試水取經(jīng)：萬科海外銷售額占比低

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

與綠地、萬達(dá)等房企激進(jìn)的海外擴(kuò)張相比，萬科的海外發(fā)展策略則顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，截至目前，萬科在美國紐約、舊金山與新加坡分別擁有三個(gè)項(xiàng)目，如果算上中國香港的兩個(gè)項(xiàng)目，萬科已經(jīng)在四個(gè)海外城市實(shí)現(xiàn)布局。但至今僅有美國舊金山與新加坡項(xiàng)目已經(jīng)開售，萬科的海外業(yè)務(wù)在公司銷售額占比更是低至微不足道的1%。

然而，在萬科總裁郁亮看來，銷售規(guī)模并非萬科拓展海外市場的主要目的，他更希望萬科能借助海外拓展的機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)世界級優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助公司進(jìn)一步提升管理與營運(yùn)能力。

“從發(fā)達(dá)國家的龍頭企業(yè)歷程來看，適時(shí)的國際化是必由之路，但上世紀(jì)80年代日本房企的盲目海外擴(kuò)張折戟，也證明國際化注定不會(huì)一蹴而就”，中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，對于萬科而言，國際化不僅是一個(gè)海外融資、海外拓展的簡單通道，吸收并利用海外的資源提升自己的實(shí)力，才是目前最核心的任務(wù)。

海外業(yè)務(wù)規(guī)模尚小/

今年2月25日，萬科在美國紐約曼哈頓的首個(gè)項(xiàng)目列克星敦大道610號舉行了動(dòng)工典禮。資料顯示，項(xiàng)目由萬科和美國知名地產(chǎn)商RFR、漢斯合作開發(fā)，位于紐約老牌商業(yè)和高尚住宅核心地帶——曼哈頓中城區(qū)（Midtown），樓高200余米，共61層，包括3萬平方米的高級公寓和首層商鋪。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群不是海外華人或者中國人，而是主要面向紐約及國際高端客戶。

盡管國際化業(yè)務(wù)起步不算早，但萬科的海外布局動(dòng)作卻比較快，紐約曼哈頓已經(jīng)是萬科在海外布局的第4座城市。在2013年2月，萬科與美國知名房地產(chǎn)公司 “鐵獅門”合作，共同開發(fā)位于舊金山的兩棟相連的高層住宅樓，共包含655套單位，萬科將持有合資公司70%的股權(quán)。同年4月，萬科通過全資子公司出資1.355億新元 （約合6.78億元人民幣）現(xiàn)金，收購吉寶置業(yè)在新加坡一個(gè)公寓項(xiàng)目30%的權(quán)益。

此外，在2012年成功收購南聯(lián)地產(chǎn)并更名為萬科置業(yè)海外（01036，HK）后，萬科積極壯大其在中國香港的業(yè)務(wù)。去年1月，萬科聯(lián)合新世界發(fā)展以34.34億港元競得港鐵荃灣西站項(xiàng)目，成為該區(qū)域的地王地塊。今年4月，公司再度出手以8.6億港元收購位于香港灣仔聯(lián)發(fā)街12-24號的一宗舊樓項(xiàng)目。

然而，與萬科的內(nèi)地項(xiàng)目從拿地到開盤僅8個(gè)月的速度相比，海外項(xiàng)目進(jìn)展卻相對緩慢。根據(jù)萬科方面透露，公司至今僅有兩個(gè)海外項(xiàng)目開始銷售，新加坡林曦閣項(xiàng)目于去年正式發(fā)售，目前銷售情況良好；美國舊金山項(xiàng)目一期也在今年9月底開盤，推出的108套住宅全部被認(rèn)購。但美國紐約項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2015年底開始接受認(rèn)購，中國香港的兩個(gè)項(xiàng)目則預(yù)計(jì)在2017年后開售。

相對于萬科今年或?qū)⑦_(dá)到2000億元的銷售體量，海外業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)并不起眼。萬科方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于在售項(xiàng)目較少，預(yù)計(jì)今年海外銷售占比不超1%。目前公司的海外投資處在試水階段，業(yè)務(wù)規(guī)模還比較有限，公司的發(fā)展重點(diǎn)還是在國內(nèi)，因此集團(tuán)對海外市場也沒有設(shè)定硬性指標(biāo)。

海外市場成學(xué)習(xí)平臺(tái)/

“國際化是萬科的長期發(fā)展方向，不只是為了蓋房子、賺點(diǎn)錢”，在郁亮看來，公司拓展海外業(yè)務(wù)的目的主要在于增進(jìn)對海外市場和商業(yè)模式的理解，通過合作學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀同行的專業(yè)能力和管理水平，進(jìn)一步提高萬科的實(shí)力。

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，萬科在出海布局之時(shí)，大多選擇聯(lián)手當(dāng)?shù)刈罹邔?shí)力的房企，無論是中國香港的新世界發(fā)展、美國鐵獅門與漢斯、新加坡的吉寶置業(yè)，無一不是當(dāng)?shù)仨敿獾姆康禺a(chǎn)開發(fā)商。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，與碧桂園、綠地積極自建銷售渠道相比，萬科在美國和新加坡的項(xiàng)目都是由合作方操盤，萬科僅以參股的形式跟進(jìn)項(xiàng)目日常運(yùn)營。同時(shí)，由于海外項(xiàng)目的銷售主要面向當(dāng)?shù)厥袌?，因此合作方運(yùn)營團(tuán)隊(duì)主要擔(dān)當(dāng)銷售重任，萬科僅部分協(xié)助其在中國境內(nèi)的銷售推廣工作。

“萬科現(xiàn)階段的海外擴(kuò)張目的很清晰，就是把海外市場作為學(xué)習(xí)平臺(tái)和主業(yè)補(bǔ)充”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，國外房地產(chǎn)市場大多已經(jīng)過了遍地黃金的時(shí)代，很難賺取高額利潤，但恰恰是由于市場的高度成熟，海外開發(fā)商往往擅長于將金融與房地產(chǎn)緊密結(jié)合，以及更專業(yè)的分工，這些經(jīng)驗(yàn)?zāi)軒椭鷩鴥?nèi)房企經(jīng)營能力再上一個(gè)臺(tái)階。

中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶也認(rèn)為，相對于規(guī)模擴(kuò)張，營運(yùn)與管理能力的提升對于萬科現(xiàn)階段走向國際化具有更積極的意義：一方面，通過海外項(xiàng)目投資，學(xué)習(xí)成熟市場商業(yè)模式，公司的地產(chǎn)金融、小股操盤以及事業(yè)合伙人機(jī)制事實(shí)上都是通過海外合作帶來的收獲；另一方面，由于公司擁有萬科企業(yè)（02202，HK）與萬科置業(yè)海外兩個(gè)國際化資本平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外資本的嫁接，有助于進(jìn)一步降低公司的整體融資成本。

“此外，通過與境外優(yōu)秀資源的合作，能協(xié)助萬科進(jìn)一步完善城市配套服務(wù)商的角色和定位”，蘇雪晶認(rèn)為，像“住這兒”APP、第五食堂、社區(qū)驛站這些產(chǎn)品正是與海外企業(yè)合作帶來的產(chǎn)物。因此對于萬科而言，國際化業(yè)務(wù)的布局將成為貫穿未來萬科第四個(gè)十年的重要命題，與國際標(biāo)桿企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)的合作以及多元業(yè)態(tài)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)共享將是公司新產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展的財(cái)富。