外灘“地王”官司未了 辦預售許可證只為租賃？

每經編輯 每經記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經記者 盧曦 發(fā)自上海

在所有近期入市的“地王”中，除了北京農展館地塊，就屬上海外灘8-1“地王”最引人注目了。除了外灘8-1地塊本身創(chuàng)紀錄的總價外，因其歸屬引發(fā)的復星集團和上海證大、綠城中國、SOHO中國等知名企業(yè)的法律糾紛，以及其目前上海寫字樓最高的對外銷售報價，都是導致這個項目引發(fā)關注的原因。

如今，由復星集團主導開發(fā)的外灘金融中心項目即將入市，再一次攪動業(yè)內。然而，復星與SOHO中國之間的那一樁“懸案”至今沒有落定，兩家公司在項目上持股各半，無法說清究竟誰是真正的主人。

而上述項目是租是售，以及銷售或租賃的進度，對復星和SOHO兩家公司未來的盈利，甚至公司的發(fā)展戰(zhàn)略都至關重要。此前，SOHO中國在轉型以租賃為主時，就向投資者重點介紹了外灘8-1項目。如果上述項目最終不租反售，對SOHO中國的投資物業(yè)持有計劃，無疑是一個打擊。

復星集團方面回復 《每日經濟新聞》記者稱，“辦預售證是開發(fā)過程中必經的一個程序，我們一直堅持長期持有，沒有任何銷售計劃，之所以會出現(xiàn)預售價格，因為對外招租也需要預售許可證，但是辦理程序過程中需要申報價格區(qū)間，35萬元/平方米的報價也只是對未來積極的預判。”

最高單價35萬元/

2014年11月27日，備受矚目的上海外灘8-1地王以 “外灘國際金融服務中心”的備案名領取了預售證。資料顯示，項目推盤面積達9.62萬平方米，最高報價為35萬元/平方米，最低為10萬元/平方米。

其中，辦公部分高達35萬元的單價，不僅刷新了上海商業(yè)地產項目的單價紀錄，還透露出一個令外界驚訝的信息：外灘金融中心寫字樓可散售？

德佑地產回顧了上海為數(shù)不多的散售寫字樓案例。

2011年開始散售的陸家嘴上海環(huán)球金融中心，報價達到10萬~15萬元/平方米，而其最終的成交均價在8.2萬元/平方米左右；21世紀中心大廈、上海國際航運服務中心等高端寫字樓項目的報價和實際成交價格也同樣有較明顯的差距。此前，商業(yè)地產的最高報價出現(xiàn)在浦東的保利國際中心，個別房源報價達到30.65萬元/平方米。

“本次外灘國際金融服務中心雖然報價驚人，但最終的成交價格也很可能低于報價水平，特別是如果出現(xiàn)部分房源被整購的情況。”德佑報告稱。

外灘金融中心物業(yè)類型包括辦公、商業(yè)、旅館、娛樂等。對于寫字樓，為業(yè)內所熟知的是，大部分開發(fā)商選擇自持收租，并不對外出售，為的是保證寫字樓統(tǒng)一的管理，以及租戶組合的合理性。即使出售，一般是整個項目出售或整棟出售。

在復星集團與SOHO中國矛盾爆發(fā)之際，SOHO中國正值轉型。SOHO中國董事長潘石屹表示，要從以往的散售模式轉型為以持有為主。而復星以往一直表現(xiàn)出長期自持的態(tài)度。

對于外界高度關注的外灘金融中心寫字樓“售價”，復星方面回復《每日經濟新聞》記者表示：“辦預售證是在開發(fā)過程中必經的一個程序，我們一直堅持長期持有，沒有任何銷售計劃，之所以會出現(xiàn)預售的價格，因為對外招租也需要預售許可證，但是辦理程序過程中需要申報價格區(qū)間，35萬元/平方米的報價也只是對未來積極的預判。”

10月15日封頂之際，外灘金融中心總裁吳洋曾對外透露，當時已經有120組客戶前來看樓，其中約三成可以確定。

高力國際近日發(fā)布的2015年全球投資者信心調查結果顯示，商業(yè)中心區(qū)寫字樓物業(yè)連續(xù)第三年成為最受歡迎的直接投資類別?？梢哉f，外灘金融中心物業(yè)不論是賣還是租，開高價并受到追捧的可能性非常大，但這一地王項目的經歷，遠比其他項目復雜。

