成都樓市蝶變：房企從“賭政策”到“練硬功”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

萬科董事長王石今年初拋出的一句“樓市不妙”，驚醒了不少夢中人。

多年來，限購、限價等行政化色彩濃厚的調(diào)控手段密集出臺，卻讓房價陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈。十八屆三中全會確定的中國經(jīng)濟改革方向，明確提出發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，意味著將更多地發(fā)揮市場“無形之手”的作用，減少政策“有形之手”的干預。

實際上，新一屆政府對樓市調(diào)控的“雙軌”思路已較為明顯，即保障房歸政府，商品房歸市場。在分類調(diào)控的指揮棒下，樓市積壓多時的供需矛盾浮出水面，部分房企開始陷入資金鏈困局。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，70個大中城市中的新建商品住宅價格僅有“個位數(shù)”環(huán)比下跌，但自5月以來，樓市形勢急轉直下，當月環(huán)比價格下降城市已占半，到6月則已高達55個。

作為全國新房供應和成交量名列前茅的典型城市，成都曾讓不少品牌房企賺得盆滿缽滿，但今年上半年，這些房企業(yè)績普降，未能躲過樓市這輪低迷周期。業(yè)內(nèi)人士認為，新一輪樓市洗牌效應在所難免，不過仍會出現(xiàn)強者恒強或是“黑馬”攪局等局面。各大房企應該練好內(nèi)功，提高自身核心競爭力，而不是坐地升值或幻想購房者排隊搶購場面再次出現(xiàn)。

房企業(yè)績整體低迷

按照成都市透明房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年大成都TOP20房企的備案面積共計約438.4萬平方米，同比下降10%；銷售金額共計約360.2億元，同比下降13%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過比較上述機構發(fā)布的今年上半年TOP20榜單與去年底發(fā)布的TOP20年度榜單發(fā)現(xiàn)，即便是去年銷售很生猛的幾家房企巨頭，今年業(yè)績也不如去年，這也進一步印證了當前成都房企整體業(yè)績低迷的事實。

以成都樓市“一哥”藍光地產(chǎn)為例，去年備案金額接近113億元，雖然今年上半年仍然是銷冠，但僅斬獲了41.7億元；去年備案面積125萬平方米，而今年上半年僅完成了47.6萬平方米。

敢與藍光地產(chǎn)爭奪成都樓市“銷冠”的央企巨頭保利地產(chǎn)也未能成功躲過這輪低迷周期。去年，成都保利備案金額104.6億元，但今年上半年攬金不及38.4億元；去年，成都保利實現(xiàn)備案面積130.8萬平方米，今年上半年僅為46.7萬平方米。

對此，保利地產(chǎn)成都公司董事長吳章焰前不久在接受相關媒體采訪時表示，保利不會主動調(diào)價去“以價換量”，更多是根據(jù)市場的整體情況“順勢而為”。

對于上半年成都房企業(yè)績低迷的形勢，房聯(lián)地產(chǎn)研究院相關專家進一步指出，受信貸政策收緊的影響，房貸門檻提高，貸款購房成本增加，購房者“持幣”觀望情緒變濃。雖然5月中旬央行要求各銀行保障首套房貸款需求，但落地較難，按揭政策依然偏緊，并未能刺激成都樓市交易。

與業(yè)績普降相對應的是，成都新房開工量也出現(xiàn)縮量?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從成都市建委最新簡報了解到，今年1~6月，全市商品住宅項目開工342個，比去年同期減少66個；開工面積2350.4萬平方米，同比下降約16.5%；工程造價483.7億元，同比下降18.4%。

正合地產(chǎn)董事長毛勇表示，當前開發(fā)商在較大現(xiàn)金流壓力下，一方面積極去庫存；另一方面慢開工。因此，市場成交雖然萎縮，但開工量也在下滑、供應減少，供求正在重新尋找平衡點。

樓市格局加速調(diào)整

前幾輪樓市調(diào)控的 “負能量”使房企似乎形成了一種路徑依賴，以前往往是想著法子如何應對調(diào)控政策。不過，新一屆政府執(zhí)政以來，則是以市場之手逐步引導樓市。

這讓各大房企如夢初醒，意識到只有“去庫存”方能生存。《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，萬科、藍光、綠地、保利、中鐵建等品牌房企前兩年頻頻儲備土地，但今年以來較少看到他們有拿地行動，取而代之的是發(fā)力營銷戰(zhàn)，加速跑量。

從今年上半年前述TOP20強榜單來看，成都萬科的表現(xiàn)最為突出，今年上半年備案金額斬獲超過25億元，排名第三，而去年備案金額39.8億元，排名第7位。

前不久，成都萬科總經(jīng)理張晉元在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，萬科從來不講具體的銷售計劃，而是更關注經(jīng)營上如何周轉得快一些，更關注怎樣為客戶提供更好的產(chǎn)品和服務。

