新掌門面臨“去化”考驗：華遠地產(chǎn)152億存貨壓頂

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 董來孝康 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 董來孝康 發(fā)自北京

任志強在外界的關注下?lián)]一揮衣袖瀟灑退休，對于華遠地產(chǎn)新任掌門人孫秋艷而言，面臨的考驗之一，則是三季度末接近152億的存貨“堰塞湖”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2009年以來，只有2010年“新國十條”和2011年“新國八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，當年華遠地產(chǎn)前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別約-5.33億元和-2.66億元，其他年份均為正值，但2014年前三季度，華遠地產(chǎn)該數(shù)據(jù)約為-27.68億元，同比減少近1905%。

“公司今年前三季度銷售業(yè)績確實不好，有三個原因：一是市場比去年差了很多；二是有些項目開發(fā)進度影響了開盤的時間，進而對銷售業(yè)績有一點影響；三是在北京有很多保障房原本計劃會很快開盤，但因為有很多審批環(huán)節(jié)，也耽誤了一些時間。最后一個季度會改善一些?！比A遠地產(chǎn)相關負責人在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，預計2014年銷售簽約額不會少于去年，銷售簽約面積應該也與去年差不多。

前三季銷售簽約額同比跌21%

10月底，華遠地產(chǎn)發(fā)布了2014年第三季度經(jīng)營情況簡報，這是其2009年以來首份第三季度經(jīng)營情況簡報。

上述簡報顯示，2014年前三季度華遠地產(chǎn)營業(yè)收入近43億元，同比增長幾乎翻番，但歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.89億元，同比跌7.54%。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度，135家A股上市房企共實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤近432億元，同比下跌3.21%；這是2008年以來，上市房企整體盈利首次出現(xiàn)負增長。

業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上述情況既受到銷售不景氣的影響，也有降價以求走量的影響。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個月下跌，同比下跌1.57%。

對銷售不景氣體現(xiàn)最為明顯的指標就是銷售簽約額。2014年前三季度，華遠地產(chǎn)開復工面積和竣工面積分別約205萬和32.4萬平方米，同比增長分別達29%和72%；然而完成銷售簽約額為29.5億元，同比減少21%。

無獨有偶，前三季度營收增長超60%的世茂股份，合同簽約金額僅同比增長13%，截至9月末實現(xiàn)全年銷售目標的72%；而去年同期合同簽約額同比增長44%，并已提前實現(xiàn)全年銷售目標。

此外，有公開報道顯示，今年前三季度，超過20家品牌房企中，銷售完成率低于七成的占70%，部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末，多家重點房企已完成或接近完成年度銷售任務。

存貨集中于在建工程和土地儲備

銷售完成率低直接導致存貨高企。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，2009年到2014年，華遠地產(chǎn)第三季度末的存貨余額分別約為24.54億元、43.5億元、67.17億元、76.88億元、111.89億元和151.83億元，上漲勢頭強勁。

盛富資本總裁黃立沖等業(yè)內(nèi)資深人士表示，行業(yè)內(nèi)計算上市房企存貨消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存貨余額，除以去年的平均月銷售額（即銷售簽約額），計算結(jié)果具有比較好的參考意義，而用今年前三季度月預收賬款或營業(yè)成本做除數(shù)時效性更強。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，華遠地產(chǎn)去年完成銷售簽約額56.1億元，月銷售簽約額為4.675億元。若以此為分母，以華遠地產(chǎn)2014年第三季度末151.83的存貨余額為分子，存貨消化周期是32.48個月。

華遠地產(chǎn)今年前三季度預收賬款下滑較大，月均為3.56億元；營業(yè)成本約33.74億元，同比跌逾70%，月均3.75億元。若以預收賬款和營業(yè)成本為除數(shù)，存貨消化周期則更長，分別約42.65個月和40.49個月。

相關調(diào)研機構(gòu)表示，今年第三季度，部分房企庫存積壓嚴重，存貨消化周期大幅躍升。若按照上述方法計算 （2014年第三季度末存貨余額/2013銷售簽約額*12），萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團消化庫存所需時間分別約為24.66個月、26.34個月、26.21個月和22.97個月。

華遠地產(chǎn)并沒有在第三季報中對存貨進行解釋，但2014年半年報顯示，華遠地產(chǎn)存貨余額約為144.56億元，其中開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品分別約134.98億元和9.58億元。

“存貨增加對于地產(chǎn)公司來說是一件很好的事情，說明公司規(guī)模在擴大，最重要的是存貨的質(zhì)量；公司存貨中開發(fā)產(chǎn)品即現(xiàn)房余額很少，開發(fā)成本包括在建工程和土地儲備等?！鄙鲜鋈A遠地產(chǎn)相關負責人稱。

