房企融資結(jié)構(gòu)分化 銀行授信標(biāo)準(zhǔn)生變

在近日由國(guó)時(shí)資產(chǎn)、光大銀行上海分行、新城地產(chǎn)與中歐校友地產(chǎn)協(xié)會(huì)聯(lián)合主辦的浦江大資管房地產(chǎn)金融論壇上，參會(huì)人士透露，房企至少一半資金仍來源于銀行，但在房企自身分化以及國(guó)家調(diào)控政策背景下，銀行的房企客戶授信標(biāo)準(zhǔn)正在不斷調(diào)整。

銀行授信標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

光大銀行上海分行的與會(huì)高管介紹說，銀行的房企客戶資金來源中，開發(fā)貸占比約20%，自有資金占比為40%左右，其他資金來源中，個(gè)貸占比大約30%，也即資金來源中50%是從銀行渠道獲得。

“2013年國(guó)內(nèi)房企的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%～78%，遠(yuǎn)高于成熟市場(chǎng)60%的水平，近年銀行涉及房企貸款日益謹(jǐn)慎，授信模式也有所調(diào)整。”上述高管說。

首要指標(biāo)是房企銷售金額集中度和銷售面積集中度的上升。“我國(guó)房企數(shù)量眾多，分化嚴(yán)重，加上近年房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家調(diào)控政策偏緊，各項(xiàng)指標(biāo)排名靠前的房企顯然更受資金青睞，獲得銀行授信也更加容易。”一位與會(huì)的銀行授信部人士說。

其次是地域差別。“區(qū)域發(fā)展受人口導(dǎo)入因素影響比較大，房產(chǎn)市場(chǎng)可能短期內(nèi)受供給剛性影響，但長(zhǎng)期還要看人口因素。”上述光大銀行高管說。

基于這一原因，大部分銀行仍更多看重房?jī)r(jià)已處于高位的一線城市房產(chǎn)市場(chǎng)，其次是熱點(diǎn)二線城市和典型二線城市，其中熱點(diǎn)二線城市房屋銷售仍會(huì)穩(wěn)中有增，典型二線城市銷售平穩(wěn)，波幅不大，三四線城市則出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

據(jù)同策房產(chǎn)咨詢有限公司董事長(zhǎng)孫益功展示的全國(guó)42個(gè)重要城市3個(gè)月移動(dòng)存銷比數(shù)據(jù)，2014年9月份一線城市房產(chǎn)庫(kù)存銷售狀況仍顯著好于二三四線城市，如北京3個(gè)月移動(dòng)存銷比為13.7個(gè)月，最高的上海為17.7個(gè)月，二線城市中最高的呼和浩特達(dá)到98.7個(gè)月，三四線城市中威海則高達(dá)259.1個(gè)月。

最后，銀行對(duì)房企授信政策開始傾向于優(yōu)質(zhì)民企。“房企中排名前50的企業(yè)股東民營(yíng)背景資產(chǎn)占比在60%以上，而這些民企中80%為上市公司，地產(chǎn)行業(yè)中國(guó)退民進(jìn)趨勢(shì)非常明顯。”上述與會(huì)的銀行授信部人士說，國(guó)資背景房企可能更注重規(guī)模，而民企背景更注重利潤(rùn)，房企股東中有上市民企背景也是銀行所看重的。