一線城市歲末“地王”頻出 3335億宅地收入再創(chuàng)歷史新高

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

經(jīng)歷了大半年的低迷期后，四季度土地市場(chǎng)再度升溫。

上海于12月24日兩度刷新單價(jià)“地王”的事件并非孤例?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，得益于9·30房貸新政和央行降息等利好，一線城市領(lǐng)先全國(guó)土地市場(chǎng)率先復(fù)蘇，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象重現(xiàn)。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，一線城市住宅用地拍地收入達(dá)到3335.7億元，再次刷新歷史新高。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，補(bǔ)倉(cāng)的需要是引發(fā)房企在年末扎堆一線城市拿地的重要原因。盡管從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，一線城市供求關(guān)系更為平衡，但若房企一時(shí)間集中拿地，未來(lái)供應(yīng)勢(shì)必將集中釋放，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈、盲目哄搶會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)驟增。

“面粉比面包貴”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自10月份以來(lái)，一線城市土地市場(chǎng)重現(xiàn)升溫，高價(jià)“地王”屢度現(xiàn)身。10月22日，龍光地產(chǎn)以46.8億元的總價(jià)擊敗招商、保利、中海等對(duì)手，成功拿下深圳龍華住宅用地，無(wú)論是樓面均價(jià)還是地塊總價(jià)均刷新了深圳住宅“地王”紀(jì)錄。11月18日，上海董家渡地塊被中民投以248.5億元奪得，樓面地價(jià)高達(dá)35392元/平方米，刷新去年上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊拍出的217.7億元總價(jià)“地王”紀(jì)錄。11月24日，越秀地產(chǎn)以64.5億元奪得廣州紅云涂料化工廠住宅地，成為該市今年新晉總價(jià)“地王”。

從數(shù)據(jù)上看，盡管全國(guó)土地市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，但一線城市卻呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的復(fù)蘇勢(shì)頭?？硕鸬难芯繄?bào)告顯示，11月全國(guó)100城經(jīng)營(yíng)性土地成交總建筑面積共計(jì)為2635平方米，環(huán)比下滑13%。但一線城市當(dāng)月的土地成交金額為1256.7億元，環(huán)比上升34%。

此外，部分“地王”再現(xiàn)“面粉比面包貴”的勢(shì)頭。記者了解到，龍光地產(chǎn)的深圳龍華 “地王”樓面地價(jià)為25094元/平方米，但周邊在售項(xiàng)目均價(jià)約為24000/平方米。上海前灘周邊唯一的在售豪宅項(xiàng)目合生前灘一號(hào)售價(jià)約在54500元/平方米，但前灘成交的3幅宅地樓面地價(jià)已經(jīng)接近、甚至超過(guò)該價(jià)格。根據(jù)克而瑞的預(yù)測(cè)，3宗地塊未來(lái)必須打造成高端產(chǎn)品，售價(jià)需超過(guò)90000元/平方米才能盈利。

機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

花樣年董事局主席潘軍在接受記者采訪時(shí)表示，盡管信貸政策松綁，但房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到達(dá)拐點(diǎn)，接下來(lái)市場(chǎng)分化會(huì)更加劇烈，一線城市由于長(zhǎng)期供不應(yīng)求以及堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，長(zhǎng)期依然看好，但三、四線城市由于前幾年過(guò)度開(kāi)發(fā)，過(guò)量的新增供應(yīng)需要長(zhǎng)時(shí)間消化，加上人口基本處于凈流出狀態(tài)，這類城市難以重現(xiàn)投資價(jià)值。

正因如此，一線城市的“避風(fēng)港”作用也成為越來(lái)越多房企的共識(shí)?？硕鸬谋O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，30家重點(diǎn)房企在一線城市拿地共耗資2435億元，超過(guò)去年全年的2400億元，占到全國(guó)拿地資金的半數(shù)以上。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年，截至12月23日，一線城市住宅用地成交金額達(dá)到3335.7億元，不僅大幅超過(guò)去年全年2728.8億元的成交金額，11785元/平方米的平均樓面地價(jià)也較去年大幅上漲55.6%。

但這不意味著在一線城市拿地必賺無(wú)疑?？硕鹧芯恐行姆治鰩熤煲圾Q認(rèn)為，雖然一、二線重點(diǎn)城市拿地風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但若盲目哄搶，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)將會(huì)驟增，即使在同一城市內(nèi)，各區(qū)域土地市場(chǎng)供求關(guān)系也存在較大差異。按照現(xiàn)在的節(jié)奏，房企一時(shí)間集中拿地，未來(lái)供應(yīng)勢(shì)必也將集中釋放，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)空間不如預(yù)期可觀不可避免，新憂舊患雙管齊下，結(jié)果令人堪憂。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示，北京、上海、深圳等城市在2013年時(shí)二手房成交量已經(jīng)開(kāi)始全面超過(guò)新房成交量，未來(lái)一線城市市場(chǎng)需求容量增長(zhǎng)將不會(huì)復(fù)制過(guò)去10年的走勢(shì)，一線城市新房市場(chǎng)供需將逐漸趨于平衡。房企在拿地時(shí)要謹(jǐn)慎評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，不可盲目從眾。