高端物業(yè)滯銷陰影下的“地王”突圍術(shù)：調(diào)戶型、控總價、高周轉(zhuǎn)

每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海 一直看好中國房地產(chǎn)市場的前華遠地產(chǎn)董事長任志強最近也不得不承認，在市場向下趨勢沒有較大改觀的情況下，樓市現(xiàn)存的龐大庫存難以快速消化。但就是在這樣的背景下，去年的高價“地王”卻不得不硬著頭皮入市銷售，僅近期入市的就有復(fù)星上海外灘“地王”項目、融創(chuàng)北京農(nóng)展館項目，以及泰禾上海寶山“地王”項目等。 這些“地王”產(chǎn)品上市以后如何克服“面粉”價過高的不利局面，獲得合理的利潤空間？在高端物業(yè)市場低迷的環(huán)境下，“地王”所沉淀的大筆資金能否快速回籠？這不僅依賴于房企的品牌力、產(chǎn)品力、營銷能力和服務(wù)水平，同時對房企經(jīng)營策略提出考驗。 “目前最難消化的就是大面積、高總價的豪宅，上海大概有600萬平方米的住宅就是這類產(chǎn)品。近期市場雖然有所回暖，但庫存消化不多?！狈康禺a(chǎn)營銷專家孫華良說。 舊的庫存壓力未見絲毫減輕，新的供應(yīng)又接踵而至。北京、上海、廣州等一線城市在去年8、9月土地市場火熱時期成交的多幅高價地塊，近期即將入市。由于成本原因，大部分項目不得不以高單價開盤，從而讓樓市庫存雪上加霜。 入市多為總價“地王” 克而瑞對2011~2013年全國單價及總價“地王”梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有8個“地王”項目順利入市銷售，主要是總價“地王”，只有兩個屬于單價“地王”，且都位于上海，一是綠地北外灘中心項目，另一個是保利西岸項目。 從銷售情況看，已經(jīng)入市的“地王”項目整體銷售不錯，大部分項目月均去化套數(shù)超25套。其中，銷售最好的當(dāng)屬青島中海國際社區(qū)，開盤以來月均去化高達198套；月均銷售套數(shù)較少的是上述上海保利西岸項目，不過由于該項目屬于高端產(chǎn)品，主推190~320平方米的三房，成交均價高達77193元/平方米，月均去化13套已經(jīng)不錯。由此看來，能開盤的都是好賣的“地王”。 上海上述兩幅單價“地王”都是2012年成交的，當(dāng)時的成交價格并不算太高，且兩幅地塊均位于上海中心區(qū)域，商辦和高端需求比較充足，因此其銷售壓力不算太大。而與單價“地王”相比，總價“地王”樓板價明顯較低，盈利空間更有保障。 調(diào)戶型、控總價成主流 雖然已經(jīng)入市的“地王”盈利問題不大，但這并不代表那些還未上市的“地王”項目可以高枕無憂。 實際上，和前兩年地王項目通常被做成豪宅不同，如今由于高端市場不景氣，很少有開發(fā)商將“地王”做成超高端樓盤。 孫華良近期代理了幾個中高端項目，他向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，盡管市場人氣有所恢復(fù)，但在中高端市場，成交依然不盡人意。 以他所代理的祥和·宮為例，盡管是上海市中心目前已經(jīng)罕見的純獨棟別墅小區(qū)，但由于總價超過3300萬元，一直遲遲不敢開盤，直到近期看到降息、降準、普通住宅標準調(diào)整等一系列利好政策之后才計劃上市。 德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)也間接反映了高端項目入市的壓力。數(shù)據(jù)顯示，2014年截至目前，新增房源報價超過20萬元/平方米的項目只有5個，但這些樓盤的實際成交價格與最高報價相距甚遠，多數(shù)樓盤成交均價都不超過15萬元/平方米。 孫華良表示，目前在上海滯銷的樓市庫存中，絕大多數(shù)是高總價大戶型產(chǎn)品。在此背景下，“地王”以往那種增大戶型面積，向高端人群溢價銷售的模式，面臨很高的風(fēng)險。因此，調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，以更低的總價銷售是各家房企的主要思路。 