險資掃貨地產(chǎn)股 與房企業(yè)務(wù)整合待探索

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

佳兆業(yè)集團(tuán)（01638,HK）日前發(fā)布公告稱，公司大股東兼董事會主席郭英成家族向生命人壽轉(zhuǎn)讓11.21%的股權(quán)，在股份轉(zhuǎn)讓完成后，生命人壽持有佳兆業(yè)集團(tuán)的權(quán)益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽從單純的財務(wù)投資者，變身為佳兆業(yè)的經(jīng)營管理者。佳兆業(yè)被生命人壽接管，讓業(yè)界不寒而栗，包括萬科在內(nèi)，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的前十大股東都有保險公司的身影。這些企業(yè)是否也會像佳兆業(yè)一樣被保險公司控制？

世邦魏理仕的研究報告指出，國內(nèi)保險機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模的快速增長，將導(dǎo)致保險機(jī)構(gòu)直接和間接投資房地產(chǎn)的力度進(jìn)一步加大。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，目前市場對于保險機(jī)構(gòu)的關(guān)注點更多是停留在房企的控制權(quán)會否旁落，而忽視了兩者如何更好地整合并帶動產(chǎn)業(yè)鏈升級。隨著房地產(chǎn)與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)存在巨大的業(yè)務(wù)互補(bǔ)空間。

險資大舉進(jìn)入房地產(chǎn)

險資大舉進(jìn)駐佳兆業(yè)，僅僅是保險機(jī)構(gòu)進(jìn)軍房地產(chǎn)的冰山一角。最新消息顯示，12月17日，深圳龍光地產(chǎn)（03380，HK）公告稱，深圳金駿、龍光地產(chǎn)和平安大華訂立注冊協(xié)議，平安大華同意對深圳金駿注資20億元人民幣用于土地開發(fā)，龍光地產(chǎn)對深圳金駿的持股比例由100%攤薄至51%。資料顯示，平安大華為中國平安集團(tuán)旗下成員。

實際上，自去年末開始，保險機(jī)構(gòu)在二級市場頻繁增持地產(chǎn)股，并對部分房企的股權(quán)架構(gòu)帶來重大影響，也因此被上市房企視之為門口的“野蠻人”。

首當(dāng)其沖的是股權(quán)高度分散的金地集團(tuán)（600383，SH），自去年以來，生命人壽與安邦保險接連在二級市場增持金地集團(tuán)股票。截至三季度末，生命人壽的持股比例為21.81%，安邦保險的持股比例達(dá)13.85%，分別位列第一、第二大股東，同時還成功向金地集團(tuán)董事會派駐董事。

擁有大量優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的金融街（000402，SZ）則成為險資的下一個狙擊“獵物”，該公司于今年4月發(fā)布公告，“安邦系”旗下的和諧健康險通過二級市場交易累計持有公司股票已達(dá)1.51億股，占公司股權(quán)比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險隨后進(jìn)一步加強(qiáng)增持的力度，截至12月17日，和諧健康險和安邦保險作為一致行動人，持有金融街的股權(quán)比例高達(dá)15%，連續(xù)三度“舉牌”的行為迫使金融街大股東與其一致行動人積極回購股票以保證管理權(quán)不會旁落。

今年以來積極抵御“野蠻人”的萬科 （000002，SZ）也成為險資的“狩獵”目標(biāo)。根據(jù)萬科的三季報顯示，安邦人壽旗下的穩(wěn)健型投資組合產(chǎn)品于當(dāng)季度大舉增持萬科A股，持股數(shù)量達(dá)到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬科第四大股東。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至三季度末，133家A股房企中，險資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。

險資的地產(chǎn)圖謀

在這輪增持風(fēng)暴背后，最令人關(guān)注的是，手握重金的保險巨頭大量購入地產(chǎn)公司股權(quán)，到底是為了獲得房企經(jīng)營權(quán)還是單純的財務(wù)投資？