記者注意到，按照成都萬科年初制定的部署，今年有15個全產(chǎn)品線項目集中入市，也是萬科進入成都15年來，在售項目最多的一年。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，像中海地產(chǎn)、合能地產(chǎn)、中德世紀、會展集團、人居置業(yè)、中鐵八局去年均是入圍TOP20銷售額榜單的明星房企，但在今年上半年TOP20銷售額榜單中卻難覓蹤影。

不過，像藍潤集團、鴻展集團、光貿(mào)集團、世茂集團卻成為成都樓市今年上半年TOP20銷售額榜單的“黑馬”。

記者還注意到，成都本土的置信集團在去年較好業(yè)績的基礎上節(jié)節(jié)攀升，尤其是今年上半年已銷售面積約39.4萬平方米，而去年全年為64.8萬平方米。

另一方面，前述提及的諸如中海地產(chǎn)、合能地產(chǎn)等掉隊者卻值得業(yè)內(nèi)深思。比如，成都中海2011年與2012年憑借中海城南一號等幾個經(jīng)典項目連續(xù)取得銷售額逾60億元，尤其是2012年銷售額達70億元，僅次于北京中海，位列整個集團第二。但近幾年來，中海地產(chǎn)堅守 “中高端”產(chǎn)品定位，在剛需占主流的成都樓市卻漸趨失利。

截至2013年底，成都中海的現(xiàn)有土地儲備開發(fā)面積98.9萬平方米，在中海地產(chǎn)大區(qū)域戰(zhàn)略中，西部土地儲備占集團13.9%，僅次于北方、華東和華南。

如果聚焦到西部戰(zhàn)略，成都中海的土地儲備雖高于昆明中海，但遠不及后發(fā)的重慶中海和西安中海。

不久前，成都中海首次大規(guī)模“換血”，包括掌舵公司多年的周應杰也宣布辭職，繼任者為原成都中建的掌舵人雷越姝，此人在成都業(yè)內(nèi)號稱“價格殺手”。

在樓市洗牌面前，成都中海能否沖殺進一線陣營？在 “規(guī)模即存在”的樓市叢林法則面前，這是考驗后繼者的一道難題。

此外，一直在郊區(qū)縣深耕的成都恒大，今年卻撥轉方向盤回攻主城，巨資拿下曹家巷舊改地塊，讓業(yè)內(nèi)為之一驚。

對此，恒大地產(chǎn)成都公司主要負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時解釋說，最近1~2年來，公司產(chǎn)業(yè)鏈進行了調(diào)整，以前主要布局三、四線城市，現(xiàn)在更多選擇一、二線城市，尤其是核心區(qū)，“成都恒大回歸主城，也符合集團大的戰(zhàn)略布局。”

在成都樓市，恒大去年并未進入TOP20強榜單，巨頭爭霸也似乎與其關系不大，而恒大此次成都主城拿地是否釋放出了一個挑戰(zhàn)成都地產(chǎn)霸主的信號？結論仍有待樓市進一步演化。

地產(chǎn)股權并購升溫

7月底，有成都媒體爆料稱，廣西房企巨頭江宇集團在成都開發(fā)的城南大盤江宇天府城項目轉讓部分股權，接盤者擬為一家美國基金公司。

在成都業(yè)內(nèi)人士看來，地產(chǎn)股權交易在資本市場和產(chǎn)權交易所本來是一件很正常的事情，不過當前樓市遇到持續(xù)低迷，多數(shù)中小房企資金鏈備受考驗，此時頻繁并購別有一番滋味。

自去年底以來，尤其是今年，融創(chuàng)中國并購杭州綠城集團之后，房企并購備受熱議。放眼成都樓市，記者注意到，已出現(xiàn)多起地產(chǎn)股權并購案例，出手者既有行業(yè)大佬，也有房企“黑馬”，甚至還有地產(chǎn)私募巨頭或第三方理財機構。

“樓市不確定性大，并購交易漸多。”近日，卓創(chuàng)投資管理（成都）有限公司董事總經(jīng)理向寧遠向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

去年底，中糧地產(chǎn)公告稱，公司及關聯(lián)方擬全部收購基匯資本旗下成都房企碩泰麗都100%股權。其中，中糧地產(chǎn)持股61.45%，按照股東出資比例，向標的公司提供近2億元借款。

今年初，泰合集團、明宇集團要收購成都索菲特萬達大飯店的消息不脛而走?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從成都廣安商會官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，今年3月份，泰合集團作為該商會會長單位，正是上述飯店的收購方，但官網(wǎng)未透露出資額。