記者和去年高價拿地的部分開發(fā)商交流得知，大部分房企都選擇做小戶型，控制總價的方式來避免“地王”項目滯銷。10月、11月連續(xù)成為上海銷售金額冠軍的尚匯豪庭項目負責(zé)人戴正芳介紹說，尚匯豪庭最大的戶型面積也就180平方米，總價控制在千萬左右，這是項目熱銷的重要因素。 顯然，那些正要上市的地王首先要做的就是精確定位，避免太高的總價把消費者“嚇跑”。 部分項目保本銷售快速去化 事實上，不少項目一期產(chǎn)品貼近成本銷售，最典型的莫過于中海地產(chǎn)2009年拿下的全國總價“地王”長風(fēng)地塊，當(dāng)時該地塊的樓板價已接近周邊的二手房價，但2012年上述項目入市之后，由于采用保本銷售策略，快速成為上海市場的明星項目。2013~2014年，該項目一直名列上海房地產(chǎn)市場銷售金額前十。 同樣，泰禾集團去年溢價118%拍得的寶山高境社區(qū)地塊，曾被認為可能會以5萬元/平方米單價對外銷售，但該地塊上開發(fā)的泰禾紅御項目成交價僅3.5萬元/平方米。 不過，以貼近成本的價格銷售，自然會對房企的業(yè)績帶來壓力。比如，融創(chuàng)和綠城組成的合資平臺在接手上海綠城項目后，曾啟動過大規(guī)模的降價行動，結(jié)果上述項目拖累了兩家公司利潤水平。 《《《 融創(chuàng)農(nóng)展館項目搶先領(lǐng)證16萬起步引北京豪宅市場升溫 每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京 在拿地一年多以后，農(nóng)展館“地王”項目以均價16萬元/平方米獲得審批，達到北京商品房預(yù)售價格審批最高限，引發(fā)北京頂級豪宅市場瞬間升溫。 農(nóng)展館項目領(lǐng)證的速度出乎了業(yè)內(nèi)預(yù)料，因為當(dāng)下屬于傳統(tǒng)豪宅銷售的淡季，大部分項目并不會選擇在此時入市?！绊椖砍杀揪统^10萬元，這得有一個讓客戶認同市場行情的過程?！痹诮邮堋睹咳战?jīng)濟新聞》記者采訪時，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。 此外，還有一大批打算以現(xiàn)房銷售從而繞過預(yù)售審批的“地王”們，都把進場的時間鎖定在了明年。據(jù)《紅地產(chǎn)》雜志報道，算上二手市場的老牌豪宅，北京單價在10萬~20萬元的頂級項目至少在40個以上。 為產(chǎn)品力代言？/ 上周末，北京市住建委官網(wǎng)掛出消息稱，融創(chuàng)中國觀瀾嘉苑項目一期房源于12月13日獲得預(yù)售許可證，其中35套住宅、16套商業(yè)。住宅均價16.5萬元/平方米，預(yù)售單價最高達19萬元/平方米，總價超過7000萬元，最低的總價也接近4000萬元。 如果不是項目地點暴露身份，外界似乎很難想到這一項目便是北京目前的單價“地王”?！坝^瀾嘉苑這個名字并不具備頂級豪宅的感覺，應(yīng)該還會有其他的推廣名，但可能由于拿證比較匆忙，還沒有確定最終的推廣名?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，該項目在今年10月左右開始組建銷售團隊。 “這個項目肯定是逐步做高價值的操盤策略，一期取證項目的位置在整盤中較差就印證了這一點?！鄙鲜鋈耸糠Q，一期的定價不會太高，會考慮先走量回籠資金，緩解財務(wù)壓力，然后慢慢推出升級型產(chǎn)品，以提高售價拉升利潤。 對于該項目目前的進展以及入市計劃，融創(chuàng)中國方面并未對外透露。 在多位業(yè)內(nèi)人士看來，農(nóng)展館項目對融創(chuàng)來說有重要意義。首先，這將是融創(chuàng)在北京甚至目前所有產(chǎn)品線中最頂級的一個項目；其次，在與綠城“掐架”中，產(chǎn)品力被視為是融創(chuàng)的硬傷，農(nóng)展館地王能否為其產(chǎn)品力加分，備受業(yè)界關(guān)注。 梳理目前融創(chuàng)在北京的在售項目可以發(fā)現(xiàn)，從西山壹號院到紫禁壹號院，一直延續(xù)了高端路線。