山海美域花園（亦稱為深圳佳兆業(yè)前海廣場）及佳兆業(yè)悅峰花園。而佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布的公告中，這3處樓盤的若干未售單位之買賣協(xié)議的處理及備案均“被鎖定”。 “被鎖定”就意味著網(wǎng)簽暫時(shí)不能辦理。網(wǎng)簽作為購房流程中的最后一步，意味著有一部分獲得首付貸的購房者，最終交易可能擱淺。 目前有54名購房者簽署了購買房屋認(rèn)購書（即未完成網(wǎng)簽），借款金額總計(jì)人民幣1931萬元。搜易貸在公告中承諾，如有借款人未能按期還款，并且擔(dān)保方也未能履行保證擔(dān)保義務(wù)，搜易貸將進(jìn)行兜底。 記者由從事此類業(yè)務(wù)的幾個(gè)P2P平臺了解到，其他平臺首付貸業(yè)務(wù)目前未受到影響。 3處合作樓盤均被“鎖定” 搜易貸公告顯示，搜易貸與深圳佳兆業(yè)于2014年9月16日簽署了《關(guān)于開展“首付貸”與樓盤銷售“業(yè)務(wù)捆綁”的合作協(xié)議》（合同編號為：SZ-QT-YXHT-2014-105），隨后雙方就深圳市佳兆業(yè)中央廣場、山海美域花園及佳兆業(yè)悅峰花園簽署了合作樓盤確認(rèn)書和補(bǔ)充協(xié)議。 雙方在協(xié)議中約定，深圳佳兆業(yè)作為擔(dān)保方同意就購房者償還通過搜易貸平臺而獲得“首付貸”借款的本息及違約金等款項(xiàng)，向資金借出方（即相關(guān)借款人的對應(yīng)投資用戶）提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，同時(shí)深圳佳兆業(yè)已就合作物業(yè)項(xiàng)目向資金借出方及搜易貸出具了《保證擔(dān)保承諾函》。 因此，該項(xiàng)目是否會出現(xiàn)違約，在于借款人（即購房者）的還款意愿和能力，以及擔(dān)保方的狀況。棕櫚樹CEO洪自華向記者分析，在正常情況下，首付貸對應(yīng)的房屋已經(jīng)抵押給銀行，所以首付貸基本是純信用貸款。 據(jù)了解，買賣協(xié)議的處理及備案“被鎖定”意味著網(wǎng)簽暫不能辦理，而一般購房的流程是：首付—銀行批貸—網(wǎng)簽，這意味有一部分獲得首付貸的樓房，最終交易可能因此擱淺。 搜易貸的上述公告顯示，54名購房者簽署了購買房屋認(rèn)購書（即未完成網(wǎng)簽），借款金額總計(jì)人民幣1931萬元。不過，搜易貸在公告中承諾，如有借款人未能按期還款，并且擔(dān)保方也未能履行保證擔(dān)保義務(wù)，搜易貸將進(jìn)行兜底。 同類平臺業(yè)務(wù)稱未受影響 投資人對首付貸類產(chǎn)品的心理預(yù)期是否受到佳兆業(yè)事件影響？ 目前，有首付貸業(yè)務(wù)的平臺還有房金所、天天財(cái)富、平安好房等，其中房金所一業(yè)務(wù)部門工作人員向記者表示，目前房金所首付貸類業(yè)務(wù)一切如常，未發(fā)現(xiàn)受到影響。天天財(cái)富CEO李秋旺也告訴記者，天天財(cái)富的首付貸業(yè)務(wù)也未受到影響。 “首付貸業(yè)務(wù)只是天天財(cái)富的一小部分業(yè)務(wù)。主要是配合企業(yè)，以企業(yè)為中心。這項(xiàng)業(yè)務(wù)是發(fā)放給企業(yè)員工的，利息由企業(yè)承擔(dān)，這是企業(yè)為了留住核心人才的一種做法。我們對企業(yè)提供綜合授信，企業(yè)在授信范圍內(nèi)為員工提供擔(dān)保。目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)沒有收到影響?！崩钋锿f。 對于首付貸業(yè)務(wù)的興起，李秋旺說：“現(xiàn)在樓市低迷，首付款比例也比以前高，為了打開銷路，很多開發(fā)商本身就會提供首付貸類的業(yè)務(wù)。