半年報顯示，華遠地產(chǎn)開發(fā)成本項下共有14個項目，分布在北京、長沙和西安；其中，北京新通源遠項目、長沙地韻項目和長沙人韻項目期末余額共計5.6億元，沒有開工時間和預計竣工時間表。上述業(yè)內(nèi)資深人士表示這幾個項目應該是土地儲備。

在長沙，華遠地產(chǎn)共有三個項目，其中長沙華遠·華中心項目期末余額達21.18億元，預計總投資額94.38億元，雖然早在2011年5月就已開工，但預計2018年才能竣工。

上述相關負責人表示：“長沙的項目原本是老舊城區(qū)，公司將其分成南北兩區(qū)，北區(qū)由橘韻公司開發(fā)，2000多戶居民拆遷基本完畢；南區(qū)由人韻和地韻公司開發(fā)，因規(guī)劃尚未完成，所以還沒有拆遷，但到底是住宅、商場還是寫字樓等情況還沒有最終確定?！?/p>

華遠地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品即現(xiàn)房，一共10個項目，期末金額共計在10億元以下。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者：“從去庫存的角度看，現(xiàn)房多自然是優(yōu)勢，是能快速轉(zhuǎn)為現(xiàn)金流的資產(chǎn)；土地儲備到現(xiàn)房，中間涉及太多不確定性，也易耗費資金；在市場降溫的事后，高庫存擠占了大量資金?！?/p>

上述相關負責人并沒有透露，華遠地產(chǎn)第三季度末存貨中的開發(fā)成本到底有多少是保障房，有多少是土地儲備。

銀行借款同比增近150%

在存貨大幅走高、項目竣工時間延長的情況下，預收賬款往往是房企保證資金鏈穩(wěn)定的重要手段之一。

但據(jù)Wind統(tǒng)計，135家申萬A股上市房企第三季度末預收賬款總體增速也在下降，預示未來收入增速還將處于較低水平。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從2009年到2014年，華遠地產(chǎn)第三季度末預收賬款分別約為9.64億元、19.72億元、27.38億元、34.24億元、44.4億元和32.02億元。

“預收賬款下滑，是因為今年前三季度，銷售簽約額跟不上結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。但第四季度銷售完成以后，應該會有一點改善。相比前三個季度，第四季度簽約額和回款都會有一個較大增加?！鄙鲜鱿嚓P負責人稱。

在預收賬款大幅下滑的情況下，截至今年第三季度末，華遠地產(chǎn)短期借款和長期借款共計49.7億元，同比增幅近150%；去年同期為19.89億元，且全部為長期借款。

上述相關負責人表示：“短期借款和長期借款同比增長150%是階段性的，四季度短期借款會降下來，債務結(jié)構(gòu)會改善?！?/p>

據(jù)CRIC廣州房價測評中心統(tǒng)計，A股139家上市房企籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額高達1812億元，環(huán)比增長23%。業(yè)內(nèi)普遍認為，融資連續(xù)三個季度成為房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流入的主要來源，表明企業(yè)正常資金運營依然離不開舉債。

2014年1~9月，華遠地產(chǎn)銷售商品、提供勞務提供的現(xiàn)金約為29.11億元，取得借款收到的現(xiàn)金近56.99億元，兩者之比為0.51.

CRIC廣州房價測評中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度末，A股139家上市房企銷售商品和提供勞務收到的現(xiàn)金與融資流入的現(xiàn)金之比為0.87，這是2010年中以來該指標首次低于1，表明融資繼續(xù)為行業(yè)主要資金來源，凸顯了融資對房企現(xiàn)金運營的極端重要性。

2014年9月末，華遠地產(chǎn)貨幣現(xiàn)金、短期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債和長期借款分別約為20.81億元、16.11億元、12.83億元和33.58億元，現(xiàn)金短債比為0.72，長短債比為1.16。

今年第三季度末，A股139家上市房企短債較年初上升了23%，行業(yè)現(xiàn)金短債比為0.89；長短債比為1.68，環(huán)比提高5%。其中，大房企改善最為明顯，長短債比環(huán)比提高16%至2.67，中型房企和小房企也有小改善。

但公開數(shù)據(jù)表示，部分企業(yè)短債比偏低，泰禾集團和嘉凱城的現(xiàn)金短債比都低至0.17，其次為濱江集團0.26，陽光城0.29，均在0.3以下，業(yè)內(nèi)人士直言相關企業(yè)資金運營壓力極大。

接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，雖然央行降息以及各地放開限購，但隨著美聯(lián)儲的QE已結(jié)束，國內(nèi)外融資環(huán)境較為嚴峻，流動性有趨向萎縮節(jié)制的可能；包括華遠地產(chǎn)在內(nèi)的中小房企由于融資相對不暢和面臨較大的短債償付，未來一段時間資金鏈將繼續(xù)承壓。

（實習生張瑾對本文亦有貢獻）