“西山壹號院項目還是印證了融創(chuàng)的產(chǎn)品力和銷售力?！惫阏f，融創(chuàng)的營銷能力以及狼性文化早已被業(yè)內(nèi)所熟悉，這一點在接手綠城的數(shù)個項目后也得以體現(xiàn)，即便是高端項目也能夠快速去化?？硕鸫饲鞍l(fā)布的《2013年北京房企商品住宅銷售額TOP10》顯示，2013年融創(chuàng)西山壹號院以60億元的銷售金額奪得當(dāng)年北京普通商品住宅銷售冠軍。 上述業(yè)內(nèi)人士對記者表示，從農(nóng)展館項目來看，融創(chuàng)依然會堅持走快周轉(zhuǎn)的路線，其中一個重要原因便是該項目的資金成本。據(jù)媒體報道，融創(chuàng)為該項目進行過一筆巨額融資，付出的利息高達15%。 在去年拿地后接受記者采訪時，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌直言，如果項目只賣到15萬元/平方米，利潤會很低。 北京迎來“地王年”/ 不夸張地說，明年可以稱之為“地王年”。香河園3號、保利東壩地王、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏家胡同等高價地塊都將在明年陸續(xù)入市。 記者從該項目負責(zé)人處獲悉，中糧瑞府項目共有116套別墅，單套總價高達五六千萬，預(yù)期售價不低于10萬元/平方米，項目預(yù)計在明年5月入市。這一售價也有望超越目前區(qū)域內(nèi)在售的泰禾及龍湖的項目。 明年北京西局區(qū)域也是豪宅云集。今年2月，泰禾、龍湖先后進入西局時，樓面價已經(jīng)突破6萬，面粉價格已接近面包，接近該區(qū)域的紫辰院項目目前的銷售均價在67000元/平方米。負責(zé)該項目的嘉源置業(yè)營銷總監(jiān)張大東對記者表示，后期樓王級的產(chǎn)品入市后，區(qū)域價值將會進一步抬高。 此外，北京“地王”版圖上最不容忽視的萬柳“地王”也即將入市。據(jù)知情人士透露，萬柳“地王”項目的均價將位于13萬~16萬/平方米?！叭f柳書院取證的時候正值行政干預(yù)最嚴的時間，因此一直未獲審批，最終選擇了以現(xiàn)房入市?！鄙鲜鲋槿耸空f。 據(jù)《紅地產(chǎn)》報道，如果算上二手市場的老牌豪宅，北京單價在10萬~20萬元的頂級項目至少在40個以上。 加入“十萬元俱樂部”的項目越來越多，但究竟有多少項目能分到蛋糕？據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，2011~2014年，北京均價10萬元以上的頂級豪宅項目，年成交量只有20多套，其中2011年最高時也只有28套，而2014年截至目前只成交21套。 郭毅表示，如果以3000萬元總價為門檻來統(tǒng)計，截至2014年12月16日，北京總計成交155套，成交均價72330元/平方米，成交總價79.16億元。而回顧過去5年，2010年成交數(shù)量最多，為252套，均價為59708元/平方米，成交總價119.09億元。 “此前豪宅拼的是產(chǎn)品+服務(wù)+價格，但如果各個項目的價格都是剛性的，那就只能在提高產(chǎn)品和服務(wù)上做文章了?！痹诠憧磥恚?015年北京高端市場的競爭將異常殘酷。 《《《 險資掃貨地產(chǎn)股與房企業(yè)務(wù)整合待探索 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 佳兆業(yè)集團（01638,HK）日前發(fā)布公告稱，公司大股東兼董事會主席郭英成家族向生命人壽轉(zhuǎn)讓11.21%的股權(quán)，在股份轉(zhuǎn)讓完成后，生命人壽持有佳兆業(yè)集團的權(quán)益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽從單純的財務(wù)投資者，變身為佳兆業(yè)的經(jīng)營管理者。