與此同時，另一家港資房企瑞安建業(yè)（00983，HK）布局成都的瑞安·城中匯項目也引發(fā)關注。3月12日，瑞安建業(yè)一舉回購了領盛亞洲機會基金III附屬公司持有開發(fā)瑞安·城中匯的雅泉公司49%股權，但隨后3個月里，瑞安建業(yè)歷經(jīng)融資波折，直至6月底才向輝順取得借款近3.8億港元，代價為讓渡雅泉公司19%股權。

富力地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理蔡達新告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前地產(chǎn)項目公司并購或更低級的土地置換交易更多一些，通過這種方式緩解資金困境等，如果市場繼續(xù)嚴峻下去，前面這些途徑還解決不了，就會有更高層次的地產(chǎn)集團公司之間的并購。

去年至今，海內(nèi)外地產(chǎn)私募頻繁出沒成都樓市。在蔡達新看來，他們處于一個相對困難的時期，其實是受到影子銀行的影響，基金項目銷售不好，退出也難，風險很高。

“畢竟他們追求很高的回報率，多少企業(yè)能承受這種利息？它有個邊際成本計算，比如企業(yè)一年利潤率20%，如果利息率20%，房企肯定不賺錢，如果借3個月，年化邊際成本6%，還能承受得了。一般而言，PE投資5年左右比較合理，首先符合經(jīng)濟規(guī)律，在一個經(jīng)濟周期內(nèi)，人家對這個周期是認可的。”蔡達新補充說。

地產(chǎn)新兵豪賭后市

與那些趨于穩(wěn)健的地產(chǎn) “老兵”相比，地產(chǎn)新軍們卻渾身散發(fā)著“激進”的氣息，這更多地是一種急于登上 “樓市之巔”的樂觀。其中，川派房企藍潤集團無疑是當前搶盡成都樓市風頭的最大“黑馬”。

成都透明房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，原本名不見經(jīng)傳的藍潤集團首次進入成都樓市銷售榜TOP20強，其中備案金額10.46億元，名列第16位；備案面積16.89萬平方米，名列第12位。

入蓉之初，這家川派“黑馬”房企以“首置剛需”為客群定位，從拿地到推盤，項目周轉期僅約半年，在成都樓市掀起勁銷風暴。

近日，成都銳馳地產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理馮玨在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，今年以來，四川二線城市房企集中進入成都非常明顯，他們以前已有比較好的業(yè)績表現(xiàn)，也完成了資本積累，包括擁有低成本的龐大土地儲備，可以抵押融資獲取現(xiàn)金，但是僅依靠原來的區(qū)域已無法滿足企業(yè)擴張，且那些區(qū)域風險劇增，進入成都可滿足其現(xiàn)金流需要，再返回大本營開發(fā)高利潤項目。

不過，藍潤集團自去年以來數(shù)次高溢價拿地卻令業(yè)內(nèi)多了幾分擔憂。去年4月，藍潤以51%的溢價率，豪擲4.24億元拿下華陽-西航港板塊優(yōu)質地塊。去年8月、12月，藍潤力克眾品牌房企拿地，溢價率均在70%以上。

按照藍潤去年成都拿地計劃，原本拿地預算投入20億元，但實際上當年連續(xù)拿了9幅地塊，土地支付款近50億元。

今年4月18日，藍潤集團在成都高調(diào)發(fā)布品牌戰(zhàn)略，其董事長戴學斌公開表示，公司計劃今年在成都、北京各投資50億元用于拿地，其西南區(qū)域短期目標計劃突破百億，未來三年復合增長率超過85%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過成都市國土局了解到，今年初至8月6日，藍潤集團6次拿地耗資14.7億元。另據(jù)坊間流傳的藍潤集團財務資料顯示，截至2012年底，藍潤集團負債率不及40%，但去年9月下旬時，未結清金融機構債務9372萬元。不過，前述資料并未獲得官方進一步證實。

在“規(guī)模即存在”的叢林法則之下，藍潤集團僅僅是當前區(qū)域中小房企沖刺一、二線品牌房企的一個縮影。

發(fā)跡于華南，但今年迂回成都布局的川派房企領地集團，以今年3月下旬的品牌戰(zhàn)略高調(diào)亮相成都，將集中推售環(huán)球金融中心等4個項目。領地集團執(zhí)行總裁李濤表示，今年公司目標是產(chǎn)值突破100億元與躋身百強房企，到2016年銷售額突破400億元。

即便是那些外來的新銳房企，在成都的表現(xiàn)也同樣很激進?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，東原地產(chǎn)今年要在成都撈金30億元，而去年備案數(shù)據(jù)僅有4.27億元。

東原地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王琴在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，東原地產(chǎn)將會押注“高周轉”的模式，要完成全年目標，下半年需要以高于市場2倍的速度出貨。

此外，像泰豐集團、泰合集團、新鷗鵬集團、世茂房地產(chǎn)、東原地產(chǎn)等房企也在成都初露鋒芒，但即使遭遇樓市下行，其擴張速度也毫無放緩之勢。