“我并不認(rèn)為險資入股的目的是為了爭奪房企的管理權(quán)”,歐陽捷向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)的經(jīng)營鏈條相當(dāng)復(fù)雜，需要高度專業(yè)性，保險機(jī)構(gòu)并不具備這方面的人才，貿(mào)然取代現(xiàn)有管理層自行駕馭一家房企存在巨大的風(fēng)險，因此，通過參股獲取利潤分紅是險資最主要的目的。由于保險機(jī)構(gòu)每年均擁有大量的保費收入，這筆資金躺在賬上需要獲取收益，目前保險機(jī)構(gòu)的投資渠道相對有限，股價經(jīng)歷了數(shù)年大幅下跌的地產(chǎn)股無疑是極佳的投資標(biāo)的之一。

國泰君安發(fā)布的研究報告認(rèn)為，險資之所以大舉增持地產(chǎn)股，一方面是由于從今年5月1日起，新的 《保險資金運用管理暫行辦法》開始實施，理論上險資投資股票和股票基金比例可升至30%，而截至2月末，該項投資金額比例僅為10.63%，資產(chǎn)質(zhì)量好、估值低的地產(chǎn)藍(lán)籌自然獲得保險資金的青睞。另一方面，由于很多保險公司開始涉入養(yǎng)老地產(chǎn)等不動產(chǎn)領(lǐng)域，如果能控制地產(chǎn)公司則有望實現(xiàn)更好的業(yè)務(wù)協(xié)同。

除了購入上市房企股權(quán)，部分險企開始嘗試聯(lián)手房企拿地直接介入開發(fā)。今年4月，佳兆業(yè)聯(lián)手生命人壽以54億元成功競得一宗深圳土地出讓史上最大規(guī)模的綜合性質(zhì)用地，地塊將打造成濱海生態(tài)旅游度假綜合體項目。12月，平安不動產(chǎn)也聯(lián)合金地、朗詩，以26.8億元競得上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元08-07地塊。

“隨著地產(chǎn)股估值的大幅回升，與開發(fā)企業(yè)合作拿地有望成為險企介入地產(chǎn)開發(fā)的一種新模式”，歐陽捷向記者表示，雖然房地產(chǎn)企業(yè)利潤率也在逐年下滑，但相對于制造業(yè)等多數(shù)實體行業(yè)，房地產(chǎn)的利潤率依然處于中上游水平，只要能與專業(yè)的開發(fā)企業(yè)合作，險企仍然能獲得良好的回報。

此外，還有一些險企選擇收購海外商用物業(yè)。

業(yè)務(wù)整合探索

盡管保險機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)的熱情高漲，但不可否認(rèn)的是，截至目前險企與房企的合作更多是在財務(wù)投資的層面，業(yè)務(wù)層面的整合度相當(dāng)?shù)汀?/p>

國泰國證房地產(chǎn)指數(shù)分級基金經(jīng)理徐皓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于本輪險企進(jìn)軍房地產(chǎn)顯得咄咄逼人，很容易被房企誤讀為“門口的野蠻人”，這為房企管理層帶來顧慮，因此除了財務(wù)投資，雙方并沒有在經(jīng)營層面探討更深層次合作的動力。

在歐陽捷看來，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，雙方有望在金融層面實現(xiàn)更深度的合作?！氨热缯f，越來越多房企向輕資產(chǎn)或者小股操盤轉(zhuǎn)型，在這個過程中保險機(jī)構(gòu)可以通過房地產(chǎn)基金或者合伙人的形式提供資金參與項目開發(fā)，這很有可能成為未來一種主流的開發(fā)模式之一”。

此外，徐皓認(rèn)為，像前期投資金額巨大、投資回報周期較長的持有型養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，由于國內(nèi)尚沒有房地產(chǎn)信托基金這樣的退出渠道，大多數(shù)房企不愿意沉淀大量資金開發(fā)類似的項目。但保險資金更傾向于長周期投資、回報率穩(wěn)定的項目，因此雙方未來能在這兩類業(yè)態(tài)實現(xiàn)更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。