佳兆業(yè)被生命人壽接管，讓業(yè)界不寒而栗，包括萬科在內(nèi)，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的前十大股東都有保險公司的身影。這些企業(yè)是否也會像佳兆業(yè)一樣被保險公司控制？ 世邦魏理仕的研究報告指出，國內(nèi)保險機構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模的快速增長，將導(dǎo)致保險機構(gòu)直接和間接投資房地產(chǎn)的力度進一步加大。 新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，目前市場對于保險機構(gòu)的關(guān)注點更多是停留在房企的控制權(quán)會否旁落，而忽視了兩者如何更好地整合并帶動產(chǎn)業(yè)鏈升級。隨著房地產(chǎn)與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)存在巨大的業(yè)務(wù)互補空間。 險資大舉進入房地產(chǎn) 險資大舉進駐佳兆業(yè)，僅僅是保險機構(gòu)進軍房地產(chǎn)的冰山一角。最新消息顯示，12月17日，深圳龍光地產(chǎn)（03380，HK）公告稱，深圳金駿、龍光地產(chǎn)和平安大華訂立注冊協(xié)議，平安大華同意對深圳金駿注資20億元人民幣用于土地開發(fā)，龍光地產(chǎn)對深圳金駿的持股比例由100%攤薄至51%。資料顯示，平安大華為中國平安集團旗下成員。 實際上，自去年末開始，保險機構(gòu)在二級市場頻繁增持地產(chǎn)股，并對部分房企的股權(quán)架構(gòu)帶來重大影響，也因此被上市房企視之為門口的“野蠻人”。 首當(dāng)其沖的是股權(quán)高度分散的金地集團（600383，SH），自去年以來，生命人壽與安邦保險接連在二級市場增持金地集團股票。截至三季度末，生命人壽的持股比例為21.81%，安邦保險的持股比例達13.85%，分別位列第一、第二大股東，同時還成功向金地集團董事會派駐董事。 擁有大量優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的金融街（000402，SZ）則成為險資的下一個狙擊“獵物”，該公司于今年4月發(fā)布公告，“安邦系”旗下的和諧健康險通過二級市場交易累計持有公司股票已達1.51億股，占公司股權(quán)比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險隨后進一步加強增持的力度，截至12月17日，和諧健康險和安邦保險作為一致行動人，持有金融街的股權(quán)比例高達15%，連續(xù)三度“舉牌”的行為迫使金融街大股東與其一致行動人積極回購股票以保證管理權(quán)不會旁落。 今年以來積極抵御“野蠻人”的萬科（000002，SZ）也成為險資的“狩獵”目標。根據(jù)萬科的三季報顯示，安邦人壽旗下的穩(wěn)健型投資組合產(chǎn)品于當(dāng)季度大舉增持萬科A股，持股數(shù)量達到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬科第四大股東。 據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至三季度末，133家A股房企中，險資進入前十大股東的房企達21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。 險資的地產(chǎn)圖謀 在這輪增持風(fēng)暴背后，最令人關(guān)注的是，手握重金的保險巨頭大量購入地產(chǎn)公司股權(quán)，到底是為了獲得房企經(jīng)營權(quán)還是單純的財務(wù)投資？ “我并不認為險資入股的目的是為了爭奪房企的管理權(quán)”,歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，房地產(chǎn)的經(jīng)營鏈條相當(dāng)復(fù)雜，需要高度專業(yè)性，保險機構(gòu)并不具備這方面的人才，貿(mào)然取代現(xiàn)有管理層自行駕馭一家房企存在巨大的風(fēng)險，因此，通過參股獲取利潤分紅是險資最主要的目的。