但現(xiàn)在很多開發(fā)商自己也資金也緊張，所以會采取和第三方合作的方式，比如和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺對接。”而這項(xiàng)近日被驟然關(guān)注的業(yè)務(wù)，還存在一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)和其他的玩法。 “首付貸的核心問題是，貸款是在預(yù)售證下來之前還是之后。有些房子還沒建成，預(yù)售證還沒有拿到，就拿出去銷售，其實(shí)質(zhì)是資金通過購房者貸給了開發(fā)商。在這種情況下，雖然開發(fā)商提供擔(dān)保，但風(fēng)險(xiǎn)并沒有轉(zhuǎn)移和降低?！焙樽匀A說。 我們在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會網(wǎng)上查詢，佳兆業(yè)與搜易貸合作的3處樓盤，都在合作之前就有發(fā)放預(yù)售證的記錄。 首付貸存在的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是樓盤爛尾而影響購房者的還款意愿。李秋旺說：“要預(yù)防爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，主要是做好開發(fā)商的資格準(zhǔn)入?，F(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)大市趨緊，如果放開去做，風(fēng)險(xiǎn)不可控，就要對開發(fā)商做分級準(zhǔn)入。另一個(gè)也要看樓盤地段，如果地段偏僻，處置起來也很困難。還要判斷樓盤的價(jià)格是否合理，有一些樓盤把價(jià)格定得很高，目的是配合購房者做資本運(yùn)作的，這一類一定要剔除?！? 李秋旺指出，市場上有一種比較常見的現(xiàn)象，有一部分購房者是以資本運(yùn)作的初衷去買房，買了房作為資產(chǎn)，再到銀行去獲取更多融資?！斑@種情況購房者目的本身就不純，風(fēng)險(xiǎn)就增加了?！? 敲響信用市場警鐘 佳兆業(yè)4億港元貸款違約、297.7億元人民幣的借款（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)），兩名項(xiàng)目伙伴火上澆油，要求退回已支付的12億元人民幣費(fèi)用、穆迪和標(biāo)普將佳兆業(yè)的評級調(diào)低…… 中信證券固定收益研究主管、首席分析師鄧海清博士告訴我們，雖然這不是公募債券的違約，但是卻在2015年伊始給整個(gè)信用市場敲響警鐘?！斑`約鏈的傳導(dǎo)過程是從貸款到信托，到私募債，再到公募債；也就是從私募性質(zhì)向公募性質(zhì)傳導(dǎo)?！编嚭Ｇ灞硎?，這次貸款的違約雖然不能算是業(yè)內(nèi)首次，但是依然反映了信用鏈條的部分環(huán)節(jié)依然薄弱。因此，對于低等級債券維持分化的觀點(diǎn)。 佳兆業(yè)集團(tuán)的債券收益率較前幾日仍不斷攀升。1月7日下午，一只在新加坡交易所上市的佳兆業(yè)可轉(zhuǎn)債收益率一度升至122.32%。 此外，根據(jù)湯森路透的數(shù)據(jù)，2014年中國內(nèi)地開發(fā)商發(fā)行了近150億美元的債券，較2013年下降41%。尤為明顯的是，2014年超過四分之三的債券是在上半年，即中國房地產(chǎn)價(jià)格開始下跌之前發(fā)行的?！斑@次事件將會影響整體的市場情緒，一些評級較低的公司可能需要提供足夠吸引力的息率才能在債券市場獲得融資，甚至有些公司可能無法完成發(fā)債?！蹦承录悠鹿潭ㄊ找婊鸾?jīng)理表示。 點(diǎn)擊邦地產(chǎn)原文