房貸新政傳導(dǎo)效應(yīng)顯現(xiàn) 10月土地回暖信號(hào)漸強(qiáng)

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

在房貸新政的刺激下，土地市場(chǎng)逐漸開始回暖。

上海易居房地產(chǎn)研究院11月5日發(fā)布了《10月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》。報(bào)告指出，10月份30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)24.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，本次房貸政策松綁，雖然未提及降準(zhǔn)、降息，但力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前預(yù)期的認(rèn)房不認(rèn)貸政策。這對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)意義非常大。

與此同時(shí)，10月份隨著住宅市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)已出現(xiàn)高溢價(jià)爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)地塊的現(xiàn)象。10月22日，深圳今年首塊宅地開拍，最終溢價(jià)85%成交，同時(shí)刷新了深圳總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄；同日，上海張江南區(qū)宅地溢價(jià)93%出讓，時(shí)隔一個(gè)月之后再度刷新區(qū)域樓板單價(jià)記錄。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，整體的土地市場(chǎng)，一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，還是會(huì)受到房企的追捧。但是一些土地供應(yīng)過量的三、四線城市，土地市場(chǎng)依舊趨冷。

“改善型”推成交反彈

上述報(bào)告顯示，30個(gè)城市中，有27個(gè)即九成城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)。報(bào)告認(rèn)為，目前30個(gè)城市已連續(xù)四個(gè)月成交出現(xiàn)了環(huán)比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)，3月份以來，該成交量的同比增幅總體上呈不斷收窄態(tài)勢(shì)。觀察10月份的市場(chǎng)成交，已經(jīng)創(chuàng)下了年內(nèi)最高。

該報(bào)告認(rèn)為，10月份市場(chǎng)成交上升的過程中，改善型購(gòu)房需求的積極釋放是重要的推手，尤其以一線城市最為明顯。

改善型需求的釋放，自然和房貸新政密切掛鉤。張大偉說，事實(shí)上釋放大量需求，對(duì)于目前市場(chǎng)上來說，起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購(gòu)房人群。

記者通過查閱融360的數(shù)據(jù)得知，對(duì)于北京市場(chǎng)而言，也出現(xiàn)了信貸層面積極的放寬。根據(jù)11月3日更新的數(shù)據(jù)，目前房貸利率優(yōu)惠程度確實(shí)在降低。在過去九五折的基礎(chǔ)上，目前部分銀行給出了九折的房貸優(yōu)惠政策。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸新政體現(xiàn)了積極的托市效應(yīng)，對(duì)于降低購(gòu)房者購(gòu)房成本、扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期等有直接利好。這比簡(jiǎn)單地注入流動(dòng)性的做法更務(wù)實(shí)，負(fù)面作用更小。

土地市場(chǎng)逐漸變熱

中指院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年10月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2279宗，環(huán)比減少14%，同比減少42%；推出土地面積8521萬(wàn)平方米，環(huán)比減少10%，同比減少46%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）695宗，環(huán)比減少10%，同比減少52%；推出土地面積2896 萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4%，同比減少53%。

該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，10月成交樓面均價(jià)同環(huán)比均上漲，達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)，宅地價(jià)格同比增幅高于整體。10月全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1499元/平方米，環(huán)比上漲33%，同比上漲31%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從整體市場(chǎng)看，信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，這種情況下，房企再次開始進(jìn)入土地市場(chǎng)。隨著各類救市政策的出現(xiàn)，四季度部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場(chǎng)期待抄底。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從樓市各個(gè)要素的傳導(dǎo)機(jī)制看，往往是樓盤成交量先上行，進(jìn)而帶動(dòng)價(jià)格上升，然后才是土地市場(chǎng)的變熱。目前成交量已經(jīng)有持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，這會(huì)極大改變市場(chǎng)預(yù)期。