由于保險機構(gòu)每年均擁有大量的保費收入，這筆資金躺在賬上需要獲取收益，目前保險機構(gòu)的投資渠道相對有限，股價經(jīng)歷了數(shù)年大幅下跌的地產(chǎn)股無疑是極佳的投資標的之一。 國泰君安發(fā)布的研究報告認為，險資之所以大舉增持地產(chǎn)股，一方面是由于從今年5月1日起，新的《保險資金運用管理暫行辦法》開始實施，理論上險資投資股票和股票基金比例可升至30%，而截至2月末，該項投資金額比例僅為10.63%，資產(chǎn)質(zhì)量好、估值低的地產(chǎn)藍籌自然獲得保險資金的青睞。另一方面，由于很多保險公司開始涉入養(yǎng)老地產(chǎn)等不動產(chǎn)領(lǐng)域，如果能控制地產(chǎn)公司則有望實現(xiàn)更好的業(yè)務(wù)協(xié)同。 除了購入上市房企股權(quán)，部分險企開始嘗試聯(lián)手房企拿地直接介入開發(fā)。今年4月，佳兆業(yè)聯(lián)手生命人壽以54億元成功競得一宗深圳土地出讓史上最大規(guī)模的綜合性質(zhì)用地，地塊將打造成濱海生態(tài)旅游度假綜合體項目。12月，平安不動產(chǎn)也聯(lián)合金地、朗詩，以26.8億元競得上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元08-07地塊。 “隨著地產(chǎn)股估值的大幅回升，與開發(fā)企業(yè)合作拿地有望成為險企介入地產(chǎn)開發(fā)的一種新模式”，歐陽捷向記者表示，雖然房地產(chǎn)企業(yè)利潤率也在逐年下滑，但相對于制造業(yè)等多數(shù)實體行業(yè)，房地產(chǎn)的利潤率依然處于中上游水平，只要能與專業(yè)的開發(fā)企業(yè)合作，險企仍然能獲得良好的回報。 此外，還有一些險企選擇收購海外商用物業(yè)。 業(yè)務(wù)整合探索 盡管保險機構(gòu)投資房地產(chǎn)的熱情高漲，但不可否認的是，截至目前險企與房企的合作更多是在財務(wù)投資的層面，業(yè)務(wù)層面的整合度相當(dāng)?shù)汀? 國泰國證房地產(chǎn)指數(shù)分級基金經(jīng)理徐皓向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于本輪險企進軍房地產(chǎn)顯得咄咄逼人，很容易被房企誤讀為“門口的野蠻人”，這為房企管理層帶來顧慮，因此除了財務(wù)投資，雙方并沒有在經(jīng)營層面探討更深層次合作的動力。 在歐陽捷看來，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險機構(gòu)的優(yōu)勢恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，雙方有望在金融層面實現(xiàn)更深度的合作。“比如說，越來越多房企向輕資產(chǎn)或者小股操盤轉(zhuǎn)型，在這個過程中保險機構(gòu)可以通過房地產(chǎn)基金或者合伙人的形式提供資金參與項目開發(fā)，這很有可能成為未來一種主流的開發(fā)模式之一”。 此外，徐皓認為，像前期投資金額巨大、投資回報周期較長的持有型養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，由于國內(nèi)尚沒有房地產(chǎn)信托基金這樣的退出渠道，大多數(shù)房企不愿意沉淀大量資金開發(fā)類似的項目。但保險資金更傾向于長周期投資、回報率穩(wěn)定的項目，因此雙方未來能在這兩類業(yè)態(tài)實現(xiàn)更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。 