二審尚未宣判/

外灘8-1地塊從出讓至今，已經過去了將近5年時間。

2010年2月，上海證大拿下外灘8-1地塊，創(chuàng)下92.2億元的全國最高價。2011年11月，證大以95.7億元向上海海之門房地產投資管理有限公司

（復星、證大、綠城中國及磐石投資2010年4月組建的合資公司）出售外灘地王項目。引入復星、綠城及磐石共同開發(fā)，其中復星擁有50%的股份。

2011年，證大和綠城陷入危機，SOHO中國以40億元接盤，間接獲得50%股權。但收購次日復星即表示異議，認為自己擁有優(yōu)先認購權，并于2012年5月起訴SOHO中國。2013年4月，上海市第一中級人民法院判令SOHO中國等三方股權轉讓協(xié)議無效。

SOHO中國不接受一審判決，提起上訴。2013年9月，“外灘地王案”二審在上海市高級人民法院開庭，SOHO中國表態(tài)愿意接受調解，但被復星方面拒絕。

案件懸而未決，復星已馬不停蹄展開開發(fā)工作。由于牽涉大量資金，對于停工，有媒體評論稱，雙方付出的成本相當于 “每天向黃浦江扔幾輛寶馬”。

復星方面對外透露，外灘金融中心預計2015年竣工，2016年下半年對外營業(yè)。隨著入市時間越來越近，外界的關注度也在不斷上升。此時，復星與SOHO中國，究竟誰是項目的主人，一時還難以說清。

恰在11月1日，SOHO中國揭幕在上海虹橋的凌空SOHO項目，潘石屹、張欣與任志強一同來滬造勢。出人意料的是，在晚宴上，復星集團董事長郭廣昌現(xiàn)身，并與潘石屹談笑甚歡。此前激烈“斗地主”的南北大佬，突然間看上去和朋友沒有兩樣，引發(fā)外界關于外灘地王一案和解的猜測。

但近日記者向復星詢問地王案進展時，得到的回復仍然是：“二審還未宣判。”記者向SOHO中國方面詢問，得到的仍然是不明確的答復。

金融中心之爭/

外灘金融中心位于上海黃浦江西岸，這一區(qū)域被規(guī)劃為外灘金融集聚帶，以融資租賃機構、信托機構、股權投資類機構為主。與陸家嘴金融城隔江相對。專注于投資的復星集團自身多項業(yè)務與這一區(qū)域定位相吻合。復星已經在外灘中心舉辦了各種高規(guī)格金融、藝術類活動，展現(xiàn)自身實力。

外灘8-1地王從拿地到入市，耗時長達五年。復星、SOHO中國都有巨量資金沉淀于此。因此，當外灘金融中心被傳出高售價時，外界的目光立刻集中到當事雙方的資金層面。92.2億元的總價在今天已被多個百億地王所超越，但在5年前，是個業(yè)內矚目的高價。

目前復星和SOHO中國對 “外灘金融中心”項目的持股比例分別為50%和50%，沒有一方絕對控股。由于官司尚未了結，外界擔心股東之間的矛盾帶來多種潛在風險，造成項目在貸款、出租簽約等方面的障礙。

“外灘金融中心對于復星地產板塊，乃至復星集團都有指標性的意義。”衛(wèi)民不動產智庫蔡為民認為，當事雙方雖有矛盾，但都不愿意看到項目停頓，之所以出現(xiàn)這么長的開發(fā)周期，可能因為操盤者在規(guī)劃上格外謹慎。

SOHO中國方面，今年初曾出售上海兩個完整的項目，并將凌空SOHO部分物業(yè)賣給攜程，并未按照公司最近幾年宣稱的那樣，向長期持有轉型。此舉被解讀為意在追求資金鏈安全。

蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，企業(yè)選擇物業(yè)散售還是自持，策略有一定的靈活性，取決于企業(yè)自身的現(xiàn)金狀況。他認為，外界不應該將企業(yè)戰(zhàn)略層面的開發(fā)理念和項目層面的租售策略混為一談。

外灘金融中心的辦公物業(yè)，被打造為超甲級寫字樓的可能性最大，此類物業(yè)幾乎沒有“散售”的可能，幾乎全都被開發(fā)企業(yè)自持，即使出售，也是項目整體出售。