《《《 “地王”項目也需要高周轉(zhuǎn) 每經(jīng)實習(xí)記者林東岳發(fā)自上海 去年9月，泰禾集團曾以24.75億元競得上海寶山區(qū)高境鎮(zhèn)N120301單元A1-07地塊，樓板價24003元/平方米，溢價率高達118%，成為寶山的區(qū)域地王。 拿地僅一年之后，今年9月該項目就取得了預(yù)售許可證，10月份已經(jīng)率先推盤入市，是去年上海所有“地王”項目中最先入市的。按照泰禾集團董事長黃其森的設(shè)想，泰禾旗下項目90%以上均采用高周轉(zhuǎn)模式，一個項目在拿地之后7~8個月必須開盤銷售。但由于今年前三季度市場低迷，上述寶山“地王”選擇10月才入市。 據(jù)了解，目前該樓盤去化速度很快，符合泰禾一貫的高周轉(zhuǎn)風(fēng)格。泰禾對這一樓盤的定價策略和營銷邏輯，或許能給不少高周轉(zhuǎn)的房企在開發(fā)“地王”項目時帶來啟示。 調(diào)低利潤預(yù)期加速去化 上述“地王”項目泰禾紅御均價在3.5萬元/平方米左右，雖然在寶山區(qū)域已是最高，但是與其“地王”稱號似乎還有一定差距。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，該樓盤目前已成交89套，占到已推出房源的三分之一左右。 中原地產(chǎn)分析師龔敏認為，由于地價占到了售價的七成左右，項目利潤相對較低，但是對加速去化比較有利。泰禾一名內(nèi)部人士表示，泰禾紅御推出的洋房定價在430萬~480萬元，雖然價格在該區(qū)域已經(jīng)領(lǐng)先其他樓盤，但仍然是以針對偏高端的改善型需求為主。 中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，泰禾紅御3.5萬元/平方米銷售價格在寶山區(qū)域比較合理，因此去化速度較快。對于泰禾這類采取高周轉(zhuǎn)策略的房企而言，如果定價過高，肯定會影響去化速度，導(dǎo)致財務(wù)費用增加。 通常房企拿下“地王”之后，由于地塊價格高、地段好，一般會選擇開發(fā)成高端項目。但是，畢竟剛需才是市場主力，豪宅由于去化速度較慢，對于高周轉(zhuǎn)房企而言，銷售回款速度的減慢將會影響其后續(xù)的拿地和項目開發(fā)。 同為高周轉(zhuǎn)房企的海亮地產(chǎn)總裁周迪永認為，如果一個項目能為企業(yè)帶來合理利潤，滿足銷售條件，售價相對低于周邊同等樓盤是可行的，價格往往可以最直接地影響去化速度。 定位高端改善需求 億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對于高周轉(zhuǎn)房企而言，規(guī)模擴張和加快布局才是其首要目標，泰禾將上述“地王”項目定位為偏改善型需求是一個非常明智的策略。 泰禾對寶山“地王”的定價策略是否正是為了加速去化以規(guī)避風(fēng)險？記者致電泰禾集團上海區(qū)域公司副總經(jīng)理沈楊，對方并未給出正面回應(yīng)。但黃其森此前接受媒體采訪時表示，高周轉(zhuǎn)能夠有效規(guī)避政策和市場風(fēng)險，他強調(diào)“落袋為安”。 泰禾一位內(nèi)部人士表示，泰禾對寶山地塊的開發(fā)，正是對周邊配套、潛在需求進行了綜合考慮，最終選擇定位于偏高端的改善型需求。 財報顯示，今年1~9月泰禾實現(xiàn)營業(yè)收入近13億元，比去年同期增加了107.2%，但是目前泰禾的資產(chǎn)負債率也相對較高，超過了80%，出于風(fēng)險把控的考慮，對加速去化提出了更高的要求。 《《《 外灘“地王”官司未了辦預(yù)售許可證只為租賃？ 每經(jīng)記者盧曦發(fā)自上海 在所有近期入市的“地王”中，除了北京農(nóng)展館地塊，就屬上海外灘8-1“地王”最引人注目了。除了外灘8-1地塊本身創(chuàng)紀錄的總價外，因其歸屬引發(fā)的復(fù)星集團和上海證大、綠城中國、SOHO中國等知名企業(yè)的法律糾紛，以及其目前上海寫字樓最高的對外銷售報價，都是導(dǎo)致這個項目引發(fā)關(guān)注的原因。 如今，由復(fù)星集團主導(dǎo)開發(fā)的外灘金融中心項目即將入市，再一次攪動業(yè)內(nèi)。然而，復(fù)星與SOHO中國之間的那一樁“懸案”至今沒有落定，兩家公司在項目上持股各半，無法說清究竟誰是真正的主人。 而上述項目是租是售，以及銷售或租賃的進度，對復(fù)星和SOHO兩家公司未來的盈利，甚至公司的發(fā)展戰(zhàn)略都至關(guān)重要。此前，SOHO中國在轉(zhuǎn)型以租賃為主時，就向投資者重點介紹了外灘8-1項目。如果上述項目最終不租反售，對SOHO中國的投資物業(yè)持有計劃，無疑是一個打擊。 復(fù)星集團方面回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，“辦預(yù)售證是開發(fā)過程中必經(jīng)的一個程序，我們一直堅持長期持有，沒有任何銷售計劃，之所以會出現(xiàn)預(yù)售價格，因為對外招租也需要預(yù)售許可證，但是辦理程序過程中需要申報價格區(qū)間，35萬元/平方米的報價也只是對未來積極的預(yù)判?！? 最高單價35萬元/ 2014年11月27日，備受矚目的上海外灘8-1地王以“外灘國際金融服務(wù)中心”的備案名領(lǐng)取了預(yù)售證。資料顯示，項目推盤面積達9.62萬平方米，最高報價為35萬元/平方米，最低為10萬元/平方米。 其中，辦公部分高達35萬元的單價，不僅刷新了上海商業(yè)地產(chǎn)項目的單價紀錄，還透露出一個令外界驚訝的信息：外灘金融中心寫字樓可散售？ 德佑地產(chǎn)回顧了上海為數(shù)不多的散售寫字樓案例。 2011年開始散售的陸家嘴上海環(huán)球金融中心，報價達到10萬~15萬元/平方米，而其最終的成交均價在8.2萬元/平方米左右；21世紀中心大廈、上海國際航運服務(wù)中心等高端寫字樓項目的報價和實際成交價格也同樣有較明顯的差距。此前，商業(yè)地產(chǎn)的最高報價出現(xiàn)在浦東的保利國際中心，個別房源報價達到30.65萬元/平方米。 “本次外灘國際金融服務(wù)中心雖然報價驚人，但最終的成交價格也很可能低于報價水平，特別是如果出現(xiàn)部分房源被整購的情況?！钡掠訄蟾娣Q。 外灘金融中心物業(yè)類型包括辦公、商業(yè)、旅館、娛樂等。對于寫字樓，為業(yè)內(nèi)所熟知的是，大部分開發(fā)商選擇自持收租，并不對外出售，為的是保證寫字樓統(tǒng)一的管理，以及租戶組合的合理性。即使出售，一般是整個項目出售或整棟出售。 在復(fù)星集團與SOHO中國矛盾爆發(fā)之際，SOHO中國正值轉(zhuǎn)型。SOHO中國董事長潘石屹表示，要從以往的散售模式轉(zhuǎn)型為以持有為主。而復(fù)星以往一直表現(xiàn)出長期自持的態(tài)度。 對于外界高度關(guān)注的外灘金融中心寫字樓“售價”，復(fù)星方面回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“辦預(yù)售證是在開發(fā)過程中必經(jīng)的一個程序，我們一直堅持長期持有，沒有任何銷售計劃，之所以會出現(xiàn)預(yù)售的價格，因為對外招租也需要預(yù)售許可證，但是辦理程序過程中需要申報價格區(qū)間，35萬元/平方米的報價也只是對未來積極的預(yù)判。” 10月15日封頂之際，外灘金融中心總裁吳洋曾對外透露，當(dāng)時已經(jīng)有120組客戶前來看樓，其中約三成可以確定。 高力國際近日發(fā)布的2015年全球投資者信心調(diào)查結(jié)果顯示，商業(yè)中心區(qū)寫字樓物業(yè)連續(xù)第三年成為最受歡迎的直接投資類別?？梢哉f，外灘金融中心物業(yè)不論是賣還是租，開高價并受到追捧的可能性非常大，但這一地王項目的經(jīng)歷，遠比其他項目復(fù)雜。 二審尚未宣判/ 外灘8-1地塊從出讓至今，已經(jīng)過去了將近5年時間。 2010年2月，上海證大拿下外灘8-1地塊，創(chuàng)下92.2億元的全國最高價。2011年11月，證大以95.7億元向上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司 （復(fù)星、證大、綠城中國及磐石投資2010年4月組建的合資公司）出售外灘地王項目。引入復(fù)星、綠城及磐石共同開發(fā)，其中復(fù)星擁有50%的股份。 2011年，證大和綠城陷入危機，SOHO中國以40億元接盤，間接獲得50%股權(quán)。但收購次日復(fù)星即表示異議，認為自己擁有優(yōu)先認購權(quán)，并于2012年5月起訴SOHO中國。2013年4月，上海市第一中級人民法院判令SOHO中國等三方股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。 SOHO中國不接受一審判決，提起上訴。2013年9月，“外灘地王案”二審在上海市高級人民法院開庭，SOHO中國表態(tài)愿意接受調(diào)解，但被復(fù)星方面拒絕。 案件懸而未決，復(fù)星已馬不停蹄展開開發(fā)工作。由于牽涉大量資金，對于停工，有媒體評論稱，雙方付出的成本相當(dāng)于“每天向黃浦江扔幾輛寶馬”。 復(fù)星方面對外透露，外灘金融中心預(yù)計2015年竣工，2016年下半年對外營業(yè)。隨著入市時間越來越近，外界的關(guān)注度也在不斷上升。此時，復(fù)星與SOHO中國，究竟誰是項目的主人，一時還難以說清。 恰在11月1日，SOHO中國揭幕在上海虹橋的凌空SOHO項目，潘石屹、張欣與任志強一同來滬造勢。出人意料的是，在晚宴上，復(fù)星集團董事長郭廣昌現(xiàn)身，并與潘石屹談笑甚歡。此前激烈“斗地主”的南北大佬，突然間看上去和朋友沒有兩樣，引發(fā)外界關(guān)于外灘地王一案和解的猜測。 但近日記者向復(fù)星詢問地王案進展時，得到的回復(fù)仍然是：“二審還未宣判?！庇浾呦騍OHO中國方面詢問，得到的仍然是不明確的答復(fù)。 金融中心之爭/ 外灘金融中心位于上海黃浦江西岸，這一區(qū)域被規(guī)劃為外灘金融集聚帶，以融資租賃機構(gòu)、信托機構(gòu)、股權(quán)投資類機構(gòu)為主。與陸家嘴金融城隔江相對。專注于投資的復(fù)星集團自身多項業(yè)務(wù)與這一區(qū)域定位相吻合。復(fù)星已經(jīng)在外灘中心舉辦了各種高規(guī)格金融、藝術(shù)類活動，展現(xiàn)自身實力。 外灘8-1地王從拿地到入市，耗時長達五年。復(fù)星、SOHO中國都有巨量資金沉淀于此。因此，當(dāng)外灘金融中心被傳出高售價時，外界的目光立刻集中到當(dāng)事雙方的資金層面。92.2億元的總價在今天已被多個百億地王所超越，但在5年前，是個業(yè)內(nèi)矚目的高價。 目前復(fù)星和SOHO中國對“外灘金融中心”項目的持股比例分別為50%和50%，沒有一方絕對控股。由于官司尚未了結(jié)，外界擔(dān)心股東之間的矛盾帶來多種潛在風(fēng)險，造成項目在貸款、出租簽約等方面的障礙。 “外灘金融中心對于復(fù)星地產(chǎn)板塊，乃至復(fù)星集團都有指標性的意義?！毙l(wèi)民不動產(chǎn)智庫蔡為民認為，當(dāng)事雙方雖有矛盾，但都不愿意看到項目停頓，之所以出現(xiàn)這么長的開發(fā)周期，可能因為操盤者在規(guī)劃上格外謹慎。 SOHO中國方面，今年初曾出售上海兩個完整的項目，并將凌空SOHO部分物業(yè)賣給攜程，并未按照公司最近幾年宣稱的那樣，向長期持有轉(zhuǎn)型。此舉被解讀為意在追求資金鏈安全。 蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，企業(yè)選擇物業(yè)散售還是自持，策略有一定的靈活性，取決于企業(yè)自身的現(xiàn)金狀況。他認為，外界不應(yīng)該將企業(yè)戰(zhàn)略層面的開發(fā)理念和項目層面的租售策略混為一談。 外灘金融中心的辦公物業(yè)，被打造為超甲級寫字樓的可能性最大，此類物業(yè)幾乎沒有“散售”的可能，幾乎全都被開發(fā)企業(yè)自持，即使出售，